YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/2550
KARAR NO : 2023/3668
KARAR TARİHİ : 06.07.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/10 E., 2022/191 K.
KARAR : Asıl ve birleştirilen davanın kabulü
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; aslı ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı aslı ve birleştirilen davada davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. ASIL DAVA ve BİRLEŞTİRİLEN DAVA
Asıl ve birleştirilen davada davacı vekili, müvekkilinin 118 ada 7 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, asıl davada dava dışı … tarafından 03.04.2014 tarihli 1/8 oranındaki payın satışı ile ilgili, birleştirilen davada yine aynı taşınmazda yine aynı satıcının 13.11.2014 tarihli 1/8 oranındaki payın satışı ile ön alım hakkı nedeniyle asıl ve birleştirilen davada davalı adına olan tapu kaydının iptali ile asıl ve birleştirilen davada davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, birleştirilen davaya konu 13.11.2014 tarihli satışta bedelde muvazaa iddiasında bulunarak bu satışın gerçek bedelinin 2.500,00 TL – 3.000,00 TL arasında olduğunu belirtmiştir.
II. CEVAP
Asıl ve birleştirilen davada davalı … asıl davaya verdiği cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, 03.04.2014 tarihli resmî senette satış bedeli her ne kadar 300,00 TL gösterilmiş ise de gerçekte satış bedelinin fazla olduğunu, satıcıya 25.000,00 TL nakit ve büyükbaş hayvan verdiğini belirtmiş, birleştirilen davaya cevabında fiili taksim iddiasını tekrar ederek 13.11.2014 tarihli satış senedinde bedelde muvazaa bulunmadığını belirterek asıl ve birleştirilen davanın reddini savunmuştur.
III. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Asıl Davada Bozma Kararı
1. Asıl davada İlk Derece Mahkemesinin 27.02.2015 tarih ve 2014/40 Esas, 2015/42 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.
2. Asıl davada verilen karın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 08.01.2018 tarih ve 2016/262 Esas, 2018/36 Karar sayılı ilâmıyla “…davalının fiili taksime ilişkin savunması karşısında, taraf tanıkları ve tarafsız bilirkişiler taşınmazın başında dinlenerek, eylemli kullanma biçiminin arazi üzerinde gösterilmesinin istenilmesi, bilirkişiye keşfi izlemeye olanak sağlayacak şekilde kroki tanzim ettirilmesi ve yukarıda yazılı ilkeler gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Birleştirilen Davada Bozma Kararı
1. Birleştirilen davada İlk Derece Mahkemesinin 11.07.2016 tarih ve 2015/54 Esas, 2016/56 Karar sayılı kararıyla davacının bedelde muvazaa iddiasına itibar edilerek keşfen belirlenen bedel depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
2. Birleştirilen davada verilen kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.06.2020 tarih ve 2016/15549 Esas, 2020/3386 Karar sayılı ilâmıyla “… Her iki davanın birleştirilmesi suretiyle fiili taksim hususunda birlikte değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekeceğinden ilk açılan önalım davasının sonucu beklenmeden karar verilmesi doğru görülmemiştir. Kabule göre de bedelde muvazaa iddiasının salt keşifte belirlenen miktar ile kanıtlanamayacağı, tanık beyanlarının da görgüye ve bilgiye dayalı olması gerektiği hususunun gözetilmemesi de doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, iş bu bozmaya uyularak asıl dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir.
C. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin 21.12.2022 tarih ve 2019/10 Esas, 2022/191 Karar sayılı kararı ile bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda asıl davada resmî senetteki bedel ile harç ve masraflar toplamı, birleştirilen davada keşfen belirlenen bedel üzerinde ön alım bedeli depo ettirilerek asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davalı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleştirilen davada davalı temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, birleştirilen davada bedelde muvazaanın ispat edilemediğini, satıştan yaklaşık 9 yıl sonra aynı bedelin ödenmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararını temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleştirilen dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.
2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hâle gelir. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
3. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir.
4. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmî satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makûl süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
5. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması göz önüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
6. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibarıyla resmî senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
3. Değerlendirme
1. Dosya kapsamına, toplanan delillere hükmün dayandığı gerekçelere göre asıl ve birleştirilen davada davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2. Asıl ve birleştirilen davada davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; birleştirilen davada İlk Derece Mahkemesinin 11.07.2016 tarih ve 2015/54 Esas, 2016/56 Karar sayılı kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.06.2020 tarih ve 2016/15549 Esas, 2020/3386 Karar sayılı ilâmıyla “… Kabule göre de bedelde muvazaa iddiasının salt keşifte belirlenen miktar ile kanıtlanamayacağı, tanık beyanlarının da görgüye ve bilgiye dayalı olması gerektiği hususunun gözetilmemesi de doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bunun yanında davalı tarafından dosyaya ibraz edilen 12.11.2014 tarihli davalı ve satıcı tarafından imzalı sözleşmede birleştirilen davaya konu 1/8 payın bedelinin tahsil edilmediği, asıl davanın reddedilmesi hâlinde birleştirilen davanın konusunu teşkil edecek 1/8 payın değeri olarak davalı-alıcı tarafından satıcıya 20.000,00 TL ödeneceği hususunda anlaşmaya varıldığı görülmüştür. Ancak, bu satış 13.11.2014 tarihli resmî akitte 30.000,00 TL olarak gösterilmiştir. Bu hâliyle 13.11.2014 tarihli ikinci satıştaki satış bedelinin alıcı ve satıcının mutabakatı nedeniyle 20.000,00 TL olduğunun kabulünü gerektirir.
3. Asıl ve birleştirilen davada ön alım bedelleri tensip tarihi itibarıyla depo ettirilmemiş, asıl davada 314,40 TL tutarındaki ön alım bedeli Mahkeme veznesine 27.02.2015 tarihinde, birleştirilen davada ise ön alım bedeli ise keşfen belirlenen bedel üzerinden 23.06.2016 tarihinde depo edilerek satış bedellerinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
4. Ön alım bedelinin makûl süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
5. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
6. Dava konusu paya yönelik ön alım davasının açıldığı tarih ile ön alım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
7. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibarıyla bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
8. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; asıl davada resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı üzerinden, birleştirilen davada ise 20.000,00 TL ve tapu masrafı toplamı üzerinden gözetilerek asıl ve birleştirilen davadaki ön inceleme tarihlerinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
9. Asıl ve birleştirilen davada davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
10. Kabule göre; bir dava, herhangi bir nedenle başka bir davayla birleştirilmiş olsa da, bağımsız dava özelliğini korur. Dolayısıyla, asıl ve birleştirilen davalar için ayrı ayrı hüküm tesisi gerekir. Mahkemece yukarıda değinilen hususlar gözetilmeden asıl ve birleştirilen davada hükmün ön alım bedellerinin depo edilmesine ilişkin kısmında ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken yukarıda değinilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
IV.C.3.1 numaralı bentte belirtilen nedenlerle asıl ve birleştirilen davada davalının sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
IV.C.3.2. ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle asıl ve birleştirilen davada davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
06.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.