YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6200
KARAR NO : 2023/1531
KARAR TARİHİ : 14.03.2023

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ecrimisil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu 4230 parsel sayılı taşınmazın müvekkili … tarafından, …. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1996/13 Esas sayılı dosyasında görülen ortaklığın giderilmesi davası sonucu yapılan ihalede satın alındığını, davalı ile müvekkili arasında yapılan 01.11.2010 tarihli kira sözleşmesiyle toplam 20.280 m² alanlı bu taşınmazın 10.000 m²’lik kısmının bilumum otopark hizmetleri için 3 yıllık süreyle davalıya kiraya verildiğini, anılan sözleşmenin …. Noterliği tarafından 10.11.2010 tarihinde onaylandığını, ancak davalının taşınmazın tamamını kullanmak suretiyle müvekkilinin kira sözleşmesi kapsamı dışında kalan kısımdan yararlanmasına engel olduğunu, fazladan işgal ettiği kısmı tahliye etmesi için noterden gönderilen 22.12.2014 tarihli ihtarnamenin davalıya tebliğ edilmesine rağmen işgaline devam ettiğini belirterek, davalının fazladan işgal ettiği kısma el atmasının önlenmesini ve üzerindeki yapıların kâl’ini; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000,00 TL ecrimisilin faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş;

19.04.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile ecrimisil talebini 281.839,26 TL’ye yükselterek harcını tamamlamış; 27.06.2019 tarihli celsede ise müdahalenin men’i ve kal talebini atiye terk ettiklerini bildirmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili, zamanaşımı def’inde bulunmuş; müvekkilinin dava konusu taşınmazın tamamını 01.10.2002 tarihinde kiraladığını, kiralama ve diğer tüm işlemlerin davacı adına yeğeni olan Hasan Erdönmez ile yapıldığını, ruhsat almak için … Büyükşehir Belediyesine başvurduklarında, kendilerinden noter onaylı kira sözleşmesi talep edildiğinden, davacının yeğeni ile irtibata geçerek 01.11.2010 tarihli kira sözleşmesinin yapıldığını, bunun dışında adi yazılı şekilde yapılmış bir kira sözleşmesinin daha bulunduğunu, davacının bu sözleşmeye dayalı olarak sulh hukuk mahkemesinde açtığı kira tespiti davasının ise reddedildiğini, neticeten taşınmazın tamamının müvekkilince 2002 yılında kiralanmış olup 01.11.2010 tarihli sözleşmenin de 01.10.2002 tarihli sözleşmenin devamı niteliğinde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu davalı tarafından kira sözleşmesi dışında fazladan kullanılan yerin 8.826,79 m² olduğunun tespit edildiği, davalının bu yeri üstün bir hak kapsamında kullandığını ispat edemediği, davalı tarafça taşınmazın tamamının kullanımına dair ayrıca düzenlendiği iddia edilen adi yazılı kira sözleşmesinin ibraz edilemediği gibi 01.11.2010 tarihli kira sözleşmesinin noterden onaylı olması karşısında adi yazılı sözleşmeye itibar da edilemeyeceği gerekçe gösterilerek, 06.02.2019 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda, davanın kabulü ile ihtarnamenin düzenlendiği tarihten dava tarihi arasındaki dönem için hesaplanan 281.839,26 TL ecrimisilin her bir dönemden itibaren başlayacak yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacılara miras payları oranında ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge adliye mahkemesince: “…ilk derece mahkemesi tarafından yazılı gerekçelerle ecrimisil talebinin kabulüne karar verilmesi yerinde ise de dava konusu taşınmazın tamamının davacıların murisi …’e aitmiş gibi hesaplama yapılmasının doğru olmadığı, taşınmazın tapuda halen davacıların kök murisi … adına kayıtlı olup, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışa çıkarılmış ise de satış işlemlerinin henüz tamamlanmadığı, bu nedenle ecrimisil hesabında tapu kayıt maliki (kök muris) …’in mirasçılık belgesinin esas alınması gerektiği…” gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına; 06.02.2019 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda yeniden hesaplama yapılmak suretiyle davanın kısmen kabulüne ve davacıların tapu maliki …’in mirasçılık belgesindeki payları toplamına isabet eden 59.766,82 TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacılara miras payları oranında ödenmesine karar verilmiş, karara karşı taraf vekillerince temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

Dairemizce karar: “…bozma nedenine göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, ihale ile taşınmazı satın alan gerçek veya tüzel kişilerin, taşınmazın mülkiyetini ihalenin kesinleşmesi halinde, ihale tarihinde kazanmış olacağı, her ne kadar, dava konusu taşınmaz tapuda halen kök muris adına kayıtlı ise de ihale alıcısı davacı …’in, ihalenin kesinleşmesi sebebiyle taşınmazın mülkiyetini 14.10.1996 tarihinde yapılan ihale ile tapu kütüğüne tescilden önce kazandığı, sonradan yapılacak tescil işleminin kurucu nitelikte değil, bildirici nitelikte olduğu, ilk derece mahkemesi tarafından, dava konusu 4230 parsel sayılı taşınmazın tamamının davacıların murisi …’e ait olduğu kabul edilerek, ecrimisil bedelinin buna göre hesaplanmasının isabetli olduğu, bölge adliye mahkemesince, taşınmazın mülkiyetinin kesinleşmiş ihale yoluyla 14.10.1996 tarihinde davacıların murisine geçtiği göz ardı edilerek, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verildiği…” gerekçesiyle bozulmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge adliye mahkemesince bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne karar verilmiştir.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının kötüniyetli olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazı kira sözleşmesine dayalı olarak kullandığını, davacının rızası bulunduğunu, yapılan masraflarla ilgili karar verilmemesinin hatalı olduğunu savunmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ecrimisil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

2. 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

3. Hemen belirtilmelidir ki; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

4. Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

5. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

6. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile, Dairemiz bozma ilamında belirtildiği üzere taşınmaz mülkiyetinin ihale ile tapu kütüğüne tescilden önce kazanıldığı, sonradan yapılacak tescil işleminin kurucu nitelikte değil, bildirici nitelikte olduğu, dava konusu taşınmazın tamamının davacıların murisi …’e ait olduğu gözetilerek, Dairemiz ve Yargıtay uygulamaları doğrultusunda belirlenen ecrimisile yönelik verilen kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

14.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.