Yargıtay Kararı 7. Hukuk Dairesi 2022/4924 E. 2023/5554 K. 20.11.2023 T.

YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4924
KARAR NO : 2023/5554
KARAR TARİHİ : 20.11.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/999 E., 2022/1154 K.

KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/7 E., 2021/396 K.

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin miktar itibariyle reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının ... ilçesi, 2. ... Mahallesine kain ve tapunun 6914 ada 15 parselinde kayıtlı taşınmazın hissedarı olduğunu, davalının diğer paydaşlardan ... ... ve ... ...'nun hisselerini satın aldığını, ... ...'ndan yapılan satışın tapuda muvaazalı olarak trampa gösterildiğini, trampa işleminin ön alım hakkının kullanılmasını engellemeye yönelik muvaazalı bir işlem olduğunu, davalının devir sonrası noter aracılığıyla bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediğinden davalı adına kayıtlı payın iptal edilerek davacı adına tescili isteğinde bulunmuştur.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde, satış niteliği olmayan temliklerde ön alım hakkının kullanılamayacağını, davaya konu taşınmazın bulunduğu 6914 adada ve İzmir ili, ... ilçesi, 2. ... Mah. 6913 adada önceki hissedar ... ...'na ait metrekareleri 20 ile 50 m² arasında değişen birden çok hissenin bulunduğunu, hisselerin ... ... her parsel için değerlendirilmesi, işlenmesi, ekonomik değer haline getirilmesi ve tüm parsellerdeki malikler ile anlaşılması zor olacağından eski malik hissedar ... ...'nun bu hisseleri, davalı şirkete ait Karabağlar ilçesi, Bozkoya Mah. 6943 ada 11 parselde bulunan 28 numaralı bağımsız bölüm ile 37 numaralı bağımsız bölümleri trampa etmek suretiyle değerlendirdiğini, davaya konu taşınmazın da içinde bulunduğu birçok hissenin değerinde ve trampa yapılan taşınmazlar ile arasında orantısızlığın ve değer farkının bulunmadığını savunarak davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulüne, 2. ... Mah 6914 ada 15 parsel sayılı taşınmazda hissedar ... ... tarafından 18.10.2012 tarih 20548 yevmiye sayılı satış işlemi ile davalı şirkete satılarak adına tescil edilmiş olan 3235/40931 hissenin tapusunun ön alım hakkı nedeniyle iptaline, davacı adına tesciline, İzmir ili, ... ilçesi, 2. ... Mah. 6914 ada 15 parsel sayılı taşınmazda hissedar ... ... tarafından 08.03.2013 tarih 4760 yevmiye sayılı satış işlemi ile davalı şirkete satılarak adına tescil edilmiş olan 8827/40931 hissenin tapusunun ön alım hakkı nedeniyle iptaline, davacı adına tesciline, davacı tarafından depo edilen toplam 134.640,00 TL şufa bedelinin 3 aylık vadeli bir hesapta nemalandırılarak hüküm kesinleşinceye kadar hesapta birikecek neması ile birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

B. İstinaf Nedenleri
Davalı vekili, davalı müvekkili ile dava dışı malik olan ... ... arasında yapılan işlemin hukuki niteliğinin trampa sözleşmesi olduğunu ve Yerleşmiş Yargıtay Kararları uyarınca trampa işlemlerine karşı ön alım hakkının öne sürülemeyeceğini, trampada muvazaanın olması için tarafların birlikte yapmış oldukları işlem ile üçüncü kişilerden ... durumu gizlemek söz konusu iken yerel mahkemece İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin kararı dayanak gösterilerek karar verildiğini, satış vekaletnamesinin trampanın diğer tarafının tasarrufunda olduğunu, müvekkilinin bu satış vekaletnamesinden bilgisinin olması ya da beraber hareket ile yapılan ya da yapılma ihtimali olan bir işlem olmadığını, ... taraflı bir yetkilendirme işlemi olduğunu, tapuda pay satan ... ...'nun İstanbul'da yaşadığını, 80 yaşında olup ticaret hayatında tecrübeli bir kişi olduğunu, iş kadını olarak trampa işlemine ilişkin işleri yanında çalışanı olan kişiler aracılığıyla yürütmek istemesinin olağan bir durum olduğunu, trampaya konu müvekkiline ait taşınmazların trampa işleminin tarafı olan ... ... tarafından kendi iradesi ile bu yerlerin satış vekaletnamesini üçüncü bir kişiye vererek işlem yaptırmasının trampa işleminin muvazaalı olduğunu göstermeyeceğini, Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere muvazaada tarafların amacının ... iradelerini gizli tutarak bir menfaat elde etmek için üçüncü kişiler nezdinde bir görünüş uyandırmaları ve bu sebeple tarafların ... niyetlerini ve iradelerini gizli tutma konusunda kasıtlı hareket etmeleri gerektiğini, İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin ilk kararı kaldırmasından sonra dosyaya ibraz ettikleri uzman görüşünün de bu doğrultuda olduğunu, ayrıca diğer hissedar ... ...'ün hissesinin müvekkilince satın alınmasından önce müvekkilinin taşınmazda paydaş olduğunu, bu nedenle bir paydaştan pay satın ... diğer paydaş hakkında ön alım hakkının kullanılamayacağını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili duruşma istemli temyiz isteminde bulunmuş, dava değeri duruşma sınırı altında kaldığından duruşma isteminin miktar itibariyle reddine karar verilmiştir.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği nedenlerle temyiz başvurusunda bulunmuştur.

C. Temyize Cevap
Davacı vekili temyize cevap dilekçesi ile hükmün onanmasını talep etmiştir.

D. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2.Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca ... olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer ... dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer ... dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371’... maddesinde yer ... sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. İlk Derece Mahkemesince aldırılan 21.12.2017 havale tarihli bilirkişi raporuna göre; ön alım davasına konu edilen 18.10.2012 tarihli trampa sözleşmesinde; taşınmazın önceki paydaşı ... ...’nun devrettiği dava konusu payının değeri ile karşılığında edindiği bağımsız bölümlerin değeri arasında orantısızlık olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.

3. Dava dışı ... ...’nun trampaya konu bağımsız bölümleri tapuda kendi adına devralmadan 8 ... önce, dava dışı bir üçüncü kişiye satış yetkisini kapsar şekilde vekaletname vermesi, davalı ile anlaşma ve görüşmeleri sonucunda edineceği bağımsız bölümler üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma serbestisi kapsamında yasal bir işlem olduğundan, trampanın muvazaalı olduğuna dair bir delil teşkil etmemektedir.

4. Açıklanan nedenlerle; dosyadaki bilgi, belge, dava dışı önceki paydaşın trampa konusu bağımsız bölümlerin satışına yönelik verdiği noterde usulüne uygun şekilde tanzim edilmiş vekaletname ve tanık beyanlarına göre; davalı ile dava dışı önceki paydaş ... ... arasında akdedilen trampa sözleşmesinin muavazaalı olduğunun ispatlanamadığı ve ayrıca 08.03.2013 tarihli ikinci pay devrinde de davalının artık trampa nedeniyle paydaş konumunda olduğu ve paydaşın paydaşa pay devirlerinde ön alım hakkının kullanılamayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek hâlinde yatıranlara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.