YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/827
KARAR NO : 2023/2411
KARAR TARİHİ : 08.05.2023

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 11. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl dosyada davalı … yönünden karar verilmesine yer olmadığına, birleştirilen dosyada davalı … yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Asıl dosya davacısı vekili dava dilekçesinde; davalı … adına kayıtlı olan Adana ili, …. ilçesi, …. Mahallesinde bulunan 7017 ada, 18 parsel 4. Blok, 1. kat, 2 numaralı bağımsız bölümde bulunan hissesini Adana …. Noterliğinin 28/12/2018 tarih ve 42279 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 120.000,00 TL karşılığında müvekkiline sattığını, satış bedelinin peşin ve nakit olarak ödendiğini, davalının tapuyu devretmediğini belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

2. Birleştirilen 2019/642 Esas sayılı dosya davacısı vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dosyadaki nedenlere ek olarak asıl dosya davalısı …’un dava konusu taşınmazı 16/04/2019 tarihinde dava dışı … … isimli şahsa devrettiğini, söz konusu şahısın da 25/04/2019 tarihinde (asıl dava açıldıktan ve ihtiyati tedbir kararı verildikten 1 gün sonra) davalı …’a yolsuz bir şekilde devir ettiğini, davalıların muvazaalı hareket ettiklerini belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP
1.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin … Galeri isimli oto alım satım işletmesine sahip olduğunu, piyasanın durgunluğundan dolayı çekmiş olduğu maddi sıkıntılardan dolayı nakit para arayışına girdiğini, bu nedenle yakın arkadaşları … ve … isimli kişilerin dava dışı … ve …’nin müvekkiline faiz karşılığı para verebileceğini söylemeleri ile müvekkilinin dava dışı … … ve … … isimli kişileri arayarak 120.000,00 TL’ye ihtiyacı olduğunu bildirdiğini, dava dışı … … ve … … isimli kişilerin kendilerine bir teminat verilmesi gerektiğini ve aylık 9.600,00 TL faiz karşılığında istediği parayı verebileceklerini söylediklerini, bunun üzerine dava konusu Adana ili, Çukurova ilçesi, Kurttepe Mah. 7017 ada 18 parsel 4/Blok 1. Kat 2 No.lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı teminat olarak gösterdiğini, 28/12/2018 tarihinde müvekkilinin hesabına … isimli şahıstan 110.400,00 TL para geldiğini, müvekkilinin aynı gün dava konusu taşınmazı davacıya satmayı vaad ettiğini ancak dava dışı … … ve … … isimli kişilerin talebi üzerine dava konusu gayrimenkul üzerine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şerh ettirildiğini, müvekkillinin paranın bir kısmını … ve …’ye ödediğini, sonrasında aralarında çıkan anlaşmazlık ile müvekkilini tehdit etmeleri üzerine müvekkilinin Adana Cumhuriyet Başsavcılığının 2019/27790 soruşturma numarası ile tahkikata başlandığını ve halen devam ettiğini beyanla faiz karşılığı alınmış paraya teminat olarak verilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak açılan tapu iptali ve tescili davasının reddini istemiştir.

2. Birleştirilen dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu gayrimenkulü 25/04/2019 tarihinde dava dışı … … isimli kişiden aldığını, müvekkilinin dava konusu gayrimenkulün eski sahibi olan … isimli kişiyi tanıdığını, … isimli kişiyi tanımadığını, müvekkili ile dava dışı …’un yaptıkları meslek nedeniyle alacak verecek hesaplarının bulunduğunu, …’un bono uyarınca araç alım satımından kaynaklı olarak 225.000,00 TL borcunun bulunduğunu, asıl borcun 330.000,00 TL olduğunu, …’un müvekkiline 110.000,00 TL’sini ödediğini, kalan borcu ise senete bağladıklarını, müvekkilinin alacağını tahsil etmek amacı ile dava konusu gayrimenkulü almak istediğini ancak taşınmaz üzerinde şerh bulunduğundan vazgeçtiğini, …’un müvekkilini mağdur ettiğini ve müvekkili ile aralarında sadece alacak verecek ilişkisi bulunduğunu, müvekkilinin davacı ile dava dışı … arasındaki ilişkiyi bilmediğini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davalı … yönünden karar verilmesine yer olmadığına, birleştirilen davada davalı … yönünden davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

2.İlk Derece Mahkemesi geçerli resmi satış vaadi sözleşmesi karşısında davalı …’un savunmasına itibar edilmediğini, yargılama sırasında geç verilen ihtiyati tedbir kararı nedeniyle taşınmazın davalı … tarafından dava dışı …’a 16.04.2019 ve davaya sonradan dahil edilen davalı …’a 26.04.2019 tarihlerinde devredildiğini, taşınmazda davacı lehine satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerh bulunması ve devirlerin kısa tarih aralıkları ile gerçekleşmiş olması dikkate alındığında davanın açıldığı tarihte taşınmazın devralınması hususlarının hayatın olağan akışı gereğince davayı sonuçsuz bırakmaya yönelik muvazaalı işlemler olduğu kanaati ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebinin haklı görüldüğünü, davanın …’a yöneltilmiş olması nedeniyle diğer davalı … yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiğini açıklayarak karar vermiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davalı … vekili, “Temyiz Sebepleri” başlıklı bölümde birinci maddede belirtilen gerekçelerle istinaf yasa yoluna başvurmuştur.

2. Davalı … vekili, “Temyiz Sebepleri” başlıklı bölümde ikinci maddede belirtilen gerekçelerle istinaf yasa yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, “… Davacı ile davalı … arasında Noterde Resmi olarak yapılmış, geçerli bir Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi yapılmış, satış vaadini kabul eden tarafından Tapuya beyan verilmiş ve satış vaadi şerh ettirilmiştir. Şerh bulunmasına rağmen tapu maliki olan …’ın taşınmazı Mehmet Yusuf isimli kişiye işbu dava açılmadan önce satmış, dava açıldıktan bir gün sonra da davalı …’a satışı yapılmıştır. Tapuda satış vaadi şerhi bulunduğuna göre davalı …’un iyiniyetli 3.kişi olduğu iddiasını dinleme olanağı bulunmamaktadır. Davalı …, cevap dilekçesinde ve istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü üzere taşınmazı teminat olarak verdiğini aynı kuvvette bir delil ile ispat edemediğinden ve tanıkla da ispatı mümkün bulunmadığından davalı …’ın bu yöndeki savunmasına itibar edilmemiştir. İlk derece mahkemesinin yargılamasında ve verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığından davalıların ileri sürdüğü istifa talepleri yerinde değildir…” gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı … mirasçıları vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin paraya sıkışması sonucu, davacının eşi olan …’den faiz karşılığı borç para alması nedeniyle dava konusu taşınmazı teminat olarak göstermek amacıyla satış vaadi sözleşmesi akdettiklerini, müvekkilinin Akbank Yeni Toptancı hali/Adana şubesinde bulunan hesabına, 28.12.2018 tarihinde, … isimli şahıstan 110.400,00 TL. para geldiğini, aynı gün dava konusu satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini, bilirkişi raporu ile satış vaadi sözleşmesi tarihi itibari ile taşınmazın değerinin 260.000,00 TL olarak belirlendiğini, belirlenen değere dahi itiraz ettiklerini, bilirkişinin değeri çok düşük hesapladığını, taşınmazını satış vaadi sözleşmesinde belirtilen 120.000,00 TL’ye satmasının mümkün olamayacağını, tanıkların ve davacının ifadelerinin çelişkili olduğunu, davacının taşınmazı aynı gün devralmamış olmasının ve watsapp yazışmalarının da iddialarını doğruladığını, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ve 14 Hukuk Dairesinin emsallerinin de teminat amacıyla satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağı yönünde olup kanuni düzenlemenin de aynı doğrultuda olduğunu, ilk derece mahkemesince müvekkili yönünden karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar verilmiş olmasına karşın bölge adliye mahkemesince gerekçede esas yönünden değerlendirmeler yapılmış olması nedeniyle bölge adliye mahkemesi kararının usule aykırı olduğunu belirterek açıklanan ve resen tespit edilecek nedenlerle kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; …’un, 10.04.2019 tarihli cevap dilekçesinde sundukları satış vaadinin terkinine ilişkin belgeleri müvekkilinin telefonuna attığını, müvekkilinin …’tan olan alacağını tahsil edebilmek için telefonuna gönderilen belgelere güvenerek taşınmazı 25.04.2019 tarihinde iktisap ettiğini, tapu dairesinden belgelerin celbinine ilişkin taleplerinin karşılanmadığını, davacının 31.03.2021 tarihli istinafa cevap dilekçesinde davacının sadece şerh terkini için tapu müdürlüğüne başvuru yaptığını çünkü davalı … davacıya, tapuyu müvekkile devredeceğini söylediğini, davacının bu nedenle şerhi kaldırmak için 10/04/2019 tarihinde başvuru yaptığını tevil yolu ile ikrar ederek davalının iddialarını doğruladığını, satış vaadi sözleşmesinin tarihinin 28.12.2018 olduğunu, şerhin ise 08.01.2020 tarihli olduğunu, tapuda devir için herhangi bir engel olmamasına karşın davacı ile davalı …’ın satış vaadi sözleşmesi yapmalarına karşın tapuyu devretmemelerinin dahi sözleşmenin satış vaadi amacıyla yapılmadığını gösterdiğini, davacı ile davalı … arasında satış vaadi yapılmadan önce ve sonrasında evde kimin oturduğunun mahkemece resen araştırılması gerektiğini, müvekkilinin tapuya güvendiğini, satış vaadi sözleşmesindeki bedelin evin tespit edilen bedelinin misli ile altında olduğunu, davacının davalı …’a gönderdiği paranın miktarının bu miktarlarla uyuşmadığını, müvekkilinin Adana 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/642 Esas sayılı dosyasında dava açıldığını, tapuya tedbir koyulacağını bilecek veya bilebilecek durumda olmadığını, … ile davacının arasındaki ilişkiyi müvekkilinin bilmediğini, müvekkilinin iyi niyetli 3. kişi olduğu hususunun ekte sunulan belgelerle kanıtlandığını, davacının tapu iptal ve tescil davası açmış olmasına karşın 10.04.2019 tarihinde ekte sunulan satış vaadinin terkinine ilişkin işlemi yapmasının şaibe yarattığını, müvekkilinin bu işlemin gerçekleşmiş olduğunu düşünerek dava konusu gayrimenkulü tapudan devraldığını, müvekkilinin ilk aşamada tapuda şerh olduğundan bahisle dava dışı …’a ait evi üzerine almamış olup, bilahare davacının da bulunduğu şerh terkin işlemine güvenerek eldeki tapuyu dava dışı Mehmet’ten aldığını, tanıkların yönlendirildiğini, ifadelerinin hükme esas alınamayacağını, tanık …’nin 08.09.2020 tarihli celsede “nakit para ya da tapuda taşınmazın devri hususunda konuşma oldu, ancak parada ödenmedi devir de gerçekleşmedi” diyerek aslında asıl saikin verilen borç paranın tahsili olduğu aşikar ettiğini, tüm tanıkların 120.000,00 TL ödeme olduğu yönündeki beyanlarına karşın bankadan gönderilen miktarın 110.400,00 TL olduğunu, her iki değerin de bilirkişilerce taşınmaza biçilen değer karşısındaki değerleri nedeniyle işlemin muvazaalı olduğunun ve satış vaadi sözleşmesinin teminat amacıyla akdedildiğinin ispatlandığını, davacının dava konusu taşınmazı alabilecek maddi gücünün olmadığını, dosyadaki 09.09.2020 tarihli tutanağın da bu doğrultuda olduğunu, yargılamanın, keşfin, bilirkişi raporunun, emsalin usulsüz olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2.Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Açıklanan nedenlerle temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler, kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.