YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5875
KARAR NO : 2023/20
KARAR TARİHİ : 09.01.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurularak; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece, mahkeme kararının bozulmasına ve dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davacının dava konusu …. ilçesi, 536 ada 363, 364 ve 365 (yeni 2032 ada 25, 26 ve 27) parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu, dava dışı …’in dava konusu taşınmazlardaki payını davalıya sattığını, davacıya herhangi bir bildirim yapılmadığını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı hisselerin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, davacının kötüniyetli olduğunu, resmi akitte her ne kadar işlem satış görünmekte ise de gerçekte satıcı ile davalının eşi arasında trampa sözleşmesi bulunduğunu, önalım hakkının kullanılamayacağını, mahkeme aksi kanaatte ise rayiç değerden önalım bedelinin tespit edilmesi gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, dava konusu işlemin gerçek bir satış amacını taşımadığı ve trampa işlemi olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 14/09/2020 tarihli ve 2018/1405 Esas, 2020/754 Karar sayılı kararıyla; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, önalım şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. Dairemizin 25.04.2022 tarihli ve 2022/1930 Esas, 2022/3094 Karar sayılı kararıyla, dava konusu payların davalıya devrinin satış amacını taşımadığı, dava konusu işlemlerin 30.11.2015 günlü “Hisse Karşılığı Daire Satış Sözleşmesi” başlıklı mal değişim (trampa) sözleşmesinde yer alan taşınmaz devir edimlerinin ifası kapsamında gerçekleştirildiği, gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına, taşınmazlardaki dava konusu payların davalıya devrinin satış amacını taşımadığı, bu itibarla davacı tarafından önalım hakkının kullanılamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili, yapılan devir işleminin satış amacını taşımadığını, daire karşılığı mal değişimi trampa olarak değerlendirildiği, gerçek amacın gizlendiğini, verilen kararla davalının sebepsiz zenginleştiğini, bozma ilamında gerekçeye konu daire satış sözleşmesinin göstermelik olarak düzenlendiğini, delillerin toplanmadan eksik inceleme ve değerlendirme sonucunda karar verildiğini belirterek, bölge adliye mahkemesi kararını temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 nci maddesi uyarınca, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde ise önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca satış dışındaki işlemlerde de önalım hakkı doğmaz. Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir.
Gerçek olmayan satışlara ilişkin olarak kanunlarımızda Türk Medeni Kanunu dışında herhangi bir düzenleme mevcut değildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733 üncü maddesinde ise sadece cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.
Hibe, trampa, sermaye vaz’ı gibi diğer bazı gerçek olmayan satışlar ise; Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararlarında ve öğretide benimsenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 282 nci maddesine göre; “Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Aynı Yasanın 283 üncü maddesinde ise; “Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. ” hükmü getirilmiştir.
Trampa sözleşmesinde, sözleşmenin taraflarından her biri diğerine karşı bir malın mülkiyetini devretme borcu altına girer. Burada bir satış olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.
3. Değerlendirme
İncelenen bölge adliye mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu ve davacı tarafın temyiz itirazlarının bozma ilamı ve bölge adliye mahkemesi kararında değerlendirilmiş olduğu anlaşılarak davacı vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
09.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.