YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8756
KARAR NO : 2023/1238
KARAR TARİHİ : 02.03.2023

MAHKEMESİ : …. Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı … Yapı şirketi ile 24.01.2017 tarihinde alım satım sözleşmesi imzalayarak … Mahallesi 28802 ada 1 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde yapılacak konut ve işyerlerinden A blokta yer alan 8 No.lu bağımsız bölümün 340.000,00 TL bedel ile devri hususunda anlaşmaya vardıklarını, 300.000,00 TL’sini sözleşme esnasında, 40.000,00 TL’sini de elden davalı … Yapı şirketine ödeyerek taahhüdünü yerine getirdiğini, davaya konu taşınmazın kendisine 24.01.2017 tarihinde sözleşme ile satılmadan önce 01.12.2016 tarihinde … Yapı şirketi tarafından diğer davalı şirket Gürbüzoğulları Mobilyacılık Ltd. Şti’ye devredildiğini, davalılar arasındaki satışın teminat maksatlı devir işlemi olduğunu, davalıların “ev senin, taşın” demesi üzerine eve taşındığını, taşınmaza masraflar yaptığını, kat malikleri toplantılarına katıldığını, tapunun devredilmesini beklediğini, abonelikleri tesis ettiğini, davalı Gürbüzoğulları adına belediyeye yatırılacak olan iskân harcını yatırdığını, 2017 yılı emlâk vergilerini yaptırdığını, davalılar arasında akrabalık ilişkisinden mütevellit bir muvazaanın olduğunu, muvazaa ve mülkiyet iddiasına dayalı olarak söz konusu taşınmaz tapusunun iptali ile tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı … Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, müvekkili şirket yetkilileri ile diğer davalı şirket arasında yakın akrabalığın söz konusu olmadığını, tapuya güven ilkesinin söz konusu olduğunu, … Yapı’nın kredilendirilmesi ve muvazaa iddialarının gerçek dışı olduğunu, müvekkili şirketin diğer davalı şirketten 3 adet daire satın aldığını, müvekkilinin bankadan kredi kullandığını, taşınmaz üzerinde hâlen … Türk Katılım Bankasının ipotek şerhinin bulunduğunu, tanık dinletilmesine muvafakat etmediklerini, davacı ile diğer davalı arasında imzalanan sözleşmenin resmi olarak düzenlenmediğinden geçersiz olduğunu, bu nedenle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Diğer davalı … Yapı İnşaat Mimarlık Müh. Yal. İç ve Dış. Tic. Ltd. Şti’ye dava dilekçesi tebliğ edilmiş olup, davalı şirket davaya cevap vermemiş, duruşmalara da katılmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı, 24.01.2017 tarihli harici sözleşme ile … İnşaat Şirketinden 8 No.lu bağımsız bölümü satın aldığını, bedelini ödeyip teslim aldığını, muvaazalı olarak Gürbüzoğlu şirketine devredildiğinin dosya içindeki delillerle ispatlandığını belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile …. Tüketici Mahkemesinin 2018/1071 Esas, 2021/237 Karar sayılı 18.03.2021 tarihli kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacı tarafın istinaf talebinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili;
1. Muvazaa iddiasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu,
2. …Yapı İnşaat ile imzalanan sözleşmenin geçerli olduğunu,
3. Her iki davalı arasında akrabalık ilişkisinin yanı sıra ticari ilişki olduğunu,
4. VavYapı inşaat şirketinin kötü niyetli olduğunu,

5. Delillerinin toplanmadığını,
Hükmün bu nedenlerle bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
a. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu, binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188 inci maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

b. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK’nın 1023 ve 1024 üncü maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023 üncü maddesinde “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024 üncü maddesinde de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024 üncü maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, davacı ile yapılan satış sözleşmesinden önce yüklenici tarafından diğer davalıya devredildiği, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Temyiz eden davacı-tüketici harçtan muaf olduğundan, yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.