YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/2243
KARAR NO : 2023/3369
KARAR TARİHİ : 14.06.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davalıların Mersin ili, …. ilçesi, …. Mahallesi 123 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin 2/64’lük kısımlarının Mersin …. Noterliği’nde düzenlenen 13.01.2001 tarih ve …. yevmiye No.lu satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline devretmeyi vaadettiklerini, davalıların satış bedelini peşin almalarına rağmen sözleşmede belirtilen sürede ferağ vermediklerini, müvekkilinin taşınmazı satış vaadi ile birlikte teslim aldığını ancak resmi olarak tapusunu alamadığını, davalılarla şifahi olarak görüşmelerinden de sonuç alamadığını belirterek; satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalılar adına kayıtlı olan 2/64’er hisseden toplamda 4/64 hissenin iptali ile müvekkili adına tescilini kabul görmemesi halinde rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili, davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddini, bu itirazın kabul edilmemesi halinde müvekillerine herhangi bir bedel ödenmemiş olması ve sözleşmenin geçerli olmaması nedeniyle esastan reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 17.01.2020 tarihli ve 2018/200 Esas, 2020/ 8 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 23.11.2020 tarihli ve 2020/471 Esas, 1189 Karar sayılı kararıyla; davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 17.01.2022 tarih ve 2021/2100 Esas, 2022/511 Karar sayılı ilamı ile; ”… mahkemece, öncelikle dava konusu taşınmazların tarımsal niteliği duruma göre Tarım ve Köyişleri Bakanlığı il veya ilçe müdürlüğünden, ifrazının mümkün olup olmadığı ise taşınmaz belediye ve mücavir olan sınırları içerisinde ise belediyeden, dışında ise il idare kurulundan sorularak ifrazının veya taşınmazdan pay satışının mümkün olup olmadığının araştırılması yapılacak ve yapılan bu araştırmalar sonucunda taşınmazların ifrazının veya taşınmazlardan pay satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddine, aksi halde kabulüne karar verilmesi gerekecektir. Belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş…” gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın imar parseli niteliğinde olduğu, 5403 sayılı Yasa’daki kısıtlamalara tabi olmadığı, hissedar olmayana kısmi hisse satışına engel bir durum bulunmadığı, davacının GSVS ile verilen yeri sözleşme tarihinden itibaren kullandığı, dolayısıyla zaman aşımının söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde, dava konusu taşınmazın tarla vasfında olduğunu ve ifrazının mümkün olmadığının belirlendiğini, imar durumunun henüz kesinleşmediğini davanın kabulü kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye dayanıp dayanmadığı noktasında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
2. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.
3. Kanun’un “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8 inci maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
4. Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı,
5. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.
6. Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.
3. Değerlendirme
1. Dosyadaki bilgi ve belgesin incelenmesinden, Mersin İl Tarım Müdürlüğü’nün 16.06.2022 tarihli yazısında; “Taşınmazın Kuru Marjinal Tarım Arazi (KTA) olarak değerlendirildiği, taşınmazın yeni oluşacak parsellerinin yüzölçümlerinin, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında olması nedeniyle 5403 sayılı yasa çerçevesinde ifrazının uygun olmadığı, söz konusu taşınmazda malike ait hissenin tamamının hisselendirilerek diğer hissedarlara devrinin veya malike ait hissenin tamamının taşınmazda hissedar olmayan T.C. vatandaşı bir kişiye devrinin uygun olduğu” belirtildiği anlaşılmaktadır.
2. Mersin Büyükşehir Belediyesinin 13.06.2022 tarih ve 336447 sayılı yazısında; dava konusu taşınmazın 1/5000 ölçekli nazım imar planının yapıldığı ancak 1/1000 ölçekli imar planının henüz kesinleşmediği bildirilmiştir.
3. Dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydının incelenmesinde de ” tarla” vasfını hala koruduğu anlaşılmaktadır.
4. O halde yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, taşınmaz tarım arazisi olup 5403 sayılı Kanun’a ekli 1 sayılı listeye göre Mersin ili, Yenişehir ilçesinde yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü (kuru arazide) 190 DA (190.000 m²) dir. Mahkemece 5403 sayılı Yasa uyarınca asgari bölünemez tarım arazisi büyüklüğü dikkate alınmaksızın dava konusu 123 parsel sayılı 24.600,00 m² taşınmazdan 4/64 payın (1.537,50 m²’lik alanın) davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru değildir.
5. Mahkemece davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmeyeceği göz önüne alınarak ikinci kademede tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
14.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.