YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2004
KARAR NO : 2023/1793
KARAR TARİHİ : 28.03.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı … mirasçıları …, … ve … vekilleri tarafından duruşmalı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacılar vekilleri Avukat … ve Avukat … ile diğer taraftan davalı … vekili Avukat … geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; … Noterliği 09.06.1981 tarih, 11058 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle vaat borçluları…’nin; 17.11.1981 tarih, 18182 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle ise vaat borçlusu …’nin dava konusu 134 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini müvekkilinin murisi …’e satmayı vadettiklerini, satış bedelinin ödendiğini ve taşınmazın zilyetliğinin devredildiğini, ancak davalıların dava konusu taşınmazı müvekkiline tapuda devretmediklerini belirterek, dava konusu taşınmazın tamamının müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II.CEVAP
Davalılar … vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazlarda iştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğunu, müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini, davanın ancak vaat borçlusu Naime’nin 1/2 payı yönünden tartışılabileceğini beyan ederek ve zamanaşımı def’inde bulunarak davanın reddini savunmuştur.
III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması nedeniyle satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanaklarının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; davaya konu satış vaadi sözleşmeleri ile taşınmazın tamamının satışının vadedildiğini ve zilyetliğinin devredildiğini, sözleşmelerinin ifa olanağının olduğunu beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı … mirasçıları …, … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 688, 701, 702, 703, 706 ve 716 ncı maddeleri,
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 29, 146 ve 237 inci maddeleri,
3. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun (1512 sayılı Kanun) 89 uncu maddesi.
3. Değerlendirme
1. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak elbirliği ortaklığına dahil paydaşların tamamının satış vaadinde bulunması halinde bu sözleşmenin ifa olanağının bulunduğu kuşkusuzdur.
2. Diğer taraftan; paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerindeki paya yönelik üçünü bir kişiye satış vaadinde bulunulması olanaklıdır. Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak ferağa icbar davası açılması haline sözleşmenin ifa olanağı vardır.
3. Yukarıda açıklanan ilkeler ile dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde; davadaki istemin dayanağını Alaşehir Noterliği 09.06.1981 tarihli ve 11058 yevmiye numaralı ve 17.11.1981 tarihli ve 18182 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmeleri oluşturmakta olup söz konusu satış vaadi sözleşmeleri biçimine uygun olarak düzenlenmiş geçerli sözleşmelerdir.
4. Davaya ve satış vaadi sözleşmelerine konu 134 (103 ada 40) parsel sayılı taşınmazın dosya içerisinde yer alan tapu kaydı ve tapu kütük sayfasının incelenmesinde; 05.02.1959 tarih, 192 yevmiye numaralı hükmen tescil işlemiyle taşınmazda 1/2 payın Raşit oğlu …, 1/2 payın ise … oğlu… varisleri adına kayıtlıyken, …’ın payının tamamını 20.06.1963 tarih, 1080 yevmiye numaralı hibe işlemiyle Osman kızı …’a devrettiği ve 09.09.1981 tarih, 2008 yevmiye numaralı işlemle Osman kızı …’nın payı üzerine vaat alacaklısı… … lehine satış vaadi şerhi konulduğu görülmüştür.
5. Davaya dayanak 09.06.1981 tarihli ve 11058 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle vaat borçluları… kızı … ile … oğlu Raşit Kazman, vaad alacaklısı… oğlu… …’a murisleri …’dan intikal eden ve …’ın hissedarı bulunduğu 134 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin tamamını satmayı vadetmişlerdir. Yine 17.11.1981 tarihli ve 18182 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle ise vaad borçlusu … kızı … vaad alacaklısı… …’a murisi …’dan intikal eden ve …’ın hissedarı bulunduğu 134 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin tamamını satmayı vadetmiştir.
6. Uyuşmazlığın çözümü için; kayıt malikleri, vaat borçluları ve satış vaadi sözleşmelerinde vaat borçlularının murisi olduğu belirtilen … arasındaki irs ilişkisinin belirlenmesi gerekmektedir. Ne var ki; dosya kapsamından mahkemece bu yönde hüküm kurmaya elverişli bir araştırma yapıldığını söyleyebilme imkanı yoktur. Şöyle ki;
7. Satış vaadi sözleşmelerinin içeriği ve tapu kütük sayfası değerlendirildiğinde; mahkemece, 05.02.1959 tarih 192 yevmiye numaralı hükmen tescil işlemiyle taşınmazda 1/2 pay sahibi olan …’ın mirasçıları ile taşınmazda 1/2 pay sahibi Raşit oğlu… varislerinin kimler olduğu, vaat borçluları ve vaat borçlularının murisi … ile irs ilişkilerinin bulunup bulunmadığı temin edilecek mirasçılık belgeleri ile ortaya konulmadan eksik incelemeyle satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağının bulunmadığına yönelik yapılan değerlendirme isabetsiz olmuştur.
8. Öte yandan; 09.06.1981 tarih, 11058 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu … kızı …’ın dava konusu taşınmazdaki hissesini vaat alacaklısına satmayı vadettiği, taşınmazda… kızı …’ın … oğlu …’dan hibe yoluyla temlik aldığı 1/2 payı olduğu ve bu pay üzerinde satış vaadi şerhi bulunduğu anlaşılmakla; mahkemece temin edilecek nüfus kayıtları doğrultusunda davalıların murisi … ile kayıt maliki ve vaat borçlusu …’ın aynı kişi olduğunun belirlenmesi halinde …’ın 1/2 payı yönünden anılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığından söz edilemeyeceği açık olup mahkemece bu hususta yeterli araştırma yapılmadan karar verilmesi de doğru olmamıştır.
9. Hal böyle olunca; mahkemece, değinilen husular gözardı edilerek, eksik incelemeyle ve yanılgı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davalılardan alınarak davacılara verilmesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.