YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4322
KARAR NO : 2023/236
KARAR TARİHİ : 17.01.2023

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, karar Yargıtay 8. Hukuk Dairesince bozulmuştur. İlk Derece Mahkemesi bozma ilamına uyularak davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli, duruşmasız olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda,17.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar vekili Av. … ile karşı taraftan davacı vekili Av. … geldiler. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldıktan sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; vekil edeni ile davalının kardeş olduklarını, davalının 13 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 6/84 oranında hisse sahibi olduğunu, tarafların 1994 yılında dava konusu taşınmaza ortak olarak 5 kattan oluşan bina yaptıklarını, taşınmazın belediyede imar düzenlemesine tabi tutulduğu için herhangi bir resmi işlem yapılamadan (kat mülkiyeti, kat irtifakı vs) binanın bitirildiğini, taraflar arasında yapılan 10/03/2006 tarihli harici sözleşme ile taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra binanın zemin katta bulunan ön cepheden soldaki işyeri ile birinci normal katın vekil edenine ait olacağının kararlaştırıldığını, vekil edeninin inşaata başlanılıp bitirildiği 1994 yılından bu yana ve halen birinci katta ikamet ettiğini ve kendisine düşen ön cepheden soldaki işyerinin kiralarını da aldığını, ancak taraflar arasında anlaşmazlıklar çıktığını belirterek, dava konusu taşınmazdaki binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde kendisine verilecek olan birinci kattaki normal daire ile zemin katta bulunan ön cephenin sol taraftaki işyerinin tapusunun vekil edeni adına tesciline karar verilmesini, olmadığı takdirde dava konusu yerlerin dava tarihindeki arsa payları ile birlikte bedelinin tespiti ve 10.000,00 TL’nin davalıdan tahsili ile dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte vekil edenine verilmesine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın yapım bedelinin tümünün vekil edeni tarafından karşılandığını, binanın yapımında davacının para olarak hiçbir katkısının olmadığını, davacıya bu binanın yapımı ile zaman zaman ilgilenmesi karşılığında birinci kattaki daireyi vereceğini beyan ettiğini, binanın yapımı sırasında vekil edeninin bunun dışında hiçbir vaadinin bulunmadığını, vekil edeninin birinci katta bulunan dairenin tapusunu davacıya vermeye hazır olduğunu belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Yerel Mahkemesinin 20.03.2015 tarihli ve 2013/205 Esas, 2015/661 sayılı Kararıyla; davanın kabulüne hükmedilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Yerel Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 09.10.2017 tarihli ve 2015/11094 Esas, 2017/12513 Karar sayılı ilamında; davalı tarafından sözleşmenin yerine getirilebilme şartlarının henüz gerçeklemediği, bu sebeple, açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.

B.Karar Düzeltme Kararı
1. Yargıtay Dairesinin yukarıda belirtilen ilamına karşı süresi içinde davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 26.06.2019 tarihli ve 2018/3996 Esas, 2019/6499 Karar sayılı ilamında; dava konusu binanın yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı üzerinde durulup yapı ruhsatının bulunmaması durumunda taşınmazın ruhsatsız yapı vasfında oluşu, yapının yaşı ve sınıfı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan yapı yaklaşık maliyetleri dikkate alınarak sonucuna göre tazminata karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile tazminata karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 09.10.2017 tarihli ve 2015/11094 Esas, 2017/12513 Karar sayılı bozma ilamının ortadan kaldırılmasına, Yerel Mahkeme hükmünün açıklanan gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.

C. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Yerel Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, davacının tapu iptal ve tescil yönünden talebinin reddine, 415.992,60 TL tazminatın 10.000,00 TL’sine dava tarihi olan 19/04/2013 itibaren, kalan 405.992,60 TL’sine ise ıslah tarihi olan 01/03/2022 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyizi,
Yerel Mahkemenin hükmedilen toplam alacağa dava tarihinden itibaren faiz işletilmemesinin dosya içeriği ve davanın niteliğine aykırı olduğunu ileri sürmüştür.

1. Davalılar vekili temyizi,
1. Yeniden keşif yapılması taleplerinin kabul edilmediğini,
2. Davacının dava konusu dükkanın yarısını talep ettiğini,
3.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda sadece talep edilen kısım yerine tüm dükkan üzerinden bedeli tespiti yapıldığını,
4. Mahkemece, talepten fazlasına hükmedildiğini,
5. Arsa payı hesaplanırken dava dışı Oltu Belediye’sine ait 50,19 m2’nin de hesaplamaya dahil edildiğini,
6. Alacağın fer’ileri ile birlikte zamanaşımına uğradığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davanın kısmen kabul kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, “Hukukî işlem” kenar başlıklı 706. nci maddesinin ilgili bölümü şöyledir:
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır…”

2.2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Şekil” kenar başlıklı 237. nci maddesi söyledir:
“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır”

2.3. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. nci maddesinin ilgili bölümü şöyledir:
“Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanun’un 753. maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir…”

2. 4. 6100 sayılı Kanun’un “Taleple bağlılık ilkesi” kenar başlıklı 26 ncı maddesi şöyledir:
” (1) Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.
(2) Hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır.”

3. Değerlendirme
3.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm, davalılar vekilinin aşağıdaki betlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3.2.Tüm dosya içeriği ve toplanan delilerden, dava konusu (eski) 13 ada 1 parselin davalı … adına 6/84 hisse oranında satış işlemi ile 21.10.1991 tarihinde tescil edildiği, 07.10.2013 tarihinde taşınmazın imar görerek … adına 16498/21442 hisse, dava dışı Oltu Belediyesi adına da 4944/21442 hisse ile tescil edildiği, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a maddesi gereğince yapılan uygulama kadastrosu sonucu 390 ada 11 parselin yüz ölçümünün 217,67 m2 olarak tespit edildiği, …’nın hissesine 167,48 m2’nin denk geldiği ve taşınmazda kat irtifakanın tesis edilmediği, taraflar arasında yapılan 10/03/2006 tarihli harici sözleşme ile taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra binanın zemin katta bulunan ön cepheden soldaki işyeri ile birinci normal katının davacı …’ya, zemin katta bulunan ön cepheden sağdaki işyerinin, bodrum katın ve 1,2 ve 3. normal katların, davalı …’e ait olacağının kararlaştırıldığı, bitirilmiş olan binayı, kat mülkiyetine geçinceye kadar tarafların fiili taksim yaparak kullanacakları ve kat mülkiyeti işlemlerinden sonra da davalının davacıya bahsi geçen yerlerin tapusunu devreceğinin kararlaştırıldığı ve sözleşmenin her iki tarafça imzalandığı anlaşılmaktadır.

3.3. Somut olaya gelince; her ne kadar mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de, bozma gereklerinin tam olarak yerine getirildiğini söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır.

3.4 Şöyle ki; hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu edilen dükkanın m2’si tereddütte mahal bırakılmayacak şekilde tespit edilmediği gibi davalının payına isabet eden m2 yerine dava dışı Oltu Belediyesine ait 50,19 m2’nin de hesaplamaya dahil edilerek arsa payının hesaplandığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, HMK’nın 26. maddesine aykırı olacak şekilde taleple bağlılık kuralının dışına çıkılmak suretiyle yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.

3.5. Hal böyle olunca iddia ve savunma çerçevesinde HMK’nın 26. maddesi de gözetilerek uzman bilirkişi heyeti marifetiyle mahallinde yeniden keşif yapılması, (10/03/2006 tarihli harici sözleşme doğrultusunda) zemin katta bulunan ön cepheden soldaki işyerinin neresi olduğunun kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptanması, tespit edilecek yerin m2’sinin belirlenmesi ve ondan sonra davalının sahip olduğu paya denk gelen 167,48 m2 üzerinden önceki bozma ilamı da baz alınarak bilirkişilerden uygulamayı gösterir, denetime elverişli rapor alınmak suretiyle dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hüküm bozulmuştur.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Yukarıda (3.1.) numaralı bentte açıklanan davacı vekilinin tüm, davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. (3.2., 3.3., 3.4., 3.5.,) nolu bentlerde açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

3. Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

17.01.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.