YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7079
KARAR NO : 2022/8198
KARAR TARİHİ : 29.12.2022

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kandıra Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.04.2017 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.05.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar … ve … vekili tarafından talep edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalılar … ve … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

Davacılar vekili, davacıların Kandıra ilçesi, Akdurak Mahallesi 116 ada 242 parsel sayılı taşınmazın 1963-1964 yıllarından bu yana zilyedi olduklarını, davacıların murisleri olan … ve …’in taşınmazın tamamını davalıların murisi … …’den satın aldıklarını, o tarihte taşınmazın tapu kaydı olmadığından alım satım işleminin söz ile yapılarak taşınmazın teslim edildiğini ve bedelinin davalıların murisine ödendiğini, kadastro tespiti sırasında taşınmazın davalıların murisleri adına tespit edildiğini, davacıların murislerinin 1980’li yıllarda taşınmazın bir kısım hissedarı ile tapuya giderek devir işlemini gerçekleştirdiğini ancak, vefat eden davalıların murisi … … adına tescil edilen 1/3 hissesinin davacılara devredilemediğini, davacıların taşınmaza 1960’lı yıllardan beri kesintisiz olarak zilyet olduklarını ve kullandıklarını ileri sürerek, dava konusu 116 ada 242 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına olan 1/3 hissesinin tapu kaydının iptali ile bu hissenin yarısının davacı …, diğer yarısının da diğer davacılar adına payları oranında tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekilleri ve bir kısım davalılar, taşınmazın kadastro tespitinin kesinleştiğini, davalılara murislerinden intikal ettiğini, tapu kayıtlarının 40 yıla yakın süredir açık olduğunu, davacıların zilyetlik iddiasını kabul etmediklerini ve davacıların TMK’nın 713 üncü maddesine dayanarak talepte bulunamayacaklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalılar … ve … vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi davalılar … ve … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiş, aynı davalılar vekili bu karara karşı temyiz isteminde bulunmuşlardır.

Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda tapulu bir taşınmazın tamamının veya belli bir payının koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla kazanılması mümkün olabilir. Kanunda düzenlenen ayrık hallerden biri de TMK’nın 713/2 nci maddesidir. Anılan maddede, “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamını veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” hükmüne yer verilmiştir.

Kanunun açık hükmü dikkate alındığında tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hâli; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır. Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hâllerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca tapu kütüğünde malik sütunun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.
Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs değildir. Özetle; kayıt malikinin mirasçılarının belirlenememesi, kimliğine ait bilgilerin elde edilememesi, adresinin saptanamaması gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünden maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Bununla kanun koyucu tarafından tapu kütüğünün incelenmesinden anlaşılamayan, kim olduğu belirlenemeyen hayali kişiler amaçlanmıştır.

Aynı Kanun maddesinin 1 inci fıkrasında ise; “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” düzenlemesine yer verilmiş, 5 inci fıkrasının son cümlesinde de; “Mülkiyet birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” ilkesi getirilmiştir.

TMK’nın 713/2 nci fıkrasına dayalı olarak açılan davaların başarıya ulaşması için bu fıkrada belirtilen koşullar yanında aynı zamanda 713/1 inci fıkrasındaki koşulların da gerçekleşmiş bulunması gerekir. Çünkü 2 nci fıkrada; “aynı koşullar altında….” denilmek suretiyle aynı maddenin 1 inci fıkrasına atıfta bulunduğu anlaşılmaktadır. Başka anlatımla, mülkiyetin kazanılabilmesi için diğer kazanma koşullarının yanında dava konusu taşınmazda davacı tarafın aralıksız, çekişmesiz, malik sıfatıyla ve 20 yıl süreyle zilyet ve tasarrufta bulunması gerekir.

Somut olaya gelince; davacılar davalıların murisi … …’in ölümünden itibaren adına kayıtlı bulunan taşınmazdaki hissesinde zilyetlikleri bulunduğunu ileri sürerek TMK’nın 713/2 nci maddesi gereğince adlarına tescilini talep etmektedirler.

… … 02.04.1966 tarihinde ölmüştür. Dava konusu taşınmazda kadastro çalışması 1976 yılında başlamış olup, 1977 yılında tamamlanmış ve kesinleşmiştir. Kesinleşen tapulama tutanağında o tarihte ölü olan … … adına sicil oluşturmuştur. Her ne kadar tapulama tespiti … … adına yapılmış ise de, o tarihten önceki bir tarihte ölü olduğundan tespitin … … mirasçıları adına olduğunun kabulü gerekir. … …’in mirasçılarının ölü olanlarından dava açma tarihine kadar 20 yıl süre ile olağanüstü zamanaşımı süresi geçmediğinden Yasanın aradığı süre koşulu gerçekleşmemiştir. Resmi nüfus kayıtları ve tapulama tutanakları dikkate alınmadan tapunun iptali ile tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş, bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

KARAR
Yukarı açıklanan nedenlerle davalılar … ve … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK’nın 373/1 inci maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

Yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Karardan bir örneğin Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

29/12/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.