YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/210
KARAR NO : 2023/1324
KARAR TARİHİ : 06.03.2023

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili, müvekkilinin … Mahallesi 163 ada 13 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, davalının bu taşınmazda 17.04.2018 tarihinde 250.000,00 TL bedelle pay satın aldığını, bu durumu müvekkilinin haricen öğrendiğini belirterek, dava konusu paya ilişkin tapu kaydının ön alım hukuki sebebine dayalı olarak iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili, taşınmazın satış tarihindeki değerinin 250.000,00 TL olduğunu, satış tarihi ile güncel değeri arasında değer artışı olduğunu, taşınmazın güncel değeri olan 375.000,00 TL’nin ödenmesi halinde taşınmazın davacıya devrini kabul edilebileceğini, davacının bu bedeli ödemeyi kabul etmemesi halinde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, “davalının taşınmazda pay satın aldığını noter aracılığıyla davacıya bildirmediği, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine ve değer artışından kaynaklanan zarara davalının kendisinin sebebiyet verdiği, bu sebeple davalının değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak satış bedelinin belirlenmesi talebinin kabul edilemeyeceği, Kanunda belirtilen önalım şartlarının gerçekleştiği” gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının satış işleminden haberdar olduğunu ve davanın yasal süre içerisinde açılmadığını, dava konusu taşınmazın günün şartlarında değerini ikiye katladığını, müvekkilinin dava konusu hisseyi satın alırken kredi çektiğini ve verilen karar nedeniyle zararının daha da artmış olacağını, müvekkilinin taşınmazı daha yüksek bir miktara satın aldığını bilen tanıkları olduğunu mahkemeye bildirilmiş ise de mahkemece tanıkların dinlemediğini, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan hüküm kurulduğunu belirterek, ilk derece mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesi talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, temyiz dilekçesinde belirttiği sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci ve devamı maddeleri uyarınca açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
2.1.Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

2.2. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK’nın 733/3 üncü maddesi hükmüyle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

2.3.Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

2.4.Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde, tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

3. Değerlendirme
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan ilkeler ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarıyla karşılanmış olduğu görülmekle temyiz itirazlarının yerinde olmadığı değerlendirilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

06.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.