YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/182
KARAR NO : 2022/6911
KARAR TARİHİ : 15.11.2022

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25/05/2009 gününde verilen dilekçe ile üst hakkının terkini tazminat; karşı davada ise tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 22/10/2021 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ve davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25/10/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı taraftan gelen olmadı. Karşı taraftan davacı- karşı davalı Hazine vekili Av. …. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklaması dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
Asıl dava, üst hakkının terkini ve ödenmeyen üst … bedellerinin gecikme zamları ile birlikte tahsili istemlerine ilişkindir.
Karşı dava ise, peşin ödenen üst … bedelinin istirdadı, muhdesat bedeli ve muhdesat dışı yapılan harcama ve kar mahrumiyeti tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir.
Mahkemece, asıl davada üst hakkının tapudan terkini talebinin kabulüne, üst … bedellerinin tahsili talebinin reddine, karşı davada ise davanın yargı yolunun caiz olmaması nedeni ile usulden reddine karar verilmiş, hükmün, taraf vekilleri tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 11.02.2015 tarihli 2014/16837 Esas- 2015/1455 Karar sayılı ilamı ile karşı dava TMK’nın Eşya Hukuku bölümünde düzenlenen üst … sözleşmesine dayalı tazminat istemiyle açıldığından, karşı dava yönünden de işin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak asıl davada: Üst hakkının tapudan terkini talebinin kabulü ile; 3016 ve 3018 parsel sayılı taşınmazlarda 29.08.2005 tarih ve 6337 yevmiye numaralı işlem ile, bağımsız ve sürekli nitelikte, 49 yıl süreyle davalı şirket lehine oluşturulan üst hakkının tapudan terkinine, davalı şirket tarafından ödenmeyen 2. yıl üst … bedeli olan 41.392,00 TL nin 3. yıl üst … bedeli olan 42.253,00 TL’nin ve 50.031,00 TL cezai şartın tahsili talebi ile ilgili davanın reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı- karşı davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davalı- karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Üst … bir kişiye başkasına ait arazinin üstünde veya altında bulunan bir yapının maliki olma yetkisini veren bir irtifak hakkıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 828 ve 830’uncu maddelerinde üst hakkının sürenin bitmesi ile sona ermesine bağlı sonuçlar düzenlenmekte ise de, üst hakkının sona ermesi sebepleri özel olarak düzenlenmiş değildir.
Genel olarak eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkının sona ermesinde de söz konusudur. Bunun dışında, kişiye bağlı kurulmuş üst …, sahibinin ölümü ile sona erer. Taraflar irtifak sözleşmesinde üst … için bir süre kararlaştırmışlarsa, bu süre sonunda üst … sona erer. Ayrıca süre sona ermeden, üst … sahibinin terkin talebinde bulunması suretiyle hakkını sona erdirmesi mümkündür.
Türk Medeni Kanununun 831’inci maddesi hükmü uyarınca üst … sahibi, üst hakkından … yetkilerini veya üst … sözleşmesinden … bir borcu önemli ölçüde ihlal ederse, yüklü taşınmaz maliki üst hakkının kendine devredilmesini talep edebilir. Bu düzenleme ile hükmün sevk edilişindeki gerekçeler de nazara alındığında, üst … ilişkisine son verilme imkanı sınırlandırılmıştır. Zira üst … sahibinin, üst hakkından uzaklaştırılması sadece taraflar arasındaki ilişkinin ağır şekilde ihlal edilmesi halinde ve bir bedel karşılığında mümkündür. Bu bağlamda, Türk Medeni Kanununun 831’inci maddesi emredici nitelik taşır ve üst … sahibinin bu hakkını kaybetmesine yol açabilecek borca aykırılık ve haklı nedenle fesih düzenlemelerine göre özel hüküm niteliğindedir.
Üst hakkının süresinden önce devredilmesi istemi, üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılması veya üst … sözleşmesinden … borçların önemli ölçüde ihlal edilmesi koşuluna bağlanmıştır. Ağır yükümlülük ihlali söz konusu olmadıkça, üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devri talep edilemeyecek; ancak üst hakkının üst … sahibinin elinden karşılıksız olarak çıkmasına yol açmayacak genel yükümlülük ihlallerine ilişkin sonuçlar doğacaktır. Üst … sahibi, üst hakkından … yetkilerini veya üst … sözleşmesinden … borcunu o derece ihlal etmelidir ki, yüklü taşınmaz maliki bakımından taşınmazı üzerinde üst hakkının varlığı, üst … ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hale gelmelidir.
Türk Medeni Kanununun 832’inci maddesi hükmüne göre üst hakkının devri, devrin sonucunda malikin kazanacağı yapılara karşılık gelen uygun bir bedelin ödenmesi veya bedelin güvence altına alınmasına bağlıdır. Uygun bedelin ödenmesi veya güvence altına alınması, devre ilişkin talep hakkının koşulu değildir. Başka bir ifadeyle ağır yükümlülük ihlali ile üst hakkının süresinden önce devrini isteme …, bir yenilik doğuran hak olarak doğar. Yüklü taşınmaz maliki yenilik doğuran hakkını kullanınca, taraflar arasında bir devir ilişkisi doğar veya mevcut sözleşmesel ilişki tasfiye ilişkisine dönüşür. Üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devri ve uygun bedelin ödenmesi borçları bu ilişki çerçevesinde doğar. Bu ilişki çerçevesinde, üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devredilmesi bakımından Kanunun 832’inci maddesi bir def’i … tanır. Dolayısıyla, üst … sahibinin ağır yükümlülük ihlalinde bulunması, taraflar arasında devir ilişkisinin doğmasına yol açacak yenilik doğuran hakların kullanılması bakımından bir şart iken, uygun bedelin ödenmesi veya güvenceye bağlanması bu ilişki kapsamında … devir borcunun ifasını talep bakımından bir savunma imkanı oluşturmaktadır.
Türk Medeni Kanununun 832’inci maddesinde yer alan uygun bedel, bir borca aykırılığın sonucu değildir. Aksine yüklü taşınmaz malikinin üst hakkının devralmasıyla kazanacağı yapılara karşılık oluşturmaktadır. Bu itibarla taraflar arasında satış ilişkisine benzer bir ilişki oluşur. Bu nedenle söz konusu bedel teknik bakımdan tazminat olarak nitelendirilemez. Uygun bedelin tutarı, devir sonucunda yüklü taşınmaz malikine intikal edecek yapılar nazara alınarak belirlenecektir.(Oğuzman, K.; Seliçi, Ö.;Oktay-…, S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2021, s.993 vd.)
Türk Medeni Kanunun 831’inci maddesi düzenlemesi bakımından ağır yükümlülük ihlalinin tespitinde, haklı neden kavramından yararlanılması mümkündür.
Haklı sebep kavramı kanunda tanımlanmamıştır. Üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılıp aşılmadığı veya üst … sözleşmesinden … borçların önemli ölçüde ihlal edilip edilmediği Türk Medeni Kanunu’nun 4’üncü maddesi çerçevesinde hâkim tarafından belirlenir. Söz konusu belirlemede hâkim somut olayın özellikleri ve dürüstlük kuralına göre (TMK m. 2) sözleşme ile bağlı kalmanın taraflar için çekilmez hâle gelip gelmediğini göz önünde bulundurur.
Bunlarla birlikte; taşınmaz maliki, azami yüzyıl veya daha kısa süreli kurulmuş üst hakkını Türk Medeni Kanununun 831’inci maddesi hükümlerine dayalı olarak sona erdirmek istediği takdirde, kendisine tanınan bozucu yenilik doğuran hakkını kullanabilir. Ancak her hak gibi bozucu yenilik doğurucu hak da geçerli olarak doğmuş olmadıkça sahibine geçerli bir hukuki sonuç sağlamaz. Üst … sahibi, süresinden önce sona erdirme veya devir talebi konusunda, malikin bu hakka sahip olması için gerekli koşulların oluşmadığını öne sürebilecektir. Anılan savunma sebebi olgular itiraz konusunu oluşturup, hakim tarafından re’sen gözetilmesi gerekecektir.(Özmen, E.Saba; Korkmaz T., Kamu Arazilerinde Turizm Amaçlı Kurulmuş Üst Hakkının Sona Ermesinde Yaşanan Problemler, 2020, s.175)
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dava konusu 3016 ve 3018 parsel sayılı taşınmazlar Hazine adına kayıtlıyken Güzelburç Belediyesi tarafından 03.06.2005 tarihli mevzi imar planı yapılmış, taşınmazlar turistik tesis ve uluslararası terminal alanında kalmıştır. İmar uygulaması akabinde dava konusu taşınmazlar Hatay Defterdarlığı tarafından, … Turizm Seyahat Ltd. Şti’ne 49 yıl süre ile kira verilmiş, 29.08.2005 tarihli resmi senetle davalı- karşı davacı lehine üst … tesis edilmiştir. Dava dışı üçüncü kişiler tarafından imar planının iptali için dava açılmış, Hatay İdare Mahkemesinin 04.10.2007 tarihli 2007/616 Esas- 2007/1622 Karar sayılı ilamı ile imar planı iptal edilmiş, bu karar 16.06.2010 tarihinde Danıştay tarafından onanmıştır. Yine dava dışı üçüncü kişiler tarafından; … Turizm Seyahat Ltd. Şti’ne dava konusu taşınmazların 49 yıllığına kiralanmasına ilişkin işlemin iptali istemiyle dava açılmış, Hatay İdare Mahkemesinin 02.05.2008 tarihli 2006/304 Esas- 2008/635 Karar sayılı ilamıyla dava konusu taşınmaza ilişkin imar planı iptal edildiğinden, bu taşınmazların imar planındaki kullanım amacı dışında turistik tesis, otogar vs. olarak kullanılmasına hukuken olanak bulunmadığından bu amaçla yapılan kiraya verme işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verildiği, kararın Danıştay tarafından 08.11.2010 tarihinde onandığı anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazların davalı- karşı davacıya 49 yıllığına kiraya verilmesine ilişkin idari işlem idari yargıda iptal edilmiştir. İptal kararı idari işlemin hukuka aykırı olduğunu belirtir ve bu niteliği nedeniyle geriye yürür. İptal kararı sonucunda idari işlem yapıldığı ilk tarihten itibaren ortadan kalkar. İptal kararları geriye yürümekte ve böylece idari işlem baştan itibaren hiç yapılmamış sayılmaktadır. Bu durumda iptal edilen idari kararlar esas alınarak yapılan işlemler yok sayıldığına göre idarenin kendiliğinden gerekli düzeltmeleri yapması gerektiği düşünülmektedir.
Dava konusu taşınmazların 49 yıllığına davalı- karşı davacıya kiraya verilmesine ilişkin işlem yapıldığı tarihten itibaren ortadan kalkacağından, davalı-karşı davacı ilk yıl için ödemiş olduğu kira bedelini talep edebilir. Ayrıca iptal edilen idari işlem sebebiyle yapılan ve 3018 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan yapılar davacı- karşı davalı uhdesinde kalmış, başka bir deyişle davacı- karşı davalı idare yapılar sebebiyle sebepsiz zenginleşmiştir. Davalı- karşı davacı, davacı- karşı davalının malvarlığında kalarak sebepsiz zenginleştiği tutarın iadesini isteyebilir ise de, kâr kaybı adı altında bir istemde bulunamaz.
Yukarıda bahis olunduğu üzere, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacağından o sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi (İfası-icrası) istenemeyeceğinden, taraflar ancak birbirlerine verdiklerini BK’nun 77. maddesi hükmüne dayanarak haksız iktisap kurallarına göre geri talep edebilir. Sebepsiz zenginleşmeden … borç, kanundan … borçlar arasındadır.
Sebepsiz zenginleşmeden … borç ilişkisinde haklı bir sebep olmaksızın başkası aleyhine zenginleşen kişinin malvarlığında meydana gelen artışın (zenginleşmenin) aynen veya değer üzerinden (nakten) iadesi, geri verilmesi söz konusudur.
O halde davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak isteyebileceği, 3018 sayılı parseldeki imalatın dava açma tarihindeki yapı değeri ve davalı-karşı davacının ilk yıl için ödemiş olduğu kira bedelinden ibarettir.
Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak 3018 sayılı parseldeki imalatın yapı değerinin bilirkişlere hesaplatılması ve bu bedel ile davalı-karşı davacının ilk yıl için ödemiş olduğu kira bedelinin tahsiline karar vermekten ibarettir.
Değinilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu gerekçeler ile bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı- davalı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) numaralı bent uyarınca davalı- karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, 8.400,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacı- karşı davalıdan alınarak davalı- karşı davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.11.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.