YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8460
KARAR NO : 2023/2447
KARAR TARİHİ : 09.05.2023

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat; kira alacağı ve ayıplı ifa nedeniyle tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil, ayıplı ifa nedeniyle tazminat ve kira alacağı taleplerinin reddine; tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde taraflardan gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosya ve içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı şirket arasında, davalıya ait 1398 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yine davalı tarafından yapılacak konut projesine istinaden 13.09.2013 tarihli ve adi yazılı şekilde düzenlenmiş bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre davalı şirketçe 120.000,00 TL olarak belirlenen bedel karşılığında A-B-C-D Bloklarından ibaret olmak üzere yapılacak konutlardan brüt 110 m² ve 3+1 (üç oda bir salon) nitelikte bir dairenin kat irtifakı kurulduğunda müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını, satış bedelinin tamamımın müvekkili tarafından ödendiğini, daha sonra davalı şirketin ilk alıcılar grubundan yaklaşık 400 kişi ile 28.02.2016 tarihinde ek protokol imzalamak suretiyle konut satış sözleşmelerini revize ettiğini, ancak müvekkilinin de aralarında bulunduğu ilk alıcılardan yaklaşık 200 kişi ile ek protokol yapılmadığını, ancak ek protokolün bu kişiler için de cari ve geçerli olduğunu,

2. Protokolün ilgili maddesine göre, davalı şirketin dairelerin tapusunu anahtar teslimi ile birlikte 30.12.2017 tarihinde devretmeyi taahhüt ettiğini, noter huzurunda 27.02.2018 tarihinde gerçekleşen kura sonucu 1398 ada 2 parsel üzerinde kayıtlı A Blok 131 No.lu dairenin müvekkiline isabet ettiğini, ancak davalı şirketçe daire tapusunun halen devredilmediğini ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini; olmadığı taktirde, müvekkilinin bedelini ödemiş olduğu bağımsız bölümün eksiksiz ve tamamlanmış halde teslim edilmiş olsaydı dava tarihinde ulaşacağı gerçek değerinden şimdilik 5.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini; ayrıca bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen alandan eksik metrekareli yapılmış olması sebebiyle şimdilik 5.000,00 TL’nin ve geç teslimden kaynaklanan kira alacakları için şimdilik 3.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili yasal süresinden sonra sunduğu 08.02.2019 tarihli cevap dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davacının ancak ödediği bedelin iadesini isteyebileceğini, ancak böyle bir talebinin bulunmadığını, davacının sözleşme gereği edimlerini yerine getirmeyip ödemesini tamamen yapmadığını, kendi edimini ifa etmeyen davacının tescil isteminde bulunamayacağı gibi tazminat da talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu A blok 21. kat 131 No.lu bağımsız bölümün bulunduğu blokta inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin %55 olduğu, katın kaba inşaat seviyesinde olduğu, inşaat faaliyetlerinin sürmediği ve teslime hazır hale ne zaman getirileceğinin belirlenemediği, ikamet etmeye uygun olmadığı, bu nedenlerle tapu tescilin mümkün olmadığı, davacının terditli olarak açtığı davasında aynen ifanın mümkün olmadığı durumda, aynen ifadan vazgeçerek müspet zararını talep ettiği, alınan bilirkişi raporlarının hesaplamalar bakımından emsallerine uygun, denetime elverişli olduğu anlaşılmakla hükme esas alınarak, bu raporda dava konusu bağımsız bölüm için hesaplanan 405.000,00 TL taşınmaz rayiç bedelinin davalıdan talep edilebileceği;

2. Davacının kira kaybı tazminatı ve yüz ölçümü eksikliği nedeniyle değer kaybı tazminatı yönünden taleplerinin aynen ifaya bağlanmış olan munzam zarar talepleri olduğu, yüz ölçümü eksikliği nedeniyle tazminat talebinin ayıplı ifa hükümlerine tabi olup, aynen ifanın gerçekleştiği durumda bu zarar kaleminin davalıdan istenebileceği, ancak bunun için öncelikle aynen ifanın ve muayene koşullarının gerçekleşmesi gerektiği, somut olayda ise taşınmazın halen teslim alınamadığı ve aynen ifanın mümkün olmadığı anlaşıldığından, ayıplı ifa ve gecikmeden kaynaklanan kira tazminatı zararlarının talep edilemeyeceği gerekçe gösterilerek, terditli olarak açılan davada, tapu iptal ve tescil ile kira alacağı ve değer kaybı tazminatı taleplerinin reddine; taşınmazın rayiç bedeline ilişkin tazminat talebinin kabulü ile 405.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesi karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; tapu iptali ve tescil talebi yönünden herhangi bir ifa imkansızlığı bulunmadığını, davalının tapuyu devretmek için ek ödeme talep ettiğini, inşaatın tamamlanmamış olmasının tapu devrine engel olmadığını, davalının malik satıcı konumunda olup dava konusu parseli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edinmediğini,

2. Müvekkili ile ek protokol imzalanmamış ise de bu protokol hükümlerinin müvekkili için de cari ve geçerli olduğunu, bu nedenle bilirkişi raporlarının ek protokol hükümleri esas alınarak düzenlenmesi gerektiğini,

3. Davalı satıcının, müvekkili ile yaptığı kök sözleşmede dairenin 110 m2 alanlı olarak inşa edileceğini taahhüt etmiş ise de ek protokolde brüt alanın 118 m2 olarak taahhüt edildiğini, projeye göre tüm dairelerin 2+1 ve 3+1 ayrımı yapılmadan aynı m2’ye sahip olacağını, 8 m2’lik fark için herhangi bir ekstra ücret belirlenmediğini, keşfen tespit edildiği üzere dairelerin brüt alanının 98 m2 olarak inşa edildiğini, bu nedenle davalı şirketin tapu devri yanında eksik ifa nedeniyle tazminattan da sorumlu olduğunu,

4. Davalı satıcının, ek protokol ile daireleri en geç 30.12.2017 tarihinde anahtar teslimi şeklinde alıcılara devretmeyi taahhüt ettiğini, mücbir sebepler nedeniyle teslim süresine üç ay eklenebileceğinin ve bu sürenin de aşılması durumunda gecikilen her ay için aylık 1.000,00 TL’den az olmamak üzere emsal kira tutarınca kira tazminatı ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının daireleri anılan tarihte teslim etmeyerek temerrüde düştüğünü, bu nedenle kira tazminatından da sorumlu olup bilirkişiler tarafından talep edilebilecek kira miktarının hesaplandığı ve bu doğrultuda sundukları talep artırım dilekçesinin dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın tazminat isteminin dayanağının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112 inci maddesi olup, buradaki borcun nedeninin yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesi olduğu, anılan kanun hükmü uyarınca ödenmesi gereken tazminatın ise alacaklının müspet zararı olduğu, müspet zarardan borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyet ile malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki farkın anlaşılması gerektiği, bu şekilde yerel mahkemece müspet zarar olarak nitelenen rayiç değere hükmedilmesinde bir yanılgı görülmediği;

2. Dava konusu bağımsız bölümün tapuda davalı şirket adına kayıtlı olduğu, ancak yapılan keşif, bilirkişi kurulu raporu, ek rapor ve tüm dosya kapsamından, davalı tarafından inşaatın bitirilmediğinin anlaşıldığı, bağımsız bölümün bulunduğu blokta katın kaba inşaat seviyesinde olup, dava konusu taşınmazın tamamlanmadığı ve davacıya teslim edilmediği, 1987/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre ferağa icbar için teslim şartının gerçekleşmesi gerektiği, bu haliyle sözleşmenin ifa olanağı kalmadığından mülkiyetin nakline yasal olanak bulunmadığı, aynı zamanda ayıplı ifa veya geç ifaya bağlı menfi tazminatın müspet tazminatla birlikte hüküm altına alınamayacağı değerlendirilmekle, bu taleplere ilişkin ret kararının da yerinde olduğu gerekçe gösterilerek, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf itirazlarını tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davalı yap-satçı ile davacı arasında adi yazılı olarak düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesi uyarınca davacının tapu iptali ve tescile hak kazanıp kazanmadığı, dava dışı alıcılar ile davalı arasında düzenlenen ek protokol hükümlerinden davacının yararlanıp yararlanamayacağı ve buna bağlı olarak ayıplı ifa nedeniyle tazminat ve geç ifa nedeniyle kira alacağı talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 191 inci maddesi gereğince, borçlunun iflas açıldıktan sonra masaya ait mallar üzerinde her türlü tasarrufu alacaklılara karşı hükümsüzdür. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi iflâs ile kısıtlandığından, aynı Kanunun 226 ncı maddesi uyarınca da masanın kanuni mümessilinin iflas idaresi olduğu kabul edilmiştir. Belirtilen hükümler gereğince; iflasın açılmasıyla taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflas idaresine ait olup, adi tasfiyede İİK’nın 226 ve 229 uncu maddeleri gereği iflas masasını temsil yetkisi iflas idare memurlarına, şayet basit tasfiye (İİK’nın m. 218) usulü benimsenmişse, bu temsil yetkisi iflas dairesine aittir.

2. Müflisin, iflâsın açılması ile hak ehliyetini kaybetmediği gibi dava ehliyetini de kaybettiği söylenemese de masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflâs idaresine ait olacaktır. İflâs idaresinin bu dava takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını tespit edebilmek için, ilk önce iflâs organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise, zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle, İİK’nın 194 üncü maddesi gereğince müflisin davacı ve davalı bulunduğu hukuk davalarının, iflâsın açılması ile belli bir süre için durması öngörülmüştür.

3. İİK’nın 194 üncü maddesine göre; “Acele haller müstesna olmak üzere iflasın açılması ile kural olarak müflisin davacı ve davalı olduğu hukuk davaları durur, ancak alacaklıların ikinci toplantısından on gün sonra devam olunabilir.”

4. İflâsın açılması ile duracak olan davalar, iflâstan önce açılmış olup da hâlen derdest bulunan ve iflâs masasına giren mal, alacak ve haklara ilişkin hukuk davalarıdır. Bunlar, müflisin açmış olduğu davalar ile müflise karşı açılmış olan davalardır. Davaların durduğu bu süre içinde, iflâs idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Burada, müflisin davacı veya davalı olmasına göre usul işlemleri farklılık arz eder.

5. Müflisin davacı olduğu davalarda; iflâs idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflâs idaresi tarafından devam edilir. İflâs idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu hâlde o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (İİK md. 245). Hiçbir alacaklı davayı takip etmek istemezse, o zaman, müflisin dava takip yetkisi yeniden doğar ve müflis iflâsın kapanmasını beklemeden, davayı kendi adına devam ettirebilir.

6. Müflisin davalı olduğu davalarda ise; iflâs idaresi, alacakları tahkik ederken (İİK md. 230 vd) müflise karşı dava açan alacaklının alacağının mevcut olup olmadığı hakkında bir karar vermez; sadece, bu alacağı çekişmeli alacak olarak sıra cetveline geçirir. Bu alacağın, dolayısıyla davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkında ikinci alacaklılar toplantısında karar verilir. İkinci alacaklılar toplantısında davaya devam edilmesine karar verilirse iflâs idaresi, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra davayı takip eder veya tayin edeceği bir avukat vasıtasıyla davayı takip ettirir. Bir hukuk davasının kayıt-kabul davasına dönüşmesi için davalının iflas etmesi, iflas idaresinin de dava konusu alacağı iflas masasına kabul etmemesi gerekir. Davalı tarafı dava sırasında iflas eden aleyhine iflastan önce açılan ve İİK’nın 194 üncü maddesi hükmünde sayılan istisnalardan olmayan bir davaya bakan mahkemenin, asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplantısında iflas masasına kaydedilip, alacağın masa tarafından kesin olarak kabul edilip edilmediğini araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise, konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi; masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, varılacak sonuç çerçevesinde bir karar vermesi gerekir.

3. Değerlendirme
1. Tüm dosya içeriği ve toplanan delilerden, Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/565 Esas, 1120 Karar sayılı dosyasında, davalı …. Organizasyon İnşaat ve Sanayi Anonim Şirketi’nin 24.11.2021 günü saat 09:42’den itibaren iflasına karar verildiği ve kararın 03.01.2023 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

2. Somut olaya gelince; davanın 04.06.2018 tarihinde açıldığı, hüküm ve temyiz tarihinden sonra davalı şirketin iflasına karar verildiği, müflis kooperatifin iflasına karar verilmekle tüzel kişiliğinin sona erdiği ve davayı takip yetkisinin iflas idaresine geçtiği anlaşılmaktadır.

3. Bu itibarla, İlk Derece Mahkemesince; davalı müflis şirket yönünden, iflas idaresine gerekli tebligatların yapılıp taraf teşkili sağlandıktan sonra yukarıda açıklanan usullere göre yargılamaya devam edilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinden, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Yukarıda (3.1. 3.2. ve 3.3.) no.lu bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

3. Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine; kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.