YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6708
KARAR NO : 2022/7609
KARAR TARİHİ : 08.12.2022

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 19. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.12.2016 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil olmazsa bedel talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.12.2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7 Hukuk Dairesi’nce istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davacının terditli tazminat isteminin kabulüne, dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademe tazminat talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın DSİ’nin istimlakı sonucu çok parsele bölündüğünü, akabinde imar uygulaması ile bedele dönüştürüldüğünü, sözleşmenin yapıldığı tarihte dava konusu taşınmazın kadastral parsel olması nedeni ile sözleşmenin kanuna aykırı olduğunu, müvekkilinin de dava konusu yerin bir kısım hissesini satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı … S.den aldığını, husumetin dava dışı arsa malikine yöneltilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazda dava dışı … S.den davalı … adına geçen ve tescil edilen tapu kaydı bulunmadığından tapu iptal tescile ilişkin istemin infaz kabiliyetinin bulunmadığı, taşınmazın zilyetliği fiilen davacıya geçtiğinden davalının zamanaşımı iddiasının yerinde olmadığı, taraflar arasındaki sözleşme doğrultusunda dava tarihi itibariyle taşınmazın rayicini talep edebileceği gerekçeleriyle tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın imar uygulaması ile bedele dönüştüğünü, davacı tarafça hali hazırda kullanılan parselin değerinin davacının uğradığı zarar olarak kabul etmesinin hukuki ve teknik hiçbir açıklamasının bulunmadığını, tazminat istemli davanın; sözleşmenin geçersizliği, ifa imkansızlığı, zamanaşımı, devir sebebi ile talebin tapu malikine yönlendirilmesi ve diğer gözetilecek nedenlerle usul ve esastan reddinin gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazların davalının satış vaadi ile alacaklı bulunması sıfatı ile davacıya satışının vaad edildiği ancak taşınmazlar davalı adına tescil edilmeden imar uygulaması nedeni ile bedele dönüştüğü ve tapu malikinin bedel tespit davası ile bedelin 139.604,00 TL olarak tespit edildiği; davalının da tapu malikine yani kendi satış vaadi borçlusuna dava açtığı ve bu bedel üzerinden tazminata hükmedildiği açıklanmıştır.
2.Bölge Adliye Mahkemesi davacının tazminat talebinin hüküm altına alınmasının doğru olduğunu ancak, ifa imkanının sona erdiği tarih gözetilmeksizin taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tazminat olarak belirlenmesinin yerleşik uygulamaya ve yasal mevzuata uygun olmadığını izah etmiştir.
3.Kararda, taşınmazların imar uygulanmasıyla bedele dönüştüğü tarihte ifa olanağının ortadan kalktığı, davacının isteyebileceği tazminatın bu tarihteki rayiç bedel olduğu, bu bedelin de dosya ekinde bulunan İstanbul Anadolu 2. Asliye Hukuk Mahkemesi ilamıyla belirlendiği ve icraya konulan faizli tutarının 139.604,35 TL olduğu, yine İstanbul Anadolu 19. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/384 Esas sayılı dosyasında tespit edildiği belirtilerek; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL tazminatın davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili istinaf sebeplerini tekrar ederek, satış vaadi sözleşmesinin ifası imkânsız ve sözleşmenin geçersiz olduğundan davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre uğradığı zararı, sözleşme bedelini talep edebileceğini, imar uygulaması sebebi ile bedele dönüşen ve mülkiyeti kamulaştırma sebebi ile belediye başkanlığına geçen bir taşınmazın davacının tasarrufuna bırakılması, zilyet olunması ve emlak vergilerinin ödenmesinin hukuken mümkün olmadığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinde ifa imkansızlığı halinde tazminat miktarının nasıl belirleneceği noktasında düğümlenmektedir.
2. İlgili Hukuk
1.Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de satış vaadi borçlusunun tapulu taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmazın tapuda bir üçüncü kişi adına kayıtlı olması sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borç doğuran akit olduğundan borç altına girenin malik olması koşulunu aramaya gerek yoktur. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 10.02.1960 tarihli ve 6-188 sayılı kararı)
Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir.
2. 6098 sayılı Borçlar Kanunun (TBK) 117 nci maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan TBK’nun 96 ncı maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (F. X., age., s. 298.; Oğuzman, …/Öz, A., s. 77.;ekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 1210).
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki betlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Dosya kapsamında yapılan incelemede; davalının 04.09.1989 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı … S. isimli kişiden miras bırakanı … S.’den 48/3720 hisseden intikalen gelen 5826/10.000 hissesini (2711,42 m2) satın aldığı, daha sonra Üsküdar 4. Noterliği’nin 19.09.1989 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 816/5826 hissesini (379,68 m2) davacıya satışını vaat ettiği anlaşılmıştır.
3.Bölge Adliye Mahkemesince davalı tarafından davacıya satış sözleşmesiyle vaad edilen hisse miktarı nazara alınmadan hüküm kurulması doğru görülmemiş, hüküm bozulmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple,
Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
08.12.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.