YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2874
KARAR NO : 2023/4192
KARAR TARİHİ : 27.09.2023
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/725 E., 2022/177 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/44 E., 2020/246 K.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, Antalya ili, Manavgat ilçesi, Çenger Mahallesi 179 ada 8 parsel (eski 22 parsel) sayılı 18.300,10 m² yüzölçümündeki, tarla vasıflı taşınmazın 19/120 payının maliki olduğunu, paydaşı olduğu bu taşınmazda paydaş olmayan davalı … Turizm Sanayii ve Ticaret Ltd. Şti. 27.12.2017 tarihinde …. yevmiye No.lu işlemle hisseler satın aldığını, dava konusu 77/360 payının tapu kaydının yasal ön alım hakkını kullanmaları nedeniyle iptaline ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; Açılan davanın kötü niyetli olduğunu, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/926 Esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, bu davanın açılış amacının ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanması hususunu geciktirmekten ibaret olduğunu, şirketin davacı tarafça da izah edildiği gibi 27.12.2017 tarihinde dava konusu taşınmazı satın aldığını, satın alma işlemini takiben Alanya…. Noterliğinin 25.01.2018 tarih ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davacı ve diğer hissedarların haberdar olduğunu, sorumluluğunu yerine getirdiğini, satış esnasında davacının çocuklarının dahi bulunduğu ortamda satış için pazarlık görüşmeleri yapıldığını, bir kısım hissedarlar ile anlaşma sağlandığını ancak, davacı taraf ile anlaşma sağlanamadığını, davacı tarafın belirttiği gibi ön alım bedelinin depo edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın kabulüyle,
1. Antalya ili, …. ilçesi, …. Mahallesi 179 ada 8 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 77/360 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
2. Mahkememiz veznesine yatırılan 204.000,00 TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde neması ile birlikte davalı tarafa ödenmesine, karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davalı üzerine düşen noter aracılığıyla bildirimde bulunma sorumluluğunu yerine getirdiğini, davacınınn bu satış işleminden hem satıştan önce hem de satıştan sonra haberdar olduğunu, davayı kötü niyetli olarak ikâme ettiğini,
2. Davalı davaya konu edilen taşınmazı satın alması üzerine Alanya …. Noterliğinin 25.01.2018 tarih ve 1995 numaralı ihtarnamesi ile davacı ve diğer hissedarlara bildirimde bulunduğunu, bu bildirim ile birlikte sorumluluğundan kurtulduğunu, davacı yana noterlik aracılığıyla yapılan bildirimin ulaşmama nedeni, davacının bir vatandaşlık sorumluluğu olan adres bildirme yükümlülüğünden kaçınmış olmasından kaynaklandığını, davacının bu davranışının da kötü niyetli olduğunu, davacı yanın davasını TMK’nın 2 nci maddesi ile düzenlenen dürüst davranma kuralına aykırı olduğu gerekçesi ile reddedilmesi gerektiğini ve davanın açılmasına sebebiyet vermediği için de yargılama gideri ve vekâlet ücretinin de yükletilmesinin usul yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf talebi esastan reddedilmiştir.
2. Bölge Adliye Mahkemesi; dava konusu taşınmazda, davacı taraf hissedar olup hak düşürücü süre içerisinde yasanın kendisine tanıdığı şufa hakkını kullandığı, resmî satış tutarı ile tapu harç ve masrafları toplamı dosyaya depo ettirilerek, bu bedeller üzerinden davacı tarafa şufa hakkının kullandırılmasına ilişkin, İlk Derece Mahkemesi hükmünde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, satın almaya ilişkin davacı taraf noter bildirimi ile bilgilendirilmediğinden, Yasanın tanıdığı iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde davacı taraf davasını açtığından, davacı tarafın TMK’nın 2 nci maddesi uyarınca kötü niyetli olduğunun da kabul edilemeyeceği, davacı tarafın resmî senetteki tutar üzerinde davasını açıp şufa hakkını kullanmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, yine, davalının dava konusu taşınmazda hisse satın alması nedeniyle dava açılmasına sebebiyet verdiğinden, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, davalı tarafın istinaf isteminin reddine karar vermiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili istinaf talep dilekçesinde belirttiği nedenlerle hükmü temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3. Değerlendirme
1. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.
2. TMK’nın 733 üncü maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
3. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
4. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
5. TMK’nın 733/3 üncü maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde ön alım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarih ve 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.
6. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
7. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle davacının tapu kaydındaki adresine çıkartılan tebligatın adres değişikliği nedeniyle tebliğ edilmemiş olması ve davanın iki yıllık hak düşürücü süre içinde açılmış olması usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
27.09.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y
TMK’nun 733/2 inci maddesi “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”; Tebligat Kanunu’nun 49 uncu maddesi ise “(Değişik: 11/1/2011-6099/11 md.) Tapuda kayıtlı taşınmazların veya miras, istimlak, cebrî icra veya mahkeme ilâmı ile iktisapta bulunan hak sahipleri, adreslerini ve değiştirdikleri takdirde yenisini, bulundukları yerin tapu idaresine bildirmeye mecburdur. Davetiye veya tebliğ evrakı, bu suretle bilinen son adrese gönderilir. Hak sahiplerinin adres bildirmemeleri hâlinde adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir.” şeklindedir. Davalı şirket vekili Alanya ….. Noterliğ’nin 25 Ocak 2018 tarihli ve …. yevmiye numaralı ihtarnamesi ile dava konusu taşınmazın diğer ortaklarının tapuda kayıtlı adreslerine yasal ön alım hakkını kullanmaları için ihtarda bulunmuş, ancak bu ihtarname, muhatabın gösterilen adresten taşındığından bahisle bilâ tebliğ iade edilmiştir. Davalı, davacının tapu müdürlüğüne bildirilen adresine noter vasıtası ile ihtar göndermek suretiyle TMK’nın 733/2 nci maddesinde yazılı yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılmalıdır. Taşınmaz satın alan kişinin, pay sahiplerinin adreslerini araştırma yükümlülüğü bulunmadığı gibi, buna yetkisi de yoktur. Ön alım hakkını kullanan veya kullanacak bir kişinin, hem güncel ve erişilebilir adresini ilgili tapu müdürlüğüne bildirmemesi, hem de, kendisinin satıştan haberdar edilmediğini ileri sürerek ön alım hakkını kullanmak için dava açması, hakkın kötüye kullanılmasıdır. Nitekim, satış bildirimi 25.01.2018 tarihli olmasına rağmen dava 14.02.2019 tarihinde açılmıştır. Arada geçen sürede enflasyon nedeniyle paranın değer kaybının, davacının sebepsiz zenginleşmesine neden olacağı da kuşkusuzdur.
Davacının 3 aylık yasal süre içerisinde ön alım hakkını kullanmadığı kabul edilerek TMK’nın 733 üncü maddesi ile Tebligat Kanunu’nun 49 uncu maddesi gereğince davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Bu nedenle, davanın kabulü yönündeki kararın onanması yönündeki çoğunluk görüşüne iştirak etmiyoruz.