YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6394
KARAR NO : 2023/634
KARAR TARİHİ : 06.02.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda; Dairece, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının sahibi olduğu … Köyü 185 ada 13 ve 16 parsel sayılı taşınmazlara sınır olan aynı yer 14 parsel sayılı taşınmazın… tarafından, 15 parsel sayılı taşınmazın ise… tarafından bedeli tapuda yüksek gösterilerek davalıya satıldığını, taşınmazların gerçek değerinin keşifle belirlenmesi suretiyle depo kararı verilerek davalı adına kayıtlı 14 ve 15 parselin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; tapuda gösterilen bedelin gerçek satış bedeli olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 02.07.2020 tarihli ve 2018/19 Esas , 2020/168 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 24.12.2020 tarihli ve 2020/1316 Esas, 2020/1749 Karar sayılı kararıyla; ilk derece mahkeme kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 17.01.2022 tarihli ve 2021/2277 Esas, 2022/471 Karar sayılı ilamıyla; önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılması geçmişe etkili olamayacağından işin esasına girilerek inceleme yapılması gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı tarafın süresi içerisinde cevap dilekçesi sunmadığı halde tanık deliline başvurduğunu, keşif esnasında davalının tanık dinletemeyecek olduğunu beyan ettikleri halde itirazları ile ilgili olarak müspet ya da menfi bir karar verilmediğini,
2. Bedele ilişkin olarak tapuda gösterilen bedel ile gerçek bedel arasında muvazaa olduğu iddiasını tanık delili, bilirkişi raporları ve mahalli bilirkişi beyanları ile ispat ettikleri halde taşınmazın satış bedeli olarak tapuda gösterilen değer olan 140.000,00 TL üzerinden yapıldığına karar verildiğini, davanın gerçek satım bedeli olan değer üzerinden kabulü gerekirken tapuda gösterilen muvazaalı değer üzerinden hüküm kurulduğunu,

3. Mahkeme tarafından davanın tam kabulüne karar verildiği, 142.954,13 TL üzerinden harç ikmalinin ve depo kararının taraflarınca yerine getirildiği halde vekalet ücretinin bu bedel üzerinden hesaplanmayarak keşfen saptanan bedel olan 89.126,03 TL üzerinden belirlendiğini,
Ayrıca keşfen saptanan (89.126,03 TL) bedel ile davanın kabul edilen önalım bedeli (142.954,13 TL) arasındaki fark olan 53.828,10 TL üzerinden davacı taraf lehine vekalet ücreti tayin edildiğini, müvekkilinin yasal ön alım hakkını kullanmak istediğinde taşınmazın gerçek bedeli yerine tapuda gösterilen değer üzerinden daha fazla bir bedel ödeyerek mağdur olduğu halde vekalet ücreti ve masraflar yönünden aleyhe karar verilmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu,

4. İstinaf mahkemesinde görülen dava duruşmalı yapıldığı halde istinaf vekalet ücreti yönünden davacı lehine hüküm kurulmadığını belirterek temyiz talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sınırdaş arazi maliki tarafından açılan önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 30/04/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Önalım hakkı” kenar başlıklı 8/İ maddesi eklenmiştir.

Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanun’u hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.

Sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanunun” 20 nci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

Bu tespitlere göre, sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.
Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak çözülmesi gerekmektedir.

3. 03/12/2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun;
“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1 inci maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanun’da öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanun’u hükümleri uygulanır.

Bu düzenlemeye göre, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Hukuk güvenliği bunu gerektirir.

4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle Kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir Kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.

Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı Kanun’un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.

4. 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun’un 20 nci maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanunda bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayıl Kanun’un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.

5. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

6. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de, davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

7. Tarafların, davanın görülmesi ve sonuçlandırılması için ödedikleri paraların tümüne yargılama giderleri denir. Keşif giderleri, tanık ve bilirkişiye ödenen ücret ve giderler, yargılama sırasında yapılan diğer tüm giderler, vekil ile takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekalet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır (HMK m. 323).
Kural olarak yargılama giderleri davada haksız çıkan, yani aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir. (HMK m 326). Yargılama giderlerine mahkemece re’sen hükmedilir. Yargılama gideri tutarı, hangi tarafa ve hangi oranda yükletildiği ve dökümü hüküm altında gösterilir ( HMK m. 332 / 1, 2 ).

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 323 üncü maddesinin (ğ) bendindeki düzenlemeye göre vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır. Yine aynı Kanun’un 330 uncu maddesine göre de kanunda yazılı haller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir. Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13 üncü maddesine göre; (1) Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7 nci maddenin ikinci fıkrası, 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası ile 12 nci maddenin 1 inci fıkrası, 16 ncı maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir.

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, İlk Derece Mahkemesince, keşifte dinlenen davacı tanıklarının davalılar ile satıcılar arasındaki alışverişe ilişkin bir anlatımda bulunmadıkları, ziraat bilirkişisi tarafından sunulan rapora göre satış tarihinde dava konusu hisselerin değerleri toplamının 89.126,03 TL olduğu, resmi senetteki satış bedeli ve keşif ile belirlenen bedel arasındaki farkın tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı, davacı tanıklarının da davalı ile satıcı arasındaki mülkiyet nakline ilişkin görgüye dayalı bilgileri bulunmadığından davacı bu delillerle bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamış olup davacı tarafından ileri sürülen “bedelde muvazaa” iddiası kanıtlanamadığından, davacı taraf lehine dava dilekçesinde belirtildiği şekilde keşifte belirlenen 89.126,03 TL üzerinden, davalı taraf lehine ise tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masraf toplamı olan 142.954,13 TL ile keşifte belirlenen değer arasındaki fark miktarı üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin de bu kabul ve ret oranı esas alınarak haklılık oranına göre taraflara paylaştırılmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeple;
Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.