YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/480
KARAR NO : 2023/2147
KARAR TARİHİ : 12.04.2023

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Tokat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili ve davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince 31.12.2021 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin miktar itibariyle kesinlik sınırı altında kaldığından reddine karar verilmiştir.

Ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA
1. Davacı vekili; davalı ile davacının dava konusu bağımsız bölümün satımına ilişkin 27.12.2013 tarihli 8980 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre davalının taşınmazı davacıya devredeceği vaadine karşılık, davacının arsa bedeli olan toplam 30.000,00 TL’sini devir tarihinde ödeyeceği konusunda anlaştıklarını, davalının taşınmaz üzerindeki takyidatların kalkması ile taşınmazın mülkiyetinin davacı adına naklini temin edeceği vaadini verdiğini ancak davalının taşınmazın devrine yanaşmadığını ve söz konusu arsayı üçüncü bir kişiye satacağına ilişkin söylentilerin çıktığını, davacının ofis olarak kullandığı taşınmaza 60.000,00 TL masraf yaptığını, davacının taşınmazın bedelini ödemeye hazır olduğunu ileri sürerek davalının taşınmazın devri konusunda icbarına, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde yapılan masrafların beş yıllık reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde; emlakçıda adi yazılı yapıldığı belirtilen sözleşmenin 11.11.2013 tarihli olduğunu, bu sözleşme uyarınca tapuya gidildiğinde hacizler bulunduğundan davacının taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, davalının ise peşin aldığı kaporayı iade etmemek için noterde sözleşme yapmayı teklif etmesi üzerine taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini belirtmiştir.

3. Davacı vekili 20.02.2018 tarihli ıslah dilekçesinde; davalının taşınmazın devri konusunda icbarına, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde yapılan satış vaadi sözleşmesindeki satım bedeli olan 30.000,00 TL ile yapılan masrafların beş yıllık reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

4. Davacı vekili duruşmada; 60.000,00 TL bedeli depo etmek için süre istediklerini, mahkeme aksi kanaatte ise 20.000,00 TL ve 37.074,00 TL’nin iadesini istediklerini belirtmiştir.

II.CEVAP
1. Davalı, emlakçı aracılığıyla davacı ile tanıştıklarını, emlakçıda yapılan sözleşme uyarınca bağımsız bölümün satım bedeli 80.000,00 TL ve dış cephe mantolama ve çevre düzenlemesi için 5.500,00 TL olmak üzere toplamda 85.500,00 TL ödenmek üzere anlaştıklarını, kaparo olarak önce 21.000,00 TL sonra 14.000,00 TL olmak üzere toplam 35.000,00 TL’nin davacı tarafından kendisine verildiğini, karşılığında 35.000,00 TL teminat amaçlı senet aldığını, tapu üzerindeki takiyatlar kaldırılamadığından 15.000,00 TL’nin davacıya iade edildiğini, davacının noter huzurunda da sözleşme yapmak istemesi üzerine 27.12.2013 tarihli satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini, bu sözleşmede kararlaştırılan 30.000,00 TL’nin taşınmazın gerçek değeri olmadığını, davacının bu tarihten itibaren dava konusu yeri kullanmaya başladığını, davacının yaptığını iddia ettiği masrafların çok abartılı bir rakam olduğunu, davacının emlakçıda yapılan sözleşme uyarınca kararlaştırılan bedeli ödemesi halinde tapuda devir yapmaya hazır olduğunu, davacının satın almaktan vazgeçmesi halinde 27.12.2013 tarihinden tahliye tarihine kadar olan kira bedellerinin davacıdan tahsilini, davacının elinde bulunan teminat senedinin iadesini istediğini beyan etmiştir.

2. Davalı ikinci cevap dilekçesinde; davacının emlakçıdaki sözleşmeyi yaparken takyidatlardan haberdar olduğunu, almak istemediğini söylemiş olsaydı kaporayı iade etmeye hazır olduğunu, noterde sözleşme yapmayı davacının teklif ettiğini, davacının yaklaşık beş yıl önce yapılan satış vaadindeki rakamı teklif etmesinin zaman içinde meydana gelen değer kaybı da dikkate alındığında mağduriyet doğuracağını belirtmiştir.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında;
1. Dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflarca belirlenen 80.000,00 TL bedel üzerinden yapılmamış olması; davacının dava dilekçesinde, terditli taleplerinden sözleşmede belirtilen 30.000,00 TL bedeli, duruşmada 20.000,00 TL bedeli talep etmesi, taşınmazın satımına ilişkin sözleşmenin devamı yönünde iradesi olmadığını, amacının taşınmazı almaktan vazgeçmek olduğunu, davalıya ödediği 20.000,00 TL iade edilmediği için taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını beyan etmesi ve sözleşmenin yapıldığı 27.12.2013 tarihinden bu yana sözleşmenin ifası için takyidatların kaldırılması yönünde öngörülen şartın yerine getirilmesi konusunda işlem yapıldığına dair dosyaya herhangi bir bilgi ve belge sunulmaması, tarafların iradelerine uygun olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde yer alması gereken asgari objektif unsurların belirli olmaması nedeniyle geçerli olmadığı kanaatine varılarak satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinin reddine,

2. Davacının terditli talebi olan davacıya ödenen bedelin ve taşınmaza yapılan masrafların davacıdan tahsili talebi yönünden ise; taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle tarafların birbirlerinden aldıklarını iade etmekle yükümlü oldukları, davacının davalıya 20.000,00 TL ödeme yaptığına dair beyanı, ayrıca davacının adına kayıtlı olmayan taşınmaza yaptığı masrafların ek bilirkişi raporuna göre 37.074,00 TL bedel olduğu ve masrafların davacı tarafından yapıldığı konusunda ihtilaf bulunmaması nedeniyle davanın bu yönden kabulüne,

3. Davalının cevap dilekçesinde talep ettiği kira bedeli ve teminat senedinin iadesine dair talepleri yönünden usulüne uygun açılmış ve haçlandırılmış dava olmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir.

IV.İSTİNAF
1.İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

2. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; mahkemenin sözleşmenin geçersiz olduğundan bahisle tapu iptali ve tescil talebini reddetmesinin doğru olmadığını, her iki tarafın 80.000,00 TL bedel üzerinden sözleşmenin yapıldığını kabul ettiği, 20.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren hesaplanacak faiziyle iadesine karar verilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda emsal taşınmazlar değerlendirilmeden dava konusu bağımsız bölümün değerinin hesaplandığını ve yapılan masrafların eksik ve hatalı olduğunu dile getirmiştir.

2. Davalı vekili; davacı vekilinin ıslah dilekçesi verirken harç yatırmadığını, sonrasında harcı tamamladığını, yaptığı masrafların açıkça ne kadar miktarda olduğuna dair talepte bulunmadığını, davacının satın almaktan vazgeçtiğini duruşmada beyan ettiğini, masrafların lüks veya zaruri olup olmadığı değerlendirilmeksizin kabulünün doğru olmadığını belirtmiştir.

3.Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf taleplerinin ayrı ayrı esastan reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ
1.Bölge Adliye Mahkemesi Kararına Karşı Temyiz Talebinde Bulunanlar
Davacı vekili, istinaf dilekçesinde yer alan beyanlarını tekrarlayarak hükmü belirtilen sebeplerle temyiz etmiştir.

2.Bölge Adliye Mahkemesinin Temyiz Talebini Değerlendirmesine İlişkin Kararı
Davacı vekilinin temyiz talebi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi 31.12.2021 tarihli ek kararı ile yargılama sırasında belirlenen dava değeri ve hükme esas alınan miktarın karar tarihi itibariyle geçerli olan 78.630,00 TL’lik temyiz kesinlik sınırının altında kaldığından kesin olan karara karşı yapılan temyiz isteminin reddine karar vermiştir.

3.Bölge Adliye Mahkemesi Temyiz Talebinin Reddi Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Davacı vekili, temyiz isteminin reddine ilişkin ek kararı temyiz etmiştir.

4.Temyiz Nedenleri
Davacı vekili, tapu iptali ve tescil talebi bulunduğu halde kesinlik sınırı altında kaldığından bahisle temyiz dilekçesinin reddinin doğru olmadığını, davalının müvekkilinin sözlü uyarılarına rağmen dava konusu taşınmazın satışına yanaşmadığını ancak cevap dilekçesinde ve duruşmalarda ısrarla ilk sözleşmede yer alan bedelin ödenmesi halinde taşınmazın tapusunu devre hazır olduğunu beyan ettiğini, satış vaadinin öngörülen resmi şekilde yapıldığını, her iki tarafında hem yazılı hem resmi şekilde yapılan sözleşmeyi kabul ettiğini, ilk sözleşmede belirtilen 80.000,00 TL satım bedelini her iki tarafın da kabul ettiğini, davacı tarafından yapılan harcamalar ve kapora düşüldükten sonra geri kalan bedeli depo etmeye hazır olduklarını, davacının satın almaktan vazgeçtiğine dair beyanının emlakçıda yapılan ilk sözleşmeye ilişkin olduğunu, ödeme tarihinden itibaren 20.000,00 TL’nin davacıya verilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda emsal taşınmazlar değerlendirilmeden dava konusu bağımsız bölümün değerinin hesaplandığını ve yapılan masrafların eksik ve hatalı olduğunu dile getirmiştir.

5.Gerekçe
1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkin olup uyuşmazlık Bölge Adliye Mahkemesi kararının kesin olup olmadığı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

2.İlgili Hukuk
1. Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez.

2. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

3. Taşınmaz satış vaadi iki taraflı sözleşmesinin kurulması için iki tarafın bulunması tarafların birbirine uygun karşılıklı irade açıklamaları yapmaları gerekir. Tek taraflı hukuki muamelelerde temel unsur (asli şart), sadece muamele yapan şahsın irade açıklaması iken, akitte en az iki irade açıklaması bulunması gerekmektedir. Aktin, özellikle de borç akitlerinin tarafları “alacaklı” ve “borçlu” adını taşır. Bundan dolayı da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafları “vaat alacaklısı” ve “vaat borçlusu” olarak ifade edilmektedir.

4. Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir.

5. Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirlenebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ileride kurulması amaçlanan satım sözleşmesinin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konusu taşınmazın belirli ya da belirlenebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.

6. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Türk Borçlar Kanunu’nun 97 nci maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

3.Değerlendirme
1. İlk Derece Mahkemesi, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine tazminat talebinin kabulüne karar vermiş; davacı vekili ise hem tapu iptali ve tescil hem de tazminat miktarı yönünden hükmü temyiz etmiştir.

2. Bu halde reddedilen ve temyize konu edilen tapu iptali ve tescil istemi olduğundan temyiz sınırı, taşınmazın dava tarihindeki değerine göre belirlenecektir. Taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri 156.690,56 TL olup bu miktar üzerinden davacı eksik harcı tamamladığından temyiz kanun yolu açıktır.
3. Bu nedenle davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine yönelik Bölge Adliye Mahkemesinin ek kararı kaldırılarak işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

4. Esasa yönelik yapılan incelemede; İlk Derece Mahkemesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin objektif asgari unsurları taşımadığından, tarafların iradelerine uygun olmadığından bahisle geçersiz olduğuna karar vermiş ise de; yukarıda belirtildiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tüm geçerlilik şartlarını taşımakta olup davacının veya davalının mahkeme huzurunda alınan beyanları sözleşmenin geçerliliğine etki edecek nitelikte değildir.

5. Ancak satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin tamamının ödenmediği fakat kapora adı altında bir miktar ödeme yapıldığı her iki tarafın kabulünde olduğundan davacının davalıya ödediği satış bedelinden kalan kısmın farklı bir ifadeyle ödeme günü itibariyle ödenen miktarın satış bedeline oranı dikkate alınarak dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değeri belirlendikten sonra bu oran gözetilerek davacıya birlikte ifa kuralı gereği bu bedeli yatırması için süre verilmesi, yatırıldığı takdirde tescil hükmü kurulması gerekmektedir.

6. Tescil hükmü kurulamadığı takdirde davacının terditli talepte bulunduğu dikkate alınarak tazminat istemi yönünden hüküm kurulmalıdır.

7. Belirtilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371 inci maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf taleplerinin esasan reddine ilişkin kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi hükmünün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Bölge Adliye Mahkemesinin 31.12.2021 tarihli ek kararı ve istinaf taleplerinin esastan reddine ilişkin 21.05.2021 tarihli kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi hükmünün BOZULMASINA,

Sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,12.04.2023 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyoruz.