YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/2876
KARAR NO : 2023/1512
KARAR TARİHİ : 14.03.2023

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tazminat talebinin kabulüne, davalı … yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı … vekilinin istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkeme kararın kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat Mualla Şal, karşı taraftan davalı … vekili Avukat … … geldiler. Başka gelen olmadı. Davalı… İnş. Elek. Oto. Taş. Ayakkabıcılık San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat …’nun mazeret dilekçesinin reddine karar verildi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 14.03.2023 gününde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1.Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan inşaattan D Blok 3. kat 25 numaralı bağımsız bölümü 12.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle davalı şirketten satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, davalı şirketin taşınmazı muvazaalı olarak davalı …’ye tapuda devrettiğini belirterek, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline mümkün olmaması halinde rayiç değerinin davalı şirketten tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili 10.04.2019 tarihli dilekçesinde; dava değerini 200.000,00 TL’ye yükselttiklerini beyan ederek, davalı şirkete yapılan ödemelerin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı şirketten tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP
1.Davalı … vekili cevap dilekçesinde; davacının muvazaa iddiasının yerinde olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin borç para aldığı şirketin baskıları nedeniyle dava konusu taşınmazı davalı …’ye devretmek zorunda kaldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmadığı, geçersiz sözleşmelerde herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olduğu, bedel iadesi talebi davalı şirkete yönelik olduğundan davalı … yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği, davanın açılmasına davalıların birlikte sebep olmaları nedeniyle her iki davalının da yargılama giderlerinden sorumlu olmaları gerektiği gerekçesiyle terditli davanın kabulüne 200.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya verilmesine, davalı … yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1.Davalı … vekili istinaf dilekçesinde; müvekkili yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ve aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz davacıya teslim edilmediğinden tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmaması nedeniyle muvazaa iddiasının araştırılmasına gerek olmadığı, bu nedenle tapu iptali ve tescil istemi ve davalı … yönünden davanın reddine karar verilmesi ve davalı …’nin yargılama giderlerinden sorumlu olmaması gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı …’nin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulüne 200.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, yargılama giderlerinin davalı şirket üzerinde bırakılmasına, davalı … lehine takdir edilen 32.950,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı …’ye verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerektiğini, muvazaa iddiasını ispatladıklarını, fiili teslim olmayışının tapu iptaline engel olacağı yönündeki değerlendirmenin hukuka aykırı olduğunu, aynı blokta yer alan 26 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak açılan tapu iptali ve tescil davasında inşaatın tamamlanma seviyesinin %45 olmasına rağmen İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verildiğini, davalı … lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, hükmedilen tazminata ödeme gününden itibaren avans faizi işletilmesi gerektiğini beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. İlgili Hukuk
1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
a)”Dürüst davranma” kenar başlıklı 2 nci maddesi,
“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”

b)”Hâkimin takdir yetkisi” kenar başlıklı 4 üncü maddesi,
” Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkim, hukuka ve hakkaniyete göre karar verir.”

c) “Hukukî işlem” kenar başlıklı 706 ncı maddesi,
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

d) “Tescil isteme hakkı” kenar başlıklı 716 ncı maddesinin birinci fıkrası,
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı ilamının gerekçesinde, “…1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit (yüklenici), arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bilince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri (bağımsız bölümleri) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapu da mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zamanda fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı (müteahhit) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyetini devir borcundan kaçınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkca, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir. Oysa MK.nun 2. maddesinin ikinci fıkrasıyla, suistimal karakteri doğrudan doğruya aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir. Zira İsviçreli Prof.Merz’in de dediği gibi (Medeni Kanun Şerhi …2, Nr.21), şekli hukuktaki hakkı maddi adalet düşüncesi ve gerekleri sınırlar onu gerçek ölçülerine götürebilir; gerçek hak korunur, şekli veya görünen hak korunmaz. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tahminine yarar; başka bir şeye yaradığı taktirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Öte yandan Medeni Kanunun 4. maddesi hükmüyle de hakim, adalete uygun karar vermeye çağırılmaktadır. O, menfaatlerin doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmek zorundadır…” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.

3. Değerlendirme
1.Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

2. Ne var ki; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere;“….nitelikleri itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından re’sen gözetilmesi gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı bir uyuşmazlıkta çatıştığında; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal, Medeni Kanunun 2. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin (ikincilliğinin) tabii bir sonucudur ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir…”

3. Somut olayda; davacı tüketici, davalı yüklenici şirketten 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapmakta olduğu inşaattan, D blok 3. kat 25 numaralı bağımsız bölümü, 12.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle satın almış, satış bedelinin bir kısmını ödemiş ve sözleşmede bakiye satış bedelinin tapu devri sırasında ödeneceği ve teslim tarihinin 28.02.2016 olduğu kararlaştırılmıştır. Devam eden süreçte davalı, 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda 17.08.2015 tarihinde kat irtifakı kurulmuş ve davaya konu taşınmaz 25.05.2016 tarihinde davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’ye satış yoluyla devredilmiştir. Ayrıca, davalı şirket dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu bloğu % 53 seviyesinde tamamlayarak bırakmıştır. Başka bir anlatımla; davalı yüklenici şirket, davaya konu inşaatın yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin etmek amacıyla ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda davacı tarafta güven oluşturarak harici satış sözleşmesiyle dava konusu bağımsız bölümü davacıya satmış; ancak bu bağımsız bölümü taahhüt ettiği tarihte ve şekilde davacıya teslim etmemiştir.

4.Diğer bir ifadeyle; arsa maliki ile yüklenici sıfatının birleştiği “yapsatçı” sıfatını taşıyan davalı şirket, kendi edimlerini süresinde yerine getirmemiştir. Bilindiği üzere; hukukumuzda hiç kimse kendi kusuruna dayalı olarak “hak” talebinde bulunamaz.

5.Öte yandan; arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin arsa malikine karşı üstlendiği edimleri yerine getirip getirmediğinin araştırılması gereği de somut olayda bulunmamaktadır.

6.Hal böyle olunca; yukarıda değinilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, gerekçesi ve 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesi gözetilerek mahkemece, davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’ye yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılması; muvazaa ispatlanırsa, ödenmeyen satış bedeli depo ettirilmesi ve sonucuna göre tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.