Yargıtay Kararı 7. Hukuk Dairesi 2021/6958 E. 2023/1195 K. 28.02.2023 T.
Yayınlanma Tarihi: 22.01.2024 01:51
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6958
KARAR NO : 2023/1195
KARAR TARİHİ : 28.02.2023
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/1150 E., 2021/1165 K.
KARAR : İstinaf talebinin kabulüne, kararın kaldırılmasına, davanın reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/275 E., 2018/345 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacılar vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri, 886 ada 39 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı A Blok 2 numaralı bağımsız bölümde 1/2'şer pay sahibiyken davalının müvekkillerine kentsel dönüşüm çerçevesinde ve güven telkin ederek "Size bir miktar para verelim. Taşınmazdaki ipotekleri kaldırın. Yeni inşaatta hakkınıza düşen bir üst daireyi tekrar aynı bedelle alırsınız." diyerek müvekkillerini hisselerini satmaya ikna ettiğini, müvekkillerinin taşınmazı 120.000,00 TL bedelle davalıya satış yoluyla devrettiğini, asıl olan bu rakamın teminat olduğunu, gerçek amacın satış olmadığını, bu paranın dairenin maliyet fiyatı olduğunu, üzerinde çok düşünülmediğini, bu şekilde işlem yapılmasının sebebinin inşaat bitince davalının kâr elde etmesi, davacıların yeni daire alması ve davalının parasını geri alması olduğunu; geri almanın şartlarının taraflar arasında imzalanan geri alma opsiyonlu satış sözleşmesi ile kararalaştırıldığını, davalının inşaat bitince müvekkillerine ihtarname gönderdiğini ancak ihtarname usulüne uygun düzenlenmediği gibi müvekkiline usulüne uygun tebliğ edilmediğini, ihtarnameden haberdar olunca müvekkillerinin de davalıya geri alım hakkını kullanmak istediklerini bildirir ihtarname gönderdiklerini ancak davalının taleplerini olumsuz karşıladığını belirterek, 1. Kat 9 numaralı taşınmazın tapusunun iptal edilerek müvekkillerinin 1/2 hisseleri oranında adlarına tesciline, mümkün olmadığı taktirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 180.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın dayandığı sözleşme her ne kadar hukuki geçerlilik şartlarını taşımasa da müvekkilinin sözleşmeye bağlı kaldığını ve geri alım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı hususunda ihtarname keşide ettiğini, ancak davacı tarafın geri alım hakkını kullanacağı hususunda hiçbir bildirimde bulunmadığını, müvekkilinin kusuru ya da sözleşmeye aykırı davranışının bulunmadığını, davacıların iddiaları gerçek olsa bile geri alım hakkının kullandırılmamasının davacıya sadece tazminat isteme imkanı sağladığını beyan ederek, davanın reddini savunmuş, aksi kanaatte olunursa müvekkilinin davacılara ödediği paranın faiziyle müvekkiline ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tanık beyanlarına göre davacılar ile davalı taraf arasında yapılan sözlü görüşmeden davacıların müsait olmamaları nedeniyle geri alım hakkını kullanmadıkları, davacıların davalıya yeni adreslerini bildirmedikleri, ihtarnamenin tebliği usulsüz olsa dahi 21.01.2016 tarihinde ihtarnameyi öğrendikleri, sözleşmeden davalının taşınmaz bilgisi ve iban numarası bildireceğine dair bir ibarenin yer almadığı, davacıların hangi dairenin verileceğinden haberdar olduğu, bedelin 30 günlük sürede tevdi mahalli tayin edilerek depo da edilmediği, davacının bu nedenlere sığınmasının iyi niyet ve dürüstlük ilkeleri ile bağdaşmadığı, davacıların tazminat talep etme haklarının da bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde; önceki beyanlarını tekrarlayarak, eksik incelemeyle ve yanılgılı değerlendirmeyle karar verildiğini, müvekkillerinin davasını yazılı delillerle ve tanık beyanlarıyla ispatladığını beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafça dayanılan geri alım sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil ile menfi ve müspet zararların istenemeyeceği, ancak geçersiz sözleşme uyarınca tarafların birbirlerine verdiklerini talep edebilecekleri, davacıların davalıya bedel ödendiğinin iddia ve ispat edilmediği, davanın bu nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçeyle karar verildiği gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzeni bakımından kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; somut olayda Türk Medeni Kanunu'nun 736 ıncı maddesinin uygulanamayacağını, Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesine göre karar verilmesi gerektiğini, kentsel dönüşüm adı altında devletin garantörlüğünde yapılan bir anlaşmanın güçsüz olan tüketiciyi korumaktan öte kamusal fonksiyonunun da olduğunu, İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinin hatalı olduğunu beyan ederek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davaya dayanak "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin geçerli olup olmadığı, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olup olmadığı ve bu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talep edilip edilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Hukukun uygulanması" kenar başlıklı 33 üncü maddesi şöyledir:
"Hakim, Türk hukukunu re'sen uygular."
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun;
a)"Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 nci maddesi,
"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."
b)"Hukuki işlem" kenar başlıklı 706 ıncı maddesi,
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. "
c) "Alım ve geri alım hakları" kenar başlıklı 736 ncı maddesi ise,
"Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.
Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer." hükmünü içermektedir.
3.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun;
a)"Sözleşmenin yorumu, muvazaalı işlemler" kenar başlıklı 19 uncu maddesi,
"Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır."
b)"İfada sıra" kenar başlıklı 97 nci maddesi,
“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.”
c) "Şekil" kenar başlıklı 237 nci maddesinin ilgili bölümü,
"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
..." şeklinde düzenlenmiştir.
4.7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun "Tebliğ İmkansızlığı ve tebellüğden imtina" kenar başlıklı 21 inci maddesinin ikinci fıkrasında,
"(Ek fıkra: 11.01.2011-6099/5 md.) Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adreste hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır." hükmü yer almaktadır.
3.Değerlendirme
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33 üncü maddesi gereği hakim, bir davada sadece tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonuçları ile bağlı olup, dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukuki nitelendirmeleriyle sınırlı olmaksızın, kanunları re'sen uygulayarak iddia ve savunmadaki talepleri karara bağlamakla yükümlüdür. Tabi olacakları kurallar ile etki ve sonuçlarının belirlenmesi yönünden, taraflarca dile getirilen taleplerin hukuki nitelendirmesi büyük önem arz etmektedir. Ayrıca, birden çok hukuki sebebin bir arada incelenebilmesi, bunlardan birinin diğerinin incelenmesine hukuken olanak tanımasına bağlıdır.
2. Bu doğrultuda davaya konu uyuşmazlık bakımından öncelikle; geri alım sözleşmeleri ile teminat amaçlı inanç sözleşmelerinin açıklamasında yarar vardır.
3. "Geri alım hakkı, taşınmazını başkasına devretmiş olan kimseye, tek taraflı irade beyanı ile o taşınmazı geri alabilme yetkisi sağlayan bir yenilik doğuran haktır. Bu hakkı tanımak üzere yapılan sözlemeye geri alım sözleşmesi denir." (M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe ... Özdemir, Eşya Hukuku, ..., Yirmiüçüncü Baskı, 2021, s.606).
4. Teminat amacıyla inanç sözleşmesinin tanımını da şu şekilde vermek mümkündür: "Bu sözleşme ile inanan, inanılana aralarındaki anlaşmaya uygun olarak kullanmak ve alacağı ödendiğinde geri döndürmek koşulu ile sahip olduğu bir hakkı (alacak veya taşınır veya taşınmaz üzerindeki ayni hak) borcunun teminatı olmak üzere devreder" (Ergun Özsunay, Türk Hukukunda ve Mukayeseli Hukukta İnançlı Muameleler, ..., 1968, s.36-38)
5. Teminat amaçlı inanç sözleşmeleri ile geri alım sözleşmeleri pek çok yönden benzemekle birlikte özellikle aşağıdaki bentte açıklanan nedenlerle birbirinden ayrılır.
6. Teminat amaçlı inançlı sözleşmelerinde, borcunu ifa eden önceki malikin inançlı işlem konusu taşınmazı iadesine yönelik talep hakkı geri alım sözleşmelerinden farklı olarak yenilik doğuran bir hak niteliğinde olmayıp; doğrudan inanç sözleşmesinden kaynaklanan nisbî bir haktır. İnanç sözleşmesi ile kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi üzerine inanılanın taşınmazı iade borcu doğar. Geri alım sözleşmelerinde ise malik ile geri alım hakkı sahibi arasında ikinci satım ilişkisinin kurulması için, hak sahibinin yenilik doğuran beyanının mâlike ulaşması gereklidir (S.Sulhi Tekinay vd., Tekinay Borçlar Hukuku: Genel Hükümler, ..., Yedinci Baskı, 1993, s.416).
7. Geçerlilik ve ispat koşulları açısından bakıldığında ise; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.07.2010 tarihli ve 2010/14-394 E., 2010/395 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, inanç sözleşmesinin yazılı olması koşulu bir geçerlilik şartı olmayıp ispat şartıdır. İnançlı işlemin yazılı delilini inanç sözleşmesi oluşturmaktadır. Kazandırıcı işlem resmî şekilde yapılsa dahi inanç sözleşmesinin resmî şekilde yapılması gerekli olmayıp sadece yazılı yapılması zorunlu ve yeterlidir. Başka bir ifadeyle; tapulu taşınmazın inançlı işlemle temlikinde, inançlı işlemin yazılı biçimde yapılması gerekli ve yeterli olup yazılı şeklin bir ispat koşulu olduğu 05.02.1947 tarih, 20/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararının gereğidir.
8. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi uyarınca taşınmazları konu alan geri alım sözleşmeleri ise resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
9. Açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler kapsamında davacılar vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
10. Davacılar, iddialarının ispatı için "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesi" başlıklı harici sözleşmeyi sunmuştur. Dayanılan sözleşme incelendiğinde; davacıların maliki oldukları 886 ada 39 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 2 numaralı bağımsız bölümü 120.000,00 TL bedelle davalı şirkete satış yoluyla devrettiklerinin, söz konusu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin davacılar tarafından kaldırılacağının, davacılar taşınmaz üzerinde yapılacak olan inşaatta daire satın alma opsiyonunu kullanmak isterlerse davalının aynı parselde yapacağı dairelerden sözleşmede özellikleri belirtilen daireyi satın aldığı bedelle tekrar davacılara satacağının, kat irtifakının kurulduğunun davacılara yazılı olarak bildirikten sonra 30 gün içinde satın alma opsiyonunun kullanılması gerektiğinin düzenlendiği görülmüştür.
11. Davacıların iddialarının ileri sürülüş biçiminden ve içeriğinden; davada inançlı işlem iddiasına dayanıldığı anlaşılmaktadır. Davaya dayanak sözleşmenin yukarıda açıklanan içeriği; tarafların sözleşme müzakereleri, sözleşmenin kurulması sırasındaki, ifa hazırlıkları aşamasındaki ve sonrasındaki davranışları, menfaat durumları ile amaçları birlikte yorumlandığında, sözleşmenin teminat amacıyla inanç sözleşmesi niteliğinde olduğu ve davacıların inanç ilişkisini bu sözleşmeyle kanıtlamış olduklarının kabulü gerekir.
12. Sözleşmenin geri alım sözleşmesi olduğunun kabulünde dahi, dosya içeriğine göre; davalının, davacı tarafta sözleşmeye uyacağı yönünde güven oluşturduktan sonra bu güvene aykırı olarak şekle aykırılığı ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması olacağından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi uyarınca şekle aykırılık iddiası dinlenmemelidir.
13. Tüm bunlarla birlikte; sözleşmenin 6 ncı maddesi uyarınca davalı tarafça keşide edilen 20.11.2015 tarihli ve 15510 yevmiye numaralı ihtarname ile davacılardan geri alım hakkını kullanıp kullanmayacaklarını bildirmeleri istenmiş ise de, ihtarnamede davacılara verilecek taşınmazın bilgileri ve davacıların haklarını ne şekilde kullanabileceklerine ilişkin açıklamalar yer almadığı gibi, söz konusu ihtarnamenin davacıların adres kayıt sistemindeki adreslerinden farklı bir adrese 7201 sayılı Kanun'un 21 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne aykırı olarak usulsüz tebliğ edildiği anlaşılmıştır.
14. Yukarıdaki bentlerde açıklanan sebeplerle; mahkemece, davacı tarafça dayanılan "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesinin" taraflar arasındaki inançlı işlemin yazılı delili olduğunun kabulüyle ve 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesi gözetilerek, davacıların tapu iptali ve tescil talepleri değerlendirilip, söz konusu sözleşme çerçevesinde belirlenecek bedelin 6098 sayılı Kanun'un 97 nci maddesi hükmü gereğince depo edilmesi için davacılara süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.02.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
İlk Derece Mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine istinaf incelemesini yapan ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi 14.07.2021 tarih ve 2019/1150 Esas, 2021/1165 Karar sayılı kararında "(...) TMK’nın 736 ncı maddesinde ifadesini bulan alım (iştira) hakkı, hak sahibine tek taraflı bir beyanla bir taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Malikin bir kişiye alım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye alım (iştira) sözleşmesi denir. BK’nın 213 üncü maddesi uyarınca bu sözleşme resmi şekle tâbidir. Buradaki şekil geçerlilik koşuludur. Tapuya şerh edileceği ve tapuda devir borcunu da gerektirdiğinden resmi şekilde yapılmayan alım hakkı sözleşmesi geçersiz olup hukuki sonuç doğurmaz. Resmi şeklin Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi uyarınca tapuda ya da noterde düzenlenen resmi senetle yerine getirilmesi gerekir (Yargıtay 15.HD.'nin 04.12.2007 tarih ve 2007/5475 Esas, 2007/7754 Karar sayılı ilamı).
Somut olayda, taraflar arasında akdedilen Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup, BK.'nun 213 üncü maddesinde öngörülen resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersizdir. Geçersiz sözleşme hukuki sonuç doğurmayacağından davacıların geçersiz sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil talebinin dinlenme olanağı yoktur...." şeklindeki gerekçesi ile istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılarak, gerekçesi değiştirilmek suretiyle davanın reddine karar verilmiş, ret kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz incelemesini yapan Dairemiz çoğunluğunun, "taraflar arasında düzenlenen "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesi" başlıklı belgenin teminat amaçlı inanç sözleşmesi olduğu, davacıların inanç sözleşmesini kanıtladıklarının kabulü gerektiği, sözleşmenin geri alım sözleşmesi olduğunun kabul edilmesi halinde dahi davalının, sözleşmeye uyacağı yönünde davacılarda güven oluşturduktan sonra bu güvene aykırı olacak şekilde şekle aykırılığı ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması olacağı, davalı tarafça keşide edilen 20.11.2015 tarih 15510 yevmiye numaralı ihtarnamede davacılara verilecek taşınmazın bilgilerinin yer almadığı, ihtarnamenin, davacıların adres kayıt sisteminde kayıtlı adresten farklı bir adrese usulsüz şekilde tebliğe çıkartıldığı" şeklindeki gerekçesi ile Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan ve "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesi" başlığını taşıyan tarihsiz belgenin gerek içeriğine, gerekse sözleşmede yer alan imzalara tarafların her hangi bir itirazları bulunmamaktadır. Bozma kararında hem geri alım (iştira), hem de inanç sözleşmesinin tanımı yapılmıştır. Bu tanımlara göre dahi, taraflar arasındaki imzalan belgenin "teminat amaçlı inanç sözleşmesi" olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Bozma kararında teminat amaçlı inanç sözleşmesi "Bu sözleşme ile inanan, inanılana aralarında sözleşmeye uygun olarak kullanmak ve alacağı ödendiğinde geri döndürmek koşulu ile sahip olduğu bir hakkı (alacak veya taşınır veya taşınmaz üzerindeki ayni hak) borcunun teminatı olarak devreder." şeklinde tanımlanmıştır. Oysa; içeriğine tarafların bir itirazda bulunmadıkları sözleşme incelendiğinde, taraflar arasında bir borç-alacak ilişkisinden söz edilmemektedir. Bu sözleşmeye göre davacılar, maliki oldukları taşınmazı (daireyi) 120.000,00 TL bedel karşılığında davalı şirkete satmışlardır ve satış bedeli de davacılara ödenmiştir. Satış nedeniyle sözleşmeye konu dairenin mülkiyeti, hiç bir ihtilaf olmaksızın davalı şirkete geçmiştir. Sözleşmeye göre dairenin, -inanç sözleşmesinin tanımında olduğu gibi- davacılara iadesi söz konusu değildir; zira, dairenin bulunduğu bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak ve yerine yeni bir bina yapılacaktır. Ancak, yine sözleşmeye göre "mal sahipleri" yani davacıların yeni yapılacak binadan daire satın almak istemeleri halinde davalı alıcı, nitelikleri belirtilen, ancak bağımsız bölüm numarası belli olmayan bir daireyi aynı bedelle (yani 120.000,00 TL bedelle) davacılara satacaktır. Alıcı davalı, yapacağı binada kat irtifakı kurulduktan sonra yazılı olarak bildirimde bulunacak ve satıcılardan, 30 gün içerisinde bu opsiyonu kullanmalarını isteyecektir. Yine sözleşmeye göre taraflar, sözleşmeden bildirdikleri adreslerin tebligat adresi olduğunu kabul etmişlerdir.
Sözleşmenin bir geri alım (iştira) sözleşmesi olarak kabul edilmesi de mümkün değildir. Zira geri alım hakkı ancak, devredilen taşınmaz için söz konusu olabilir. Oysa, -yukarıda da değinildiği gibi- davacılar tarafından davalı şirkete satışı yapılan taşınmaz yıkılmış, satışı yapılan daire tapu kütüğünden terkin edilmiştir. Bu durumda, geri alıma konu olabilecek bir taşınmaz kalmamıştır.
Bu durumda taraflar arasında imzalanan sözleşmenin, Sözleşme Özgürlüğü kapsamında yapılmış, kamu düzenine karşı her hangi bir aykırılık da içermeyen, kendine özgü bir sözleşme olarak kabul edilmesi gerekir. Bu nedenle taraflar arasındaki ihtilafın çözümünde, tarafların, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam olarak yerine getirip getirmediklerine bakılması gerekir.
Sözleşmeye göre davacılar, yeni yapılacak binadan daire satın almak istemeleri halinde davalının, bu satışı (aynı bedel karşılığında) davacılara yapması gerekir. Satıştan kaçınması halinde ise edimini tam olarak yerine getirdiğinden söz edilemeyecektir. Ancak bu satış için de belirli şartlar ve süre öngörülmüştür; bunlardan ilki, binada kat irtifakının kurulması, ikincisi ise davalının, davacılara yazılı olarak bildirimde bulunmasıdır. Davacılar, bu bildirimden itibaren ancak 30 gün içerisinde satın alma hakkını kullanabileceklerdir. Yine yukarıda değinildiği gibi, tarafların sözleşmede belirttikleri adresler, tebligat adresi olarak kabul edilmiştir.
Sözleşmede, -bozma kararında belirtildiği gibi- davacılara verilecek taşınmazın bilgilerinin, bu haklarını ne şekilde kullanabileceklerine ilişkin her hangi bir açıklamanın yer almasının zorunlu olduğu belirtilmediğinden, ihtarnamede de bu bilgilerin yer alması zorunlu değildir. Dolayısı ile davalı tarafından keşide edilen ihtarnamenin içeriğinin yeterli olduğunun kabulü gerekir. Yine taraflar, sözleşmede bildirdikleri adresi tebligat adresi olarak kabul etmişlerdir. Bu nedenle, adres değişiklerini bildirme yükümlülüğü sözleşmenin taraflarına aittir. Sözleşme, özel hukuktan kaynaklandığından, tarafların adres araştırma yükümlülüğünün bulunduğundan söz edilemez.
Kaldı ki; yeminli olarak dinlenen tanık ...; daireler bitince teslimat aşamasında davacılara telefon ettiklerini, Nazmi Bey ve eşinin büroya geldiklerini, kendilerine daire alıp almayacaklarını sorduklarını, durumlarının şu anda müsait olmadığını söylediklerini, aradan zaman geçip geri dönüş olmayınca tebligat çıkarttıklarını, aynı durumda olan başka bir kişinin parasını ödemesi üzerine dairesini aldığını anlatmıştır.
Bozma kararında "(...) Mahkemece, davacı tarafça dayanılan "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesinin" geçerli olduğunun kabulü ile, davacıların tapu iptali ve tescil talepleri değerlendirilip, söz konusu sözleşme çerçevesinde belirlenecek bedelin Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi hükmü gereğince depo edilmesi için davacılara süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken...." denilmiştir.
Ancak, geçerliliği konusunda zaten taraflar arasında bir ihtilaf bulunmayan sözleşmede, davacılara satışı yapılacak dairenin katı, bağımsız bölüm numarası vb. ayırt edici bir bilgi yer almamaktadır. Bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın 1. Normal katta yer alan 9 No.lu daire olduğu belirtilmiş ise, bu tespitin sözleşmeye göre bir dayanağı yoktur. Bu nedenle, eğer karar bu gerekçe ile bozuluyorsa, mahkemenin, hangi bağımsız bölümün tesciline karar vermesi gerektiği de belirtilmelidir. Bu hali ile bozma kararı müphemdir.
"Sözleşme çerçevesinde belirlenecek bedel" satış bedeli olan 120.000,00 TL'dir. Sözleşme tarihsiz olmakla birlikte, tapu kaydından, kat irtifakının 09.11.2015 tarihinde kurulduğu anlaşılmaktadır. Davalı şirket, davacıların dairesini bu tarihten önce 120.000,00 TL ödeyerek satın almıştır. Geçen süre içerisinde ülkemizde gerçeklenen enflasyon oranı dikkate alındığında, 120.000,00 TL'nin depo edilmesi halinde tescile karar verilmesi, davacıların sebepsiz olarak zenginleşmelerine yol açacaktır.
Tüm dosya içeriğine göre davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği, ancak davacıların, sözleşmenin kendilerine verdiği geri alım hakkını sözleşmeden belirtilen süre içerisinde kullanmadıkları anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacıların temyiz taleplerinin reddi ile, hüküm kısmı usul ve yasaya uygun kararın gerekçesi düzeltilerek onanması gerektiği kanaati ile, sayın çoğunluğun bozma yönündeki kararına iştirak etmiyoruz.