YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/690
KARAR NO : 2023/100
KARAR TARİHİ : 18.01.2023

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshi, alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; … 3. Noterliğinin 02/04/2018 tarih ve 03238 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı ve davalı arasında … 3. Noterliğinin 05/04/2018 tarih ve 03428 yevmiye numaralı asıl sözleşmeye ek olarak tadil sözleşmesi imzalandığını, sözleşme hükümleri dikkate alındığında tarafların … ili merkez ilçesi Kuşdilli mah 1581 ada 1 parsel no.lu gayrimenkulün … Belediyesinden alınacak plan ve projeye uygun olarak mahkemeye ekte sunulan sözleşmelerdeki şartlarla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasında mutabık kılındığını, davacının sözleşme hükümlerinin üzerine yüklediği bütün sorumlulukları tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesine rağmen davalının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, kendisine bu hususta yapılan tüm şifahi ihtarların sonuçsuz kaldığını, sözleşmenin 33. maddesi uyarınca “inşaat 30/01/2019 tarihi sonunda teslim edilecektir” şeklindeki düzenlemeye karşılık sözleşme başlangıç tarihinden itibaren 10 ay gibi uzun bir süre geçmiş olmasına rağmen müteahhit davalı tarafından henüz inşaata başlanmadığı, yapı ruhsatı almak için … Belediyesine proje dahi sunulmadığı ve inşaatla ilgili yükümlülüklerin yerine getirilmediğini yapmış oldukları harici araştırma neticesinde öğrendiklerini, bu nedenle davacı ile davalı arasında imzalanmış sözleşme ve ek sözleşmenin iptaline, bilirkişilerce tesbit edilecek rayiç kira bedelinin de davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 02/04/2018 tarih ve 03238 yevmiye no.lu sözleşme gereğince davalı şirketin dava konusu 369 m2 lik taşınmaz üzerine 12 adet 1+1 daire ve zemin katta iki adet dükkan inşa etmeyi taahhüt ettiklerini, bu dairelerden 6 tanesi ve bir dükkann müteahhite bırakıldığını, davacının Bakırköy 40 Noterliğinin 28/12/2018 tarih ve 38429 yevmiye numaralı azilnamesi ile inşaatı yürütmesi için davalı şirkete verdiği vekaleti iptal ettirdiğini, inşaatın bu sebeple durdurulduğu, inşaatın 30/01/2019 tarihinde teslim edileceğini, ancak inşaatın başlamasına engel teşkil eden bir husus bulunduğunda davacının ek süre vereceğini, arsa üzerinde yola terk işlemi yapıldığını, bu nedenle arsanın işleminin uzadığını, gerekli olan tüm malzemeleri davalı şirketin satın aldığını, haksız açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın tamamlanma süresinin 30/01/2019 tarihi olarak belirtildiği, … Belediyesi tarafından gönderilen 10/01/2019 tarihli yazıdan da anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmazda yola terk işleminin yapılmasının gerektiğinin anlaşıldığı, bu yola terk işleminin 55 gün sürdüğü, dolayısıyla inşaatın bitirme süresine bu süre eklendiğinde davacının 02/04/2019 tarihinde inşaatı bitirmesinin gerektiği, ancak yapılan keşiften de anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmazın arsa olarak durduğu, taşınmaz üzerinde herhangi bir işlemin yapılmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarihi olan 02/04/2018 tarihi ile keşif günü tarihi olan 19/06/2019 tarihi arasında yaklaşık 1 yıl 2 ay geçmesine rağmen inşaata başlanılmadığı gerekçesiyle asıl ve ek sözleşmenin feshine yönelik talebin kabulüne, sözleşmeye göre inşaatın 02/04/2019 tarihinde bitirilmesi gerektiği ve dava tarihinin 20/02/2019 olduğu dikkate alındığında kira alacağı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Bakırköy 40.Noterliğinin 28.12.2018 tarih 38429 yevmiye numaralı azilnamesi ile davacının müvekkili davalı yükleniciyi her türlü yetkiden azlettiğini, azilname tarihinin inşaatın bitirilme süresinden 33 gün önce yani 28/12/2018 tarihi olduğunu, sözleşmenin 33. maddesi gereğince inşaatın 30/01/2019 tarihinde teslim edileceğini, arsa üzerinde herhangi bir şerh, şüyu ve inşaatın başlamasına engel teşkil edecek hususlar meydana geldiği takdirde arsa sahibine ek süre verileceğinin düzenlediğini, inşaatın başlamasına engel olan hukuki ve fiili engellerin meydana geldiğini, yola terk işlemi yapılması nedeniyle 55 günlük gecikmenin olduğunu ve bu nedenle ek süre verilmesi gerektiğini, yola terk işlemi tamamlandıktan sonra zemin etüdü çalışmaları yapıldığını ve bu kapsamda yapılan işlemler nedeniyle 60 gün ek süre verilmesi gerektiğini, bu kapsamda yapılan masrafların da ödenmediğini, müvekkilinin inşaatın yürütülmesi için şantiye şefliği inşaat sözleşmesi imzaladığını, aplikasyon krokisi aldığını, 13/09/2018 tarihinde imar durumu belgesi alınarak 14/09/2018 tarihinde çap ücretini belediyeye yatırdığını, inşaata başlamak için demir alımının yapıldığını, hazırlanan projelerin yapı denetim şirketi tarafından onaylandığını, yapı denetim şirketiyle sözleşme düzenlendiğini, proje ve evrakların onaylanması için 14/09/2018 tarihinde … Belediyesine başvurulduğunu, ancak daha sonra davacının bir takım değişiklikler istemesi nedeniyle projenin tadil edilmesi için verilen belgelerin geri alındığını, tadilat projesi çizildiğini ancak davacının müvekkilini 28/12/2018 tarihinde haksız olarak vekaletten azletmesi nedeniyle işlemlerin bitirilemediğini, müvekkiline yola terk işleminden ve zeminle ilgili yapılan jet graunting işlemi nedeniyle süre uzatımlarının verilmesi ve iş süresine eklenmesi halinde kalan sürede inşaatı rahatlıkla yapacağını, müvekkilinin iyi niyetle bir takım masraflar yaptığını ve halen inşaatı tamamlama ve teslim etme iradesi taşıdığını, tanıklarının dinlenmesi gerekirken dinlenmeden karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı ve özellikle asıl ve tadil sözleşmesinin geriye etkili feshedildiğinin anlaşılmasına göre davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

İstinaf mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu,
Davacının sözleşmede kararlaştırılan inşaat bitirme süresinden 33 gün önce 28.12.2018 tarihinde kendisini azlettiğini,
Tadil sözleşmesinin imzalandığı aynı gün 05/04/2018 tarihinde arsanın yola terk işlemlerinin ifasına yüklenici tarafından başlandığını, yola terk işleminin 55 gün sonra 30.05.2018 tarihinde tapu tescili ile tamamlandığını, bu 55 günlük gecikmenin arsa ve arsa sahibinden kaynaklandığını, bu ek sürenin kendilerine sağlanması gerektiğini,
Arsanın yapısından kaynaklanan nedenlerle, 60 cm çapında 15 metre derinliğinde 870 metre jet grouting işleminin yapılması gerektiğini, bu işlem sebebi ile 60 gün inşaatın yapılmasının geciktiğini, bu gecikmenin de kendilerinden değil arsanın yapısından dolayı arsa sahibinden kaynaklanan bir gecikme olduğunu, yüklenicinin bu işlemin yapılması gerektiğini önceden bilmesinin mümkün olmadığını,
Sözleşmenin ifası için gereken işlem ve ödemelerin yapıldığını, son olarak 14.09.2018 tarihinde inşaata ilişkin proje ve diğer evrakların onaylanması için … Belediye Başkanlığına başvurulduğunu,
Arsa malikinin talebi üzerine projenin değiştirilmesi gerektiğini, 1+1 dairelerin tamamının kaldırılarak aşağıdaki dükkan ile merdivenle birleştirilmesi istendiğini, belediye başkanlığından proje ve diğer belgelerin geri alındığını, tadil projesi çizildiğini,
Tadil işlemlerini tamamladıkları bu esnada davacının 28.12.2018 tarihinde kendilerini azlettiğini, oysaki yola terk ve jet graund işlemleri nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan bitiş süresinden itibaren ek süre talebinde bulunacaklarını, azil nedeniyle resmi kurum nezdinde işlemlere devam edemediklerini, davacının kötüniyetli olarak tadil isteği ile aylarca davalıyı oyaladığını,
Sözleşmede inşaatın süresinde bitmemesi halinde derhal feshedileceğini ilişkin hüküm de bulunmadığını, ek süreler eklendikten sonra kira tazminatı talebinin mümkün olduğunu, sözleşmedeki gecikmenin arsa sahibinin kusurundan kaynaklandığını, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile kira tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369, 370 ve 371.maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470-486. Maddeleri, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.12/III ve m.20/II

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Taraflar arasında 02.04.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 05.04.2018 tarihli ek sözleşme imzalanmış olup davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Sözleşmeye göre 30.01.2019 tarihinde inşaatın teslim edileceği, arsa üzerinde herhangi bir şerh, şuyuu, inşaatın başlamasına engel teşkil edecek hususlar meydana geldiği tarihte arsa sahibinin yükleniciye ek süre vereceği konusunda anlaşılmıştır.
3…. Belediyesinin cevabi yazısına göre yola terk işleminin 55 gün sürdüğü anlaşılmakta ve sözleşmenin 33.maddesine göre bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerekmekte ise de 19/06/2019 tarihinde yapılan keşif esnasında tespit edildiği üzere inşaata hiç başlanmamıştır. Yine bahsedilen belediye cevabi yazısında yapılan yapı ruhsatı başvurusu dilekçesinde belirtilen proje ve eklerinin hiç birinin sunulmadığı dolayısıyla işleme alınmadığı, eksikliklerin giderilmesi halinde işleme başlanılacağı hususunun 28.12.2018 tarihli yazı ile davalıya bildirildiği görülmüştür. Bu durumda, azlin gerçekleştirildiği tarih de göz önünde bulundurulduğunda yüklenicinin eklenen süreye rağmen işi zamanında bitiremediği ve bitiremeyeceği anlaşılmıştır.
4.Davalı yüklenici şirket tacirdir, davaya konu iş TTK’nın 12/III. maddesi anlamında bir ticari iş niteliğindedir ve bu nitelikte bir işi yüklenen davalı TTK’nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü ve mecburiyeti altındadır. İnşaat sektöründe iştigal eden şirketin basiretli bir tacir olarak, inşaat yapacağı arsayı tüm yönleri ile araştırması, binanın yapılacağı zemini, kullanılacak malzemeyi ve bu malzemenin inşaat için yeterliliğini incelemiş ve bu şartların bilinci ile sözleşmeyi imzalamış olması gerektiğinden buna ilişkin temyiz itirazı da yerinde görülmemiştir.
5.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.