YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/1967
KARAR NO : 2022/297
KARAR TARİHİ : 11.01.2022

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
…

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09/10/2017 tarihinde verilen dilekçeyle tapu kaydındaki şerhin terkini talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 20/11/2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın kabulüne dair verilen kararın davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; … ada 6 parselde kayıtlı taşınmazın murisleri …’ den intikal ettiğini, murisin 7/2/2005 tarihinde vefat ettiğini, taşınmazın varlığını 18/08/2010 tarihine kadar bilmediğini, murislerinin davalı … ile satış vaadi sözleşmesi imzalamış olduğunu öğrendiğini, ayni hakka dönüşmeyen ve imzalanmasından itibaren on beş yıl geçen satış vaadi sözleşmesini kabul etmediğini, şerhin taraflardan birinin talebi üzerine ya da tapu memurunca resen silinebileceğini ileri sürerek satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydından terkinine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; …’nin Gebze 5. Noterliğinde 29/8/2002 tarihinde eşi …’e davaya konu taşınmazı satmak üzere geniş yetkili vekaletname verdiğini, taşınmazın 3367 sayılı Köy Kanunu kapsamında bulunması ve on yıl süre ile devir ve temlik işleminin yapılması mümkün olmadığından, satıcı tarafından eşi …’e verilen iş bu vekaletname uyarınca, taşınmazın Gebze 5. Noterliğinde 29/8/2002 tarihinde 9213 numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile verildiğini, taşınmazın bedelinin ödendiğini, 15/4/2009 tarihinde on yıllık devir ve temlik etmeme süresinin dolduğunu, devir ve temlik için bu tarihi beklediğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
2. Davalı Maliye Hazinesi vekili cevap dilekçesinde; dava konusu işlemin davalı … adına vekâleten hareket eden Hüseyin Boz’un tescil talebine bağlı olarak gerçekleştirildiğini, müvekkili kurumun kendiliğinden harekete geçip işlem tesis etmesinin söz konusu olmadığını, davalı sıfatının bulunmadığını açıklamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi, 442 sayılı Köy Kanununun 3367 sayılı Kanunla Değişik Ek 13. maddesi gereğince on yıl süreyle başkalarına devir ve temlik edilemeyen taşınmaz için, 29/8/2002 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesinin, taşınmazın davacı murisi adına tescil tarihi olan 15/4/1999 tarihinden itibaren on yıl sonra 15/04/2009 tarihinde ifa edilebileceği, ifa tarihinden itibaren ise 6098 Sayılı Borçlar Kanunu 125. maddesindeki on yıllık zamanaşımı süresinin işlemeye başlayacağı, dolayısıyla zamanaşımı süresinin dava tarihinde henüz dolmadığını satış vaadinin tapuya tescil edildiği 13/9/2017 tarihinden itibaren ise 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26/8 maddesi gereği tapudaki şerhi hükümsüz kılan beş yıllık sürenin de dava tarihinde henüz dolmadığını, bu nedenlerle şerhin terkini yasal koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B.İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; Köy Kanunu gereğince tahsis edilmiş taşınmazların yönünden davaya konu edilen satış vaadi sözleşmesine cevaz verilmediği gibi açıkça yasaklandığını, bu nedenle anılan sözleşmenin başından beri yok hükmünde olup herhangi bir sonuç doğuramayacağını, geçersiz sözleşmeler nedeniyle tarafların sadece verdiklerinin iadesini talep edebileceklerini belirterek, istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesi; davaya konu satış vaadi sözleşmesinin, taşınmazın 15/04/1999 tarihindeki tahsisinden itibaren on yıllık süre içerisinde olmak üzere 29/08/2002 tarihinde yapılmış olmakla, anılan yönetmelik hükmü gereğince herhangi bir hüküm ve sonuç doğurmayacağını, buna ilişkin tapuya şerh konulmasının da doğru olmadığını açıklamıştır.
2. Daire; davanın kabulü ile şerhin terkini yönünde yeniden hüküm tesis edilirken, davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin ve davanın niteliğine göre belirlenen maktu vekalet ücretinin haksız çıkan davalılardan müteselsilen alınmasına karar vermiştir. Kararda, hükümsüz satış vaadine dayalı şerhin tapuya işlenmesini isteyen ve sağlayan davalı yanında, Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği’nin 14. maddesi son cümlesi gereğince bu işlemleri re’sen gözetmesi gereken diğer davalı (Tapu Sicil Müdürlüğü adına) Hazine’nin de şerhi tapuya işleyen kurum olarak sorumlu olduğu belirtilmiştir.
V. TEMYİZ
A.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz nedenleri
1. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde zikredilen hüküm ile Anayasa’ya aykırı olarak mülkiyet hakkının yönetmelikle sınırlandırıldığını ileri sürmüştür.
2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde; davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, savunmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, Köy Kanununun Ek 13. maddesi ve Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 14. Maddesi uyarınca takyit süresi içinde satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılamayacağına ve şerhin terkini şartlarının oluşup oluşmadığına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 442 Sayılı Köy Kanununun 3367 Sayılı Kanunla Değişik Ek 13. maddesi “hak sahipleri bu yerleri on yıl müddetle başkalarına devir ve temlik edemez.”                       
2. Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği’nin 14. maddesinde “Peşin veya taksitle satılan arsaların on yıl müddetle, konut veya zirai kredi veren kuruluşlar dışında rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, miras yoluyla intikal işlemi hariç, devir-temlike, satış vaadi sözleşmesine, taksime, şuyuun giderilmesi talebine konu olamaz. ”
3. Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.
4. Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolaysıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.
6. TMK’nın 1009. maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi ile tanınan ileride satın alma hakkının tapu siciline şerhi olanaklıdır. Tapu Kanununun 26/6 maddesinde de “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde asıl satış akdi yapılmazsa bu şerhi tapu müdürlüğünün re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. Bu terkin Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4 maddesi gereği ancak taşınmaz malikinin istemi ile yapılabilir.
7. Tarafların satış vaadi sözleşmesini iradi olarak feshetmeleri mümkündür. Fesih halinde, fesih name müdürlüğe ibraz edilirse, satış vaadi sözleşmesinin şerhi terkin edilir. Satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshi halinde de aynı uygulama yapılır. Çünkü her iki durumda da şerhin dayanağı olan hak ortadan kalkmış olur. Ancak sözleşmenin tek taraflı olarak feshi durumunda müdürlükçe terkin istemi yerine getirilemez.
8. Satış vaadi sözleşmesinin beş seneden fazla bir müddet için şerhi mümkün değildir (Tapu K. m.26). Sözleşmede böyle bir kayıt olsa bile beş yıllık sürenin dolmasının ardından malik, şerhin terkinini müdürlükten isteyebilir.
2. Değerlendirme
1. Somut olayda; Bölge Adliye Mahkemesince on yıllık süre içinde satış vaadi sözleşmesi akdedilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Köy Kanunu uyarınca tahsisi yapılan yerlerin on yıl içinde satışları yasak olup, satış vaadi sözleşmesi bir ön akit niteliğinde olduğundan yapılan satış vaadi geçerlidir. Ancak on yıllık süre içinde bu satış vaadinin ifa olanağı olmayıp on yıllık süreden sonra ifa olanağı doğmaya başlar.
2. Öte yandan davacı, tapu kaydındaki şerhin usulsüz yazıldığını ileri sürerek terkinini istemektedir. TMK’nın 1009. maddesi gereğince satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilebilen haklardandır. Davacının murisi … ile satış vaadi sözleşmesi alacaklısı davalı … arasında 29/8/2002 tarihinde akdedilen satış vaadi sözleşmesi 13/9/2017 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Şerhin terkini için gerekli koşullar oluşmamıştır. Şerhin tesis edildiği tarihten itibaren Tapu Kanunu 26.maddesinde öngörülen süre dolmadığından davanın kabulüne karar verilerek şerhin terkinine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, yukarıda yazılı sebepten dolayı BOZULMASINA, dosyanın kararı veren BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan temyiz karar harcının ilgiliye iadesine, 11/01/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

…