YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/2499
KARAR NO : 2023/3261
KARAR TARİHİ : 12.06.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/428 E., 2023/30 K.
KARAR : Davanın kabulü

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili, davacıların davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, Karşıyaka 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2013/94 Esas sayılı dosyası ile borçlu şirket hakkında dava açtıklarını ve davanın kabulüne karar verildiğini, ilamı Karşıyaka 3. İcra Müdürlüğünün 2013/12953 sayılı dosyası ile takibe koyduklarını, takibin semeresiz kaldığını, borçlu şirketin dava konusu taşınmazdaki hissesini davalı …’a devrettiğini, devrin mal kaçırmak amacıyla yapılıp muvazaalı olduğunu belirterek tasarrufun iptalini, olmadığı takdirde ön alım hakkı nedeniyle tapunun iptali ile tescile karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili davacıların kötü niyetli olduklarını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:
İlk Derece Mahkemesinin 12.12.2014 tarih ve 2014/556 Esas, 2014/643 Karar sayılı kararıyla; ön alıma ilişkin talep bakımından davanın tefrikine ve ayrı esasa kaydedilmesine; depo bedelinin dava şartı olduğu ve ön incelemeye davet tutanağında verilen sürede satış bedelinin depo edilmediği gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin 12.12.2014 tarihli kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. (Kapatılan) Hukuk Dairesinin 03.03.2021 tarih ve 2021/554 Esas, 2021/1438 Karar sayılı ilâmı ile; “Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesindeki düzenleme de dikkate alındığında ön alım bedelinin yatırılmaması dava şartı olarak düzenlenmediğinden ön alım bedelinin depo edilmemesi nedeniyle davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi doğru değildir” gerekçeyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararında “Davacıların, davalıya karşı, mahkememizin 2014/280 Esas sayılı dosyası ile terditli olarak tasarrufun iptali ve ön alım hakkına dayalı tapu iptal tescil davası açtığı, 2014/280 Esas sayılı dosyasının tasarrufun iptali davası yönünden devam ettiği, bozma sonrasında 2020/436 esasını aldığı, davanın kabulüne dair karar verildiği, dosyanın henüz kesinleşmemiş olduğu, tasarrufun iptali davasının taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmayıp, malvarlığının borçlunun malvarlığına iadesi sonucunu doğurmayacağı, tarafların bedelde muvazaa veya fiili taksim iddialarının bulunmadığı anlaşılmakla, tapu satış senedinde gösterilen satış bedeli ile tapu masrafları olan 36.895,00 TL’nin depo edilmesi için davacı tarafa süre verilmiş, verilen süre içerisinde depo kararının yerine getirildiği” gerekçeleriyle davanın kabulüne; karar kesinleştiğinde depo edilen 36.895,00 TL’nin tüm nemaları ile birlikte davalıya ödenmesine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesince verilen bozma öncesi verilen 12.12.2014 tarihli davanın reddine yönelik kararın doğru olduğunu, 20.06.1951 gün ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre ön alım bedelinin en geç yargılama sonuna kadar depo edilmesi icap etiğinin belirtildiğini, hal böyle iken, hakimin belirleyeceği süre ve yer hususunda, hakime kanunen açıkça takdir yetkisi tanındığının sabit olduğunu, 10 senelik yargılama süresi sonunda depo edilen satış bedelinin oldukça düşük kaldığını, davacıların satıştan haberi olduğunu, müvekkilinin davacılarla yüz yüze görüşmüş olduğunu belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı, depo edilen bedelin hakkaniyete uygun olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir .

2. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

3. Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 inci maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

4. Mülkiyet hakkının korunmasının Devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasa’nın 35 inci maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır. Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasa’nın 5 ve 35 inci maddeleri uyarınca Devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

5. Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak ilk derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlâli sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

6. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

7. Somut olaya gelince; mahkemece, 28.08.2013 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan ön alım davasında taşınmazın satış tarihindeki tapuda bildirilen bedelin ve devir masrafları toplamı olan 36.895,00TL’nın 27.10.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiştir.

8. Davalı vekili ise; on yıl önce ödediği bedelin ödenmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, zarara uğratıldığını da belirterek hükmü temyiz etmiştir.

9. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

10. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

11. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibarıyla resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

12. Ne var ki; somut olayda depo kararı tarihi itibarıyla satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı 36.895,00TL’nın ön inceleme tarihi olan 12/12/2014 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan İlk Derece Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

HUMK’un 440/III-1. bendi gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,12.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.