YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6117
KARAR NO : 2023/529
KARAR TARİHİ : 26.01.2023

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.05.2015 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.07.2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili, davacı ve davalıların murisi Fatma Daşgın arasında yapılan, Gaziantep Noterliğinin 13.05.2002 tarihli, 11807 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 7, 8, 118, 119, 120, 149, 154, 155, 156, 157, 176, 177, 188, 192, 207, 210, 211, 212, 96, 97, 98, 99 ve 320 parsel sayılı taşınmazlardaki Mehmet Yılmaz’dan davalıların murisi Fatma Daşgın’a miras yoluyla intikal edecek hisselerinin davacıya satışının vaadedildiğini, ancak tapuda devrin yapılmadığını belirterek dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Bir kısım davalı, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 13.04.2016 tarihli ve 2015/353 Esas, 2016/115 sayılı Kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 19.03.2019 tarihli, 2016/9065 Esas, 2019/2462 Karar sayılı ilamında mahkemece, iptal edilen payın bilirkişiye hesaplattırılması ve buna göre infaza elverişli hüküm kurulması gerekirken infazda tereddüt oluşturacak şekilde karar verilmesi doğru görülmediği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; evde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ekinde doktor raporunun yer almadığını, murisin kanserin son evresinde olduğu ve bu sebeple akıl sağlığının yerinde olmadığı belirtilmesine rağmen mahkemece araştırma yapılmamasının doğru olmadığını, okuma yazması da olmayan hayatının son günlerini yaşayan murisin maddi kaygı içerisinde sözleşme yapmasının, sözleşmenin ve doğuracağı sonuçları bilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, alındığı belirtilen bedelin aslında ödenmediğini, davaya konu olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini kaybetmiş olup söz konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını belirterek hükmün kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir” biçimindeki 9 uncu maddesi hükmüyle hak elde edilebilmesi, borç (yükümlülük) altına girilebilmesi fiil ehliyetine bağlamış, 10 uncu maddesinde de fiil ehliyetinin başlıca koşulu olarak ayırtım gücü ile ergin (reşit) olma kabul edilmiş, “ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir ergin kişinin fiil ehliyeti vardır.” hükmü getirilmiştir. “Ayırtım gücü” eylem ve işlem ehliyeti olarak da tarif edilerek aynı Yasanın 13 üncü maddesinde “yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.” denmek suretiyle vurgulanmış, ayrıca ayırtım gücünü ortadan kaldıran önemli nedenlerden bazılarına işaret edilmiştir. Önemlerinden dolayı bu ilkeler, söz konusu Yasa ile öteki yasaların çeşitli hükümlerinde de yer almışlardır. Diğer taraftan, TMK’nın 15 inci maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyi niyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 11.6.1941 tarih 4/21)

2.2. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237 inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez

3. Değerlendirme
3.1. Dosya kapsamından anlaşıldığı üzere satış vaadi sözleşmesi borçlusu Fatma Daşgın’ın 13.05.2002’de ağır düzeyde hasta olup noter eve getirilmek suretiyle sözleşme yapılmıştır. Murisin mirasçısı olan davalı … sözleşme tarihinde murisin ehliyetsiz olduğunu savunmaktadır.

3.2. Davada ileri sürülen isteklerden birinin “ehliyetsizlik” olması halinde, anılan isteğin kamu düzeniyle ilgili bulunması ve çözümlenmesi halinde diğer istek ya da isteklerin incelenmesine gerek kalmayacağı hususları gözetildiğinde, öncelikle “ehliyetsizlik” isteğinin araştırılması gerekeceği açıktır.

3.3. Hemen belirtmek gerekir ki, davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez. Bu durumda, tarafların gösterecekleri tüm delillerin toplanılması, tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta müşahede kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 282 nci (1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 286 ncı maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “rey ve mutaalası” hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.

3.4. Ayırt etme gücünün nisbi bir kavram olması, kişiye, eylem ve işleme göre değişmesi, bu yönde en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumundan rapor alınmasını da gerekli kılmaktadır. Esasen TMK’nın 409/2 nci maddesi akıl hastalığı veya akıl zayıflığının bilirkişi raporu ile belirleneceğini öngörmüştür.

3.5. Hal böyle olunca, tarafların bu konuda göstereceği tüm deliler toplanmalı, ilgili sağlık kuruluşlarından tüm tıbbi bilgi ve belgeler getirtilmeli, muris Fatma Daşgın’ın resmi aktin yapıldığı 13.05.2002 tarihinde hukuki ehliyete haiz olup olmadığının tespiti için Adli Tıp Kurumundan rapor alınmalıdır.

3.6. Bunun yanında muris Fatma Daşgın’ın sözleşme kapsamında miras payını davacıya satmayı vaat ettiği, dava konusu taşınmazlarda iki kere toplulaştırma işleminin yapıldığı anlaşılmaktadır. Hangi parsel sayılı taşınmazların birleşerek hangi yeni parsel sayılı taşınmazları oluşturduğu, Fatma Daşgın’ın bu taşınmazlardaki miras yoluyla sahip olduğu payların bilirkişi tarafından denetime elverişli olacak şekilde tespit edilmediği görülmektedir. O halde mahkemece, dava konusu taşınmazların eski ve toplulaştırma sonucu oluşan yeni ada parsel numaralarının tespit edildiği, muris Fatma Daşgın’ın dava konusu taşınmazlarda sözleşme tarihindeki miras payının belirlendiği ek rapor alınmalı, miras yoluyla edinilen paylar hakkında kabul kararı verilmelidir. Miras payı haricindeki payların hesap dışı tutulması gerekir. Eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

26.01.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.