YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6871
KARAR NO : 2021/3896
KARAR TARİHİ : 14.12.2021

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.11.2013 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 08.11.2018 günlü hükmün Samsun Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı Hazine vekili, davalı …, davalı …Ş. vekili ve davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş vekili tarafından talep edilmiştir. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf başvurularının esastan reddine dair verilen kararın davacı Hazine vekili, davalı …, davalı …Ş vekili ve davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya ve içeriği incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

K A R A R
Davacı vekili, dava konusu 9449 ada 13 parsel sayılı taşınmazın maliye hazinesine ait olduğunu, davalı … belediyesinin itfaiye binası ve müştemilatı yapmak suretiyle taşınmaza müdahale ettiğini, ayrıca GSM şirketlerine baz istasyonu kurdurtmak suretiyle kira geliri elde ettiğini belirterek; davalı belediyenin elatmasının önlenmesine, müdahale teşkil eden kısımlardaki yapıların kal’ine, hesap edilecek ecrimisil bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline, davalı … ile diğer davalılar GSM şirketleri arasındaki kira sözleşmelerine istinaden inşaa edilen baz istasyonlarının kal’ine, bu ilişkiden kaynaklı kira bedellerinin taraflarına iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı … vekili, dava konusu yapıların bulunduğu alanın imar öncesinde vekil edenine ait iken imar işlemleri neticesinde davacının tam malik sıfatını kazandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı … vekili, kiracılık sıfatıyla dava konusu yerin tasarruf edildiğini iddia ederek davanın reddini savunmuştur.
Davalı Turcell İletişim Hizmetleri A.Ş vekili, kiracılık sıfatıyla dava konusu yerin tasarruf edildiğini iddia ederek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davalı … aleyhine açılan müdahalenin men’i ve kal davasının kısmen kabulüne, diğer davalılar … ve Turcell İletişim Hizmetleri A.Ş’ye karşı açılan müdahalenin men’i ve kal isteminin kabulüne, ecrimisil davasının ise kabulüne karar verilmiştir.
Hükme karşı davacı vekili ve davalılar vekilleri ayrı ayrı istinaf talebinde bulunmuştur.
Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi 13/01/2020 tarihli karar ile, taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar vermiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalılar vekilleri ayrı ayrı temyiz etmiştir
Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil istemine ilişkindir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalılardan … vekili ve Turcell İletişim Hizmetleri A.Ş vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2. Davacı hazine vekili ile davalılardan … vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, davaya konu taşınmazın davacı hazine adına kayıtlı olduğu, hükme esas alınan 06.04.2015 tarihli (İnşaat-Hukukçu) Bilirkişi raporunda, “..dava konusu taşınmazda davacı … ilk olarak, 2005 yılında yapılan ve tapuya tescil için 21.07.2005 tarihli yazı ile kadastro müdürlüğüne gönderilen imar uygulaması işlemi ile tapuya 03.01.2006 tarihinde işlenmiştir. Bu imar işleminden evvel dava konusu taşınmazın bulunduğu alan ……….854 ada 26 parsel olarak tamamı Samsun Büyükşehir Belediyesine aittir. 2005 yılında yapılan imar uygulamasının 03.01.2006 tarihinde tapuya tescil edilmesi ile birlikte dava konusu taşınmaz 9449 ada 10 parsel numarasını alıp bu parselinde 1173/2400 hissesi davalı belediyeye, 627/2400 hissesi ise davacı … hazinesine aittir. Daha sonra taşınmazda 2007 tekrar imar uygulaması yapılmış ve akabinde de dava konusu taşınmazın tamamı 18.06.2007 tarihinde davacı … hazinesine ait hale gelmiştir.” şeklinde tespite varıldığı anlaşılmaktadır. Ancak eksikliğin giderilmesi yolu ile getirtilen tedavül kayıtları ile bilirkişi raporundaki tespitler tam olarak denetlenemediği gibi (var ise) taşkınlığın imar ile oluşup oluşmadığı tereddüte mahal bırakılamayacak şekilde belirlenmemiştir.
Hemen belirtilmelidir ki; yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın (mütemmim cüz’ün) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Ne var ki, yürürlükten kalkmış olan 6785 sayılı Yasanın l605 sayılı Yasa ile değişik 42/c ve halen yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Yasası’nın l8. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle ayrılmaz parça (mütemmim cüz) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkanı sağlanmıştır.
Öte yandan, zeminin maliki olan kişinin taşınmazı bizzat kullanma yetkisi sınırlanmış, ayrılmaz parça (mütemmim cüz) durumunda olan yapı üzerinde tasarruf etme gücü özel yasa ile kısıtlanmıştır.
298l sayılı Yasa’nın 3290 sayılı Yasa ile değişik l0/c maddesi de aynı doğrultuda hüküm getirmiştir.
Gerçekten bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça (mütemmim cüz) niteliğinde yapı inşaa etmiş ve imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle yukarıda değinildiği gibi yasa koyucu imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur.
Yasal düzenlemelerde belirtildiği üzere; imar uygulamasıyla tecavüzlü duruma gelen yapılar bakımından muhtesat bedeli ödenmedikçe kaydı yeni edinen kişinin muhtesat sahibini imar parselinde men edemiyeceği gibi, ecrimisil istemesinin de olanaksız bulunduğu tartışmasızdır.
Somut olayda, Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, davalı belediyeye tarafından inşâ edilen yapıların davacıya ait parsel üzerinde kaldığı sabit olmakla beraber davalı belediyenin imar öncesi kadastral parselde hak sahibi olup olmadığı yeterince araştırılmamış, imar öncesi taşınmazlara ilişkin tüm kayıtlar getirtilmeden hüküm kurulmuştur.
Hâl böyle olunca; Mahkemece yapılması gereken iş, öncelikle taraflara ait taşınmazların imar öncesinden itibaren tedavül kayıtlarının ve krokilerinin getirtilmesi, gerek kadastral kayıtlar, gerekse imar kayıtları mahalline keşfen uygulanarak dava konusu binaların bulunduğu alanın imar öncesi hangi parsel veya parsellerde kaldığının belirlenmesi, bu hususun fen bilirkişi raporuna yansıtılması, akabinde niza konusu binaların yaşları da tespit edilerek imar öncesi mi, yoksa imar sonrası mı inşâ edildiklerinin saptanması, bu şekilde imar ile oluşan bir taşkınlığın olup olmadığının tereddüte mahal bırakılmayacak şekilde tespiti ile, var ise davalının imar öncesinde hukuken korunmaya değer bir hakkının bulunup bulunmadığının açıklığa kavuşturulması, davalının bu işlem öncesi bir hakkının bulunduğunun belirlenmesi hâlinde, (yani yapıların imar ile taşkın hale geldiğinin belirlenmesi durumunda) davacıya kaim bedel depo ettirilmek suretiyle el atmanın önlenmesi ve yıkım kararı verilmesi, benzer şekilde bina bedeli ödenmedikçe, yapı sahibinin kullanımı haksız sayılamayacağından ecrimisil istenemeyeceğinin gözetilmesi, imar uygulaması sonucu, yapıların haksız veya taşkın durum yaratması kamusal bir tasarruf sonucu olup, tecavüzlü durumun yapıyı yapan kişinin iradesi dışında meydana
gelmesi nedeniyle davanın açılmasına sebebiyet vermediğinin kabulü gerektiği, taşkın yapıyı kullananın kötü niyetli sayılamayacağı ve kendisine kusur izafe edilemeyeceği gözetildiğinde yargılama giderlerinden ve bu giderlerden sayılan vekalet ücretinden sorumlu tutulmayacakları hususlarının bir arada değerlendirilerek bir karar verilmesi olmalıdır. Davalının imar öncesinde hukuken korunmaya değer bir hakkının bulunup bulunmadığının şüpheye yer bırakılmayacak şekilde tespit edilmesi halinde ise bu kez ( davacının talepleri hakkında) dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi gerekirken tüm bu hususlar düşünülmeden, yazılı şekilde karar verilmiş olması yanlış olup bozmayı gerektirmiştir.
Kabule göre de, emsal kira sözleşmeleri üzerinden taşınmazların dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası tespit edilerek sonraki dönemler için ÜFE artış oranının uygulanması yerine, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca taşınmazların anılan tarihteki rayiç değerinin % 5’i alınarak ilk döneme ait ecrimisil miktarının tespit edilmesi hesaplanması da doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle davacı Hazine vekili ile davalı … vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle BOZULMASINA, 1. bentte açıklanan nedenlerle davalılardan … vekili ve Turcell İletişim Hizmetleri A.Ş vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 14.12.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.