YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/760
KARAR NO : 2023/429
KARAR TARİHİ : 06.02.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1136 E., 2021/1481 K.
DAVA TARİHİ : 26.02.2018
HÜKÜM : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/105 E., 2021/166 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı … mirasçıları tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … mirasçıları tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözleşme konusu olan 3273 ada 11 ve 13 no.lu parsellerin davalıya devredildiğini, 13 no.lu parsel karşılığında müvekkilinin davalı yükleniciden bağımsız bölüm aldığı için bu parselin dava konusu edilmediğini, davalının aradan geçen sürede inşaata hiç başlamadığını ve kira alacağının ayrı bir dava konusu yapıldığını belirterek taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ile 3273 ada 11 no.lu parselin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmeye konu 11 ve 13 no.lu parsellerin İmar Kanunu 18. madde uygulaması ile tevhit edildiğini ve yeni oluşan parseldeki diğer hissedarlar ile görüşmelerin devam ettiğini, hissedarların birbirleri ile aralarındaki davalar nedeni ile inşaata başlanamadığını ve davalı müvekkillinin gecikmede bir kusurunun bulunmadığını, davacının sadece 11 no.lu parsel yönünden fesih talep edip 13 no.lu parsel bakımından sözleşmeyi ayakta tutmasının mümkün olmadığını, sözleşmenin bir bütün olarak fesih edilip davacının 13 no.lu parsel karşılığı aldığı bağımsız bölümü iade yükümlülüğü altında olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı yüklenici tarafça sözleşmede belirlenen süre içerisinde edimlerin ve yükümlülüklerin yerine getirilmediği ve dolayısıyla davalı yüklenici şirket adına yapılan tescil işleminin haksız olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, imar uygulaması sonucu oluşan yeni 32750 ada, 4 parselde davalı adına kayıtlı 114648/746587 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; taraflar arasında 10.03.2014 tarihinde yapılan sözleşmenin konusunun davacıya ait 11 ve 13 numaralı parseller olduğunu, sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın sadece 11 parsel yönünden talepte bulunarak 13 parsel yönünden sözleşmeyi ayakta tutma olanağının olmadığını dava konusu 11 parsel sayılı taşınmazın İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması gördüğünü ve davacının uygulama sonucunda oluşan yeni parselde hissedar olduğunu, paydaşlarla sözleşme görüşmelerinin devam etmesi ve yeni oluşan parseldeki paydaşlar arasındaki davalar ve yine davacının dava dışı … … isimli kişiye açtığı davalar nedeniyle inşaat yapı ruhsatının alınamadığını, inşaata başlanamamasının sebebinin davacı olduğunu, bu sebeple fesih hakkını kullanamayacağını, ayrıca kira talebinde bulunana davacının bu talebi kabul edilemeyince haksız olarak bu davayı açtığını, ayrıca 13 no.lu parsele karşılık kendisine daire verilen davacının bu parsel yönünden kira talebinde bulunmakla da kötü niyetli olduğunu, imar uygulaması sonrasında davaya konu taşınmazla ilgili paydaşlar arasındaki davalardan dolayı davalıdan inşaata başlamasının beklenemeyeceğini, ayrıca ilk derece mahkemesince eksik harcın yatırılması için davacıya verilen sürede davacının harcı tamamlamaması üzerine ikinci kez süre verilmesinin de usule uygun olmadığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 3273 ada 11 parselin İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması sonucunda 32750 ada, 4 parsel, 114648/746587 hissesi olarak tescil edildiği ve artık inşaat yapılacak taşınmazın hisseli taşınmaz olduğu ve taşınmazda başka paydaşlarında bulunduğu, davalının beyanından paydaşların tamamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığı, bu durumda, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK’nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu, ilk derece mahkemesince, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu gözden kaçırılarak sözleşmenin feshi şeklinde karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının tek bir parsel yönünden fesih talebinde bulunmasında ve ilk derece mahkemesinin de talep doğrultusunda sadece 32750 ada 4 parsel 114648/746587 hissesi (3273 ada 11 parsel) yönünden tescil kararı vermesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının bu yönlerden düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere kaldırılmasına, davanın kabulüne, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, imar uygulaması sonucu oluşan yeni 32750 ada, 4 parselde davalı adına kayıtlı 114648/746587 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin konusunun 3273 adada bulunan 11 ve 13 no.lu parseller olduğunu, davacının bir yandan da gecikme tazminatına ilişkin davasının bulunduğunu, davacının dava dilekçesinde 13 no.lu parsel bakımından müvekkili yükleniciden bağımsız bölüm alması nedeni ile sadece 11 no.lu parsel bakımından fesih talebinde bulunduğunu beyan ettiğini, sözleşmenin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiğini ve davacının 11 no.lu parsel yönünden fesih isterken 13 no.lu parsel yönünden sözleşmeyi ayakta tutma olanağı bulunmadığını, müvekkiline devredilen taşınmazların İmar Kanunu 18. madde uygulaması nedeni ile tevhit edildiğini ve yeni oluşan parseldeki diğer hissedarlar ile sözleşme görüşmelerinin devam ettiğini, oluşan yeni parseldeki hissedarların birbiri ile olan davalarının da gecikmeye sebebiyet verdiğini, inşaata başlanamamasının nedeninin davacı olduğunu, henüz inşaat ruhsatı alınmadığından inşaat teslim süresinin de başlamadığını, gecikmede müvekkilinin bir kusurunun bulunmadığını, davacıya harcın ikmali için verilen kesin sürede harcın ikmal edilmediğini, davalının bölge adliye mahkemesi kararından önce vefat etmesine karşın eksik inceleme ile karar verildiğini, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3. Taraflar arasında Konya 2. Noterliği’nin 10/03/2014 t. 4543 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme konusu 11 ve 13 no.lu parsel 12/03/2014 tarihinde davalı …’ya devir edilmiştir. Sözleşmeye göre, … Belediyesi’nin 18. maddesinin uygulanmasından sonra davacı …’a yeni tahsis olacak arsa üzerinde imar planı gereğince inşaat yapılacaktır. Yapılacak olan inşaatın teslim süresi ruhsat tarihinden itibaren 18 aydır.

11 ve 13 no.lu parseller imar uygulaması nedeni ile yeni oluşan 32750 Ada 4 no.lu parsele tahsis edilmiş, yeni oluşan 7.465,87 m² taşınmazın 11 parsele karşılık olarak 114648/746587 hissesi, 13 parsele karşılık olarak 25700/746587 hissesi 15/07/2016 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. Yeni oluşan 4 parselde davalıdan başka hissedarların da bulunduğu anlaşılmıştır.

… Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 03/01/2019 t. yazısına göre 3273 ada 11 parsel için herhangi bir ruhsat ya da başvurusu bulunmamaktadır. … Belediyesi Emlak İstimlak Müdürlüğü’nün 19/09/2019 t. yazısına göre; yapılan uygulamada söz konusu 3273 ada 11 no.lu parselden DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesildikten sonra kalan hak edişi tek başına imar parseli teşekkül etmediğinden imar planında Konut Alanına isabet eden 32750 ada 4 no.lu parselden hisseli olarak tahsis edilmiştir. 32750 ada 4 no.lu parselde hissedarların birlikte ruhsat için müracaat etmesi halinde inşaat yaptırmaları mümkündür.

Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bütün olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaat yapılacak olan taşınmazın 11 ve 13 no.lu parseller olduğu, her ne kadar davacı 13 parsel karşılığı davalıdan bağımsız bölüm aldığını ve 13 no.lu parseli dava konusu etmediğini beyan etmiş ise de, devrin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapıldığı, fesih talebinin parseller bakımından bölünemeyeceği, bu nedenle sözleşmenin tamamına yönelik fesih koşullarının mevcut olup olmadığı incelenerek sonucuna göre kararı verilmesi gerekirken, sadece 11 no.lu parsel bakımından ve sözleşme tarihinde geçerli olarak kurulmuş sözleşmenin varlığına rağmen sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve tapu iptali ve tescil istemi bakımından davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olup, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Yukarıda 1. paragrafta açıklanan nedenlerle davalı vekilinin 2. paragraf kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarının 2. Paragraf kapsamında açıklanan nedenlerle kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca BOZULMASINA,

Peşin harcın istek halinde temyiz eden davalılara idasine,

HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

06/02/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.