YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7809
KARAR NO : 2023/273
KARAR TARİHİ : 18.01.2023

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, tazminat talebi yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; davacı ile davalıların annesi …’ın kardeş olduklarını, davalıların annesi Mürvet Buldağın; 09/01/1984 tarihinde Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesinin 1984/19 Esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açtığını, ancak 1984/19 Esas sayılı dosyanın yargılaması devam ederken; 07.05.1984 tarihli anlaşma ile aralarında anlaştıklarını, dava konusu taşınmazları 700.000,00 TL karşılığında …’ya sattığını ve ortaklığın giderilmesi davasından vazgeçeceğini, satış bedelinin ödenmesine ilişkin davacı ve … arasında iki adet 350.000,00 TL bedelli 07/05/1984 tarihli ve 30/08/1985 tediye tarihli senet düzenlendiğini, satış bedeli olan 700.000,00 TL’yi …’a ödeyerek gayrimenkulleri satın aldığını belirterek, 102 ada 35 parsel, 115 ada 97 parsel, 121 ada 4 parsel, 115 ada 49 parsel ve 149 ada 3 parsel sayılı taşınmazların davalılar adına kayıtlı bulunan hisselerin iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasını, tapu iptali ve tescil yönündeki talepleri uygun görülmez ise dava konusu taşınmazların rayiç bedelleri tespit edilerek dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte, rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin satış tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte günümüz değerine güncellenerek ve değiştirilerek davalılardan hisseleri oranında alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalılar …, …, … ve … vekili cevap dilekçesinde; davacının dayandığı 07.05.1984 tarihli “anlaşma” başlıklı belgenin taşınmazın devrini sağlayan bir belge olmadığını, murisin hissesini icara verdiğini, belgenin muris tarafından düzenlenmediğini, bedelin de ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı … vekili de cevap dilekçesinde özetle; davacının dayandığı “anlaşma” başlıklı belgenin taşınmazın devrini sağlayan resmi bir belge olmadığını, imzanın murise ait olmadığını, belge ve senetlerin zamanaşımına uğradığını ve davanın tüm mirasçılara açılması gerektiğinden davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.Karar
Davacının tazminat talebinin kısmen kabulü ile; 2.990,41 TL’nin davalı …’ten, 2.990,41 TL’nin davalı …’dan, 2.990,41 TL’nin davalı …’dan, 2.990,41 TL’nin davalı … mirasçıları olan …, …, … ve …’den 1/4 payları oranında 747,60’şar TL’nin, 1.121,40 TL’nin davalı …’ten, 1.121,40 TL’nin davalı …’dan, 747,60 TL’nin davalı …’dan alınarak, davacı tarafa dava tarihi olan 10/05/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine şeklinde karar verilmiştir.
2.Gerekçe
İlk Derece Mahkemesi gerekçesinde; ”….Davacı açmış olduğu işbu dava ile dava konusu taşınmazlardaki davalıların murisi adına kayıtlı hisse oranındaki mülkiyetin iptalini talep etmiş ise de davaya dayanak davacı ve davalılar murisi arasındaki anlaşma başlıklı belgenin adi yazılı bir sözleşme oluşu, sözleşme tarihinde tapuya kayıtlı dava konusu taşınmazlar bakımından devir işlemlerini, satım sözleşmesinin resmi yazılı şekil şartına bağlı yapılması ile mümkün olabileceği, buna uyularak yapılmış geçerli bir satım akdinin bulunmaması, diğer yandan sözleşmeye konu bedelin ödenmesi şartına bağlanması, ödemeden sonra devrin yapılacağının kararlaştırılmış olması, ancak davacının senede bağlanan dava konusu taşınmazlardaki davalılar murisinin hisse bedelinin ödendiğini ispat edemediği, dosyaya anlaşmaya bağlı olarak düzenlenen senetlerden bir tanesinin aslı sunulduğu, dolayısıyla bu senet aslı davacıda olmakla bunun ödenmiş kabul edilebileceği, diğer senedin fotokopisinin sunulduğu, aslının sunulmadığı, dolayısıyla senet aslı davacıda bulunmadığından ve sunulamadığından bu senede ilişkin ödeme yapıldığının ispat edilmiş sayılamayacağı, hal böyle olunca dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak açılan tapu iptal ve tescil talebinin reddi gerekmiştir.

Terditli olarak talep edilen adi yazılı sözleşme gereği yapılan ödeme nedeniyle rayiç bedel talebi bakımından ise, az yukarıda açıklanan ve oluşan kabule göre davacının taraflar arasındaki anlaşmaya konu bedelin 350.000,00 TL’si (Eski TL) ödendiği kabul edilmekle bu bedele ilişkin olarak bilirkişiye yaptırılan denkleştirici adalet ilkesi gereği dava tarihine güncellenen miktarın (A+B+C+D+E (74.760,25 TL) / 5 = 14.952,05 TL) davalılardan murislerinden ötürü hisseleri nispetinde (hükme konu edilen miktarlar olmakla) tahsili talebinin haklı olduğu kabul edilerek bu yönde aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.” tespitinde bulunmuştur.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe
Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde;

1. TBK 237. madde (eski BK 213) uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır hükmünü düzenlemiştir.

2. Tapulu taşınmazlar TMK 706, BK 237 ve TK 26. maddeleri uyarınca tapu memuru önünde yapılacak resmi işlem ile devredilir. Bu şekil taşınmazların devrinin geçerlilik şartı olup tapu dışı satışlara taşınmazın mülkiyetinin devri yönünde hukuki değer vermez.

3. Geçerlilik şartı olan bu hükme aykırı düzenlenen sözleşmeler geçersizdir. Bu nedenle tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesi ile devri mümkün değildir. (Yargıtay l. HD 01.07.2008 gün 3589-8256 sayılı Kararı) TMK 730 TK 26 Noterlik Kanunu 60 ve 89. maddeler de benzer düzenleme içermektedir.

4. Resmi şekilde düzenlenmemiş olan ve geçerli olmayan tapulu taşınmaz satış sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil talep edilemez. Taraflar geçersiz sözleşme nedeniyle verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Bu itibarla davacının resmi şekilde düzenlenmemiş geçersiz (şifahi) sözleşme nedeniyle tapu iptali ve tescil talep edemeyeceği gözetilmelidir.

5. Tapulu taşınmazların harici satışı geçersiz olup geçersiz sözleşme gereğince taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Davanın dayanağı sözleşme geçersiz olduğundan davacı taraf sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin tahsilini ve ödenmesini talep edemez. Geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazın gerçek değerinin ödenmesine karar verilemez. Bu nedenle davacının taşınmazın bilirkişilerce tespit edilen dava tarihindeki bedelinin ödenmesine ilişkin talebi sözleşme geçersiz olduğundan kabulü mümkün değildir. Geçersiz sözleşmenin, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmayacağı, bu durumda tarafların verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebileceği gözetilmeli ve denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak, davacı tarafından ödenilen satış bedelinin ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle ulaşacağı alım gücünün; çeşitli etkenlerin (azalan alım gücü, enflasyon, fiyat endeksleri, altın ve döviz kurları, memur maaş ücretleri ile faiz oranlarındaki artışlar vs. gibi) ortalamaları alınmak suretiyle uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi ve sonucu dairesinde bir hüküm kurulması gerekir.

6. Mahkemece hüküm altına alınan bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre (enflasyon, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları esas alınarak) uzman bilirkişi raporu ile hesaplandığı, hesaplamada esas alınan kriterlerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplamaya uygun olduğu, bilirkişi raporunun gerekçeli denetime ve hüküm vermeye elverişli olduğu, yerel mahkemece hükme esas alınmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla bedele yönelik itirazların yerinde görülmediğinden reddi gerekir.

7. Davalı vekili senetlerin birinin dahi ödendiğinin ispatlanamadığı itirazlarının incelenmesinde davacının bir adet senet aslını mahkemeye sunmuş olması nedeni ile bedelin ödendiğine ilişkin karineden yararlandırılmasının yasa ve yerleşik uygulamaya uygun bulunduğu değerlendirilmiştir.

8. Dava terditli olarak açılmış ve tapu iptal istemi olmazsa tazminat isteminde bulunulmuştur.

9. Terditli davalarda iki ayrı dava olmayıp istemlerden birinin mümkün olmaması durumunda ikinci istemle ilgili hüküm kurulmaktadır. Bu durumda ilk istem mümkün görülmediğinde bunun için ayrıca yargılama gideri ve Av. ücreti hesaplanmayacaktır.

10. Davacının terditli istemlerinden ilki mümkün görülmeyip ikincil durumdaki tazminat istemine göre ve kabul ret oranı gözetilerek yargılama gideri belirlenmesi de hukuka uygundur.

11. İlk derece mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından davacı ve bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/1 bendi gereğince ayrı ayrı esastan reddine temyiz yasa yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

C.Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ”Tekirdağ 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/02/2021 tarih ve 2019/150 Esas, 2021/52 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı ile davalılar …, …, …, …, …, …, …, … vekillerinin istinaf başvurularının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine” karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
1. Öncelikle belirtmek gerekir ki davalıların murisi …, müvekkil de dahil olmak üzere dava konusu taşınmazlarda hak sahibi yasal mirasçı olan kardeşlerine karşı Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesinin 1984/19 Esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açmıştır. Yargılaması devam ederken; … ile müvekkil … dava konusu taşınmazlara ilişkin 07/05/1984 tarihinde anlaşmışlar ve anlaşmanın içeriğine göre; … Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesinin 1984/19 Esas sayılı dava konusu taşınmazları 700.000,00 TL karşılığında müvekkil …’ya satacak ve … da açmış olduğu ortaklığın giderilmesi davasından vazgeçecektir. İşbu anlaşma neticesinde 07/05/1984 tarihli anlaşmada ”Müvekkil …’nın dava konusu taşınmazların satış bedelini ödediği takdirde, … açmış olduğu ortaklığın giderilmesi davasından vazgeçecektir.” ibaresi yer almaktadır. Müvekkil …’nun dava konusu taşınmazların satış bedelini ödediği hususu, …’ın açmış olduğu Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesinin 1984/19 Esas sayılı dosyasında verilen vazgeçmeye dayalı ret kararından alenen anlaşılmaktadır. Müvekkil ve …’ın 07/05/1984 tarihli anlaşmayı kabul ederek dava konusu taşınmazlara ilişkin aralarındaki uyuşmazlığı sona erdirdiği, dava dosyasına sunulan Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesinin 1984/19 Esas sayılı dosyasının karar ilamı ile sabittir.

2. Davalı taraf cevap dilekçesinde, işbu davaya dayanak teşkil eden 1984 tarihli anlaşma belgesinin resmi niteliğe haiz olmadığına istinaden tanık dinlenilmesine muvafakati olmadığını beyan etmişse de, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 202 ve 203. maddelerinde senetle ispat kuralının istisnaları düzenlenmiş, altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerin tanıkla ispat edilebileceği hüküm altına alınmıştır.

3. Yine yerel mahkemece 1984 tarihli anlaşmanın aslı mahkemesinden talep edilmiş ve aslının imha edildiğine dair cevap gelmiştir. HMK 203 1/e bendine göre “Bir senedin sahibi elinde beklenmeyen bir olay veya zorlayıcı bir nedenle yahut usulüne göre teslim edilen bir memur elinde veya noterlikte herhangi bir şekilde kaybolduğu kanısını kuvvetlendirecek delil veya emarelerin bulunması hâlinde de tanık dinlenebileceği” hüküm altına alınmıştır. Yargılama aşamasında dinlenen tanıkların beyanları incelendiğinde söz konusu gayrimenkule ilişkin anlaşmanın yapıldığı ve anlaşma uyarınca gerekli bedellerin ödendiği açıkça beyan edilmiştir. Söz konusu anlaşma metni ve senetlerin delil başlangıcı olduğu kabul edilerek dinlenen tanıkların delil başlangıçlarının içeriğini doğruladığı açıkça ortadadır.

4. 07/05/1984 tarihli anlaşmadaki mevcut imzanın muris …’a ait olmadığı iddiası ise 30/07/2020 tarihli bilirkişi raporu ile çürütülmüş, imzanın muris …’a ait olduğu rapor doğrultusunda ortaya çıkmıştır.

5. Bedeli ödenmek suretiyle satın alınan ve uzun yıllarıdır müvekkilin zilyetliğinde bulunan dava konusu gayrimenkullerin tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescil edilmesi gerekmektedir.

6. Yerel mahkemece tapu iptali ve tescil talebimizin reddine ve tazminat talebinin de kısmen kabulüne karar verilmiş olup hakkaniyete aykırı bir hüküm tesis etmiştir.

Belirtilen bu nedenlerle hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilşkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Hemen belirtilmelidir ki; Türk Medeni Kanun’un 706. Borçlar Kanun’un 213 (Türk Borçlar Kanunu 237), 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanun’un 60. maddesi hükümleri uyarınca tapuda kayıtlı olan taşınmazların resmi şekilde yapılmayan satışlarına hukukça değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil edemez. Bu husus, kamu düzeniyle ilgilidir ve re’sen gözetilir.

2. Resmi şekilde düzenlenmemiş olan ve geçerli olmayan tapulu taşınmaz satış sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil talep edilemez. Taraflar geçersiz sözleşme nedeniyle verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Bu itibarla davacının resmi şekilde düzenlenmemiş geçersiz (şifahi) sözleşme nedeniyle tapu iptali ve tescil talep edemeyeceği gözetilmelidir.

3. Diğer taraftan; TMK m. 677/1 maddesi gereğince, terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Mirasçılar arasında yapılan bu tür sözleşmeler yapıldıkları tarihten itibaren ifa (yerine getirme) olanağına sahiptirler. Alacaklı, yapıldığı tarihten itibaren bu sözleşmeye dayanarak, sözleşme gereğinin yerine getirilmesini miras payını devredenden isteyebilir ve ona karşı davayı açabilir. (TMK.m.677/1.fıkra). Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması, bu isteğe engel oluşturmaz. Yalnızca, mirasçılar dışında üçüncü kişilere yapılan miras payının devri sözleşmeleri TMK’nın 677/2. (743 sayılı TMK’nın 612/2 ve 3. cümleleri) madde ve fıkrası uyarınca elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürmedikçe (yani iştirak çözülmedikçe) üçüncü kişinin istekte bulunma olanağı yoktur. Çünkü iştirak çözülmedikçe sözleşmenin ifa (yerine getirme) olanağı bulunmamaktadır.

3. Değerlendirme
Yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; davacı ve davalıların murisi arasında 07.05.1984 tarihinde düzenlenen ”Anlaşma” başlıklı sözleşme ile … ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmazlardaki paylarını 700.000,00 TL’ye satmaya ve 700.000,00 TL bedel için de 07.05.1984 ve 30.08.1984 tarihli iki senet ile ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Yukarıda belirtildiği gibi dava konusu taşınmazlara ait tapu kayıtlarının tedavülleri ile getirtilerek taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmenin düzenlendiği tarihte miras payı taksim sözleşmesi kapsamında olup olmadığı tespit edilmeli, Adli Tıp Kurumu tarafından düzenlenen raporda imza incelemesinde belgenin aslı üzerinden yapıldığı belirtildiğinden öncelikle davacının tapu iptali ve tescil talebi yönünden değerlendirme yapılarak bir karar verilmelidir.

Adi sözleşmenin miras payının devri niteliğinde olmadığı anlaşılması halinde davacı sözleşme konusu iki adet 350.000,00 TL’lik senetleri ibraz ederek ödediğini ispat ettiğinden tazminat isteminin tamamı yönünden kabulüne karar verilmesi gerekir iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.