YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/2842
KARAR NO : 2023/3613
KARAR TARİHİ : 04.07.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen temliken tescil, ikinci kademede tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacının önceki malik …’ten dava konusu taşınmazın 525 m2’lik kısmını haricen aldığını, üzerine ev yaptığını, daha sonra taşınmazın diğer davalı …’a satıldığını, ….’ın da taşınmazın kendisine satıldığını bildiğini iddia ederek temliken tescil talebinde bulunmuştur. Temliken tescil talebinin uygun görülmemesi halinde ise terditli olarak 525 m2 arsa üzerindeki bina, eklentileri ve ağaçların değerinin keşfen belirlenerek dava tarihinden ititbaren faiziyle müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı … duruşmadaki beyanında; taşınmazını davacıya uzun bir zaman önce parasız olarak verdiğini, 5 yıl önce taşınmaz için davacıdan 1.500,00 TL para aldığını, son malik diğer davalı …’ın da bu durumu bildiğini savunmuştur.
2. Davalı … vekili; davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece; davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 06.03.2019 tarihli, 2016/16012-2019/2009 E. -K. sayılı ilamı ile; ”… davacı taşınmazın bir kısmını önceki maliki davalı …’den satın aldığını, üzerine bina yaptığını, iyiniyetli olduğunu savunarak temliken tescil talebinde bulunmuştur. Mahkemece davalı …’nin de kabulünde olan davacıya ait yapının yapım yılı olan 1982 yılı itibariyle değerinin davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Dava konusu taşınmaz 22.08.2011 tarihinde davalı … tarafından diğer davalı …’a satılmıştır. Sözleşme tarafı davalı … olmadığından temliken tescil talebinin de tazminat talebinin de bu davalı bakımından kabulü mümkün değildir.
Yukarıda değinilen ilkeler ışığında somut olaya gelince;
1-Davacı yararına TMK’nın 724 üncü maddesi uyarınca temliken tescil koşullarının oluştuğundan söz edilemez. Davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin temliken tescil koşullarının oluştuğuna ilişkin temyiz itirazlarının reddine,
2- Davacı vekilinin tazminat miktarına ilişkin ve davalı …’ın tazminat miktarından sorumlu olmayacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davalı …’nin taşınmazı haricen sattığı, davalı …’nin de kabulündedir. Ayrıca Nuri beş yıl önce 1500 TL bedeli davacıdan aldığını da kabul etmiştir.
Dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan bina taşınmaza değer kattığından davacı yararına sadece TMK’nın 723/son maddesi uyarınca malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değerine ilişkin bir tazminata hükmedilmelidir. Mahkemece yapılacak iş; keşif yapılarak binanın dava tarihi itibariyle asgari levazım bedelinin saptanarak davalı …’nin de kabulüne göre davacı tarafından ödenen 1.500,00 TL arsa bedelinin de dava tarihine kadar beş yıl içinde güncellenmiş değerinin hesaplanıp davalı …’den tahsiline karar vermekten ibarettir. Tazminat bedelinin bina ve muhdesatların yapım yılı itibariyle değeri hesaplattırılarak sorumluluğu bulunmadığı halde davalı …’dan da tahsiline karar verilmesi doğru değildir…” gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile davacının tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davacının tazminat istemin kısmen kabulü ile, asgari levazım bedeli 30.161,50 TL ve 1.500,00 TL’nin dava tarihine kadar 5 yıl içerisinde güncellenmiş değeri 2.838,21 TL olmak üzere toplam 32.999,71 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı … mirasçıları olan dahili davalılar … ve …’dan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davalı …’a yönelik tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerektiğini, zira TMK m. 724’de sayılan koşulların davacı yönünden tamamen gerçekleştiğini, davacının iyi niyetli olduğunu, mahkemece hesaplanan asgari levazım bedelinin çok düşük olduğunu, dava konusu binanın değerinin tespit edilen miktardan çok daha fazla olduğunu, keza davalı …’nin aldığını kabul ettiği 1.500,00 TL’nin dava tarihi itibariyle hesaplanan güncel değerinin de oldukça düşük olduğunu beyanla hükmün bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava harici satışa dayalı temliken tescil, ikinci kademede tazminat talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369’uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371’inci maddeleri.
2. Türk Medeni Kanununun 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723 üncü ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
3. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
4.Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir. Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
5. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
6. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
7. Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun’un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Onama harcı davacıdan peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
04.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.