YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/660
KARAR NO : 2023/1563
KARAR TARİHİ : 16.03.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleştirilen davalıdan satın almaya dayanan tapu iptali ve tescil, sözleşmenin uyarlanması ve tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında dava konusu 9163 ada 13 parsel sayılı taşınmazda yapılacak olan binada A blok 11 numaralı bağımsız bölümün müvekkillerine satışı konusunda 27.09.2009 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre taşınmazın teslim tarihinin 15.05.2010 olmasına rağmen bu tarihte teslim edilmediğini ve sözleşmeye konu dairenin daha sonra C blok 14 numaralı daire ile değiştirildiğini, teslim edilen dairenin olması gerekenden daha küçük olduğunu, davalının sözleşmenin 13 üncü maddesi gereği kira bedeli olmaksızın bir ev tahsis edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu taahhüdünü yerine getirmediğini, müvekkillerinin dairenin bedelinin büyük kısmını ödediğini belirterek, dava konusu 9163 ada 13 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı C Blok 14 numaralı bağımsız bölümün davacılar adına 1/2’şer oranda tesciline, 14 numaralı bağımsız bölümün projesinde, ruhsatında ve fiilen kaç metrekare olduğu belirlenerek ortaya çıkacak farka göre taşınmazın satış değerinin yeniden belirlenmesi ve sözleşmenin buna göre uyarlanmasına, davalıya fazladan ödenmiş bedel var ise bu bedelin ödenme gününden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara ödenmesine, sözleşmenin 13 üncü maddesinde düzenlenen yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalının bu yüzden müvekkillerine ödemesi gereken kira bedelinin davalıdan tahsiline, imalatta sözleşmeye aykırılıklar bulunup bulunmadığının tespiti ile bu aykırılıkların maddi değerinin bilirkişi marifetiyle hesaplanarak davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili, taşınmazın 27.09.2009’da teslim edildiğini, davacıların el atmanın önlenmesi davasını uzatmak amacıyla bu davayı açtıklarını, satış bedelinin davacılar tarafından ödenmediğini, ayıp ihbar sürelerine uyulmadığını, davacıların iddialarının gerçek olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 21.04.2017 tarihli ve 2015/481 Esas, 2017/350 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne dava konusu taşınmazın 48,36 TL karşılığında davacılar adına 1/2’şer oranda tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 20.06.2018 tarihli ve 2018/497 Esas, 2018/714 Karar sayılı kararıyla; davacılar vekili ve davalı vekilinin istinaf taleplerinin reddine, kararın kaldırılmasına, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne dava konusu …ili, Konyaaltı ilçesi, Hurma Mahallesi, 9163 ada 13 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kain C Blok 14 No.lu bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile, davacılar adına 1/2’şer pay oranında kayıt ve tesciline, davacıların fazlaya ilişkin istemlerinin reddine, davacılar tarafından mahkeme veznesine depo edilmiş olan 48,36 TL’nin karar kesinleştikten sonra davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 7 Hukuk Dairesi 19.10.2021 tarih ve 2021/1213 Esas, 2021/2092 Karar sayılı ilamında; Bölge Adliye Mahkemesince, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 359 uncu maddesinin ikinci fıkrası göz ardı edilerek, ilk derece mahkemesince davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul edilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı; davacıların, borçlu olduğu 48,36 TL’nin karardan önce dosyaya depo ettirildikten sonra davacıların davasının kabulü ile dava konusu 14 numaralı bağımsız bölümün 1/2 oranında davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekirken 48,36 TL’nin ödenmesi şartıyla davalı şirket adına olan 9163 ada 13 parsel, C Blok 14 No.lu daire tapusunun iptali ile davacılar adına 1/2 oranında tesciline karar verilmiş olmasının doğru görülmediği gerekçesiyle davacılar ve davalı vekilinin istinaf talebinin reddine karar verildikten sonra, kararın kaldırılmasına karar verilerek ve 6100 sayılı Kanun’un hangi maddesine dayalı olarak karar verildiği hükümde belirtilmeden infaza elverişsiz hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

3. Kararda, taraflar arasında düzenlenen 27.09.2009 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinin 13 üncü maddesinde, “Alaydın AŞ. Gardenia sitesini tamamlayana kadarki geçecek zaman içinde Belek’de kira bedeli olmaksızın bir ev tahsis edilecektir.” hükmünün yer aldığı belirtilmiştir. Davacılar vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 13 üncü maddesindeki yükümlülüğünü yerine getirmeyen davalı şirketin bu yüzden müvekkillerine ödemesi gereken kira tazminatının bilirkişi marifetiyle hesaplanarak bu bedelin davalıdan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmesini talep ettiği, Mahkemece davacıların bu talepleri yönünden olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesinin de doğru olmadığı açıklanmıştır.

4. Daire, Tüketici Mahkemesinde açılan temyize konu davada, dava dilekçesinde dava değerinin 30.000 TL olarak gösterildiğini Mahkemece, davalı aleyhine hükmedilecek karar ve ilam harcının bu değer üzerinden hesaplanması ve davacı taraf lehine bu değer üzerinden hesaplanacak vekalet ücretinin hüküm altına alınması gerekirken Bölge Adliye Mahkemesince, uyarlanan satış bedeli ve kira bedeli toplamı olarak belirlenen 118.998,99 TL üzerinden harç ve vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini izah etmiş, bozma nedenlerine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığı belirtilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların dava tarihi itibariyle yaptığı ödemeler toplamının 40.393,20 EURO olduğu açıklanmış; davacıların sözleşme tarihi ve sözleşmede öngörülen teslim tarihi arasında geçen süre, dairenin fiilen teslim tarihine kadarki geçen süreler için bilirkişi tarafından yapılmış olan denetime elverişli hesaplamalar dikkate alınarak tarafların karşılıklı yerine getirmiş oldukları edimleri ile hak ve alacakları değerlendirildiğinde davacıların tapu iptali tescil taleplerinin, sözleşmenin 13 üncü maddesi gereğince öngörülen 7.000,00 TL tazminat taleplerinin kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde, sadece davacı beyanları dikkate alınarak hüküm kurulduğunu, taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edildiğini, davacının somut hiçbir delil ortaya koymadığını, sözleşmenin dikkate alınmadığını, metrekare ölçüme dair taşınmazı senelerdir elinde bulunduran davacı tarafın, açık ayıp mahiyetindeki bu iddiasını yasada öngörülen hak düşürücü süre içerisinde ileri sürmediğini, yapılmamış ödemeler hataen yapılmış kabul edilerek hesaplamalarda bulunulduğunu, davacıların 28.09.2013 tarihli belgede yazılı 03.11.2009 tarihi ve 29.09.2009 tarihli kredi kartı ödeme slip belgesini sözde ayrı ödemelermiş gibi göstermeye çalıştıklarını, bulunan hatalı metrekare hesabı ve hatalı rayiç bedelden, hukuka aykırılık oluşturacak şekilde kira bedeli mahsubu yapıldığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davanın kabulü kararın eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasındadır.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 97 nci maddesi.

2. Yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölüme ilişkin olan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca da, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınması halinde taraflar edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları halinde artık sözleşmenin şekle aykırılığının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarına aykırı olduğu belirtilmiştir.

3. Değerlendirme
1. Davacı ve davalı şirket 27.09.2009 tarihinde akdettikleri adi yazılı sözleşme ile …ili, Konyaaltı ilçesi, Hurma Mahallesi 9163 ada 13 parselde bulunan A blok 11 No.lu bağımsız bölümün 50.520 EURO bedel mukabilinde davacılara satışını kararlaştırmışlardır. İşbu sözleşme gereğince davalı şirket gayrimenkulü 15.05.2010 tarihinde teslim etmeyi taahhüt etmiş, ancak taahhüt edilen tarihte teslim gerçekleşmemiştir. Taraflar sözleşmeye ek olarak yeni bir protokol yaparak satışa konu bağımsız bölümü C blokta yer alan 14 numaralı bağımsız bölüm ile değiştirmişlerdir.

2. Dava konusu taşınmazın bedeli sözleşmede 50.520 EURO olarak kararlaştırılmış ve davacılar tarafından bu bedelin bir kısmı ödenmiştir. Ayrıca mahkemece ayıplı ifa nedeniyle davacıların oluşan zararı hesaplanarak satış bedelinden mahsup edilmiştir. Ancak bir kısım ödemeler davalının kabulünde, bir kısım ödemelerin ise makbuz karşılığı yapıldığı ispat edilmişse de kredi kartıyla yapılan ve hiçbir açıklama içermeyen ödemelere ilişkin yazılı belge veya makbuz alınmamıştır. 29.09.2009 ve 03.11.2009 tarihlerinde kredi kartı ile yapılan ödemeler ihtilaf konusudur.

3. Davalı tarafından düzenlenen 28.09.2013 tarihli cari hesap bilgilendirme mektubunda 03.11.2009 tarihli ödeme hesaplamaya esas alınmış, 29.09.2009 tarihli ödeme dikkate alınmamıştır. Mahkemece ödemeler yönünden hükme esas alınan 02.01.2017 tarihli raporda davacılar tarafından yapılan ödemelere ilişkin tablonun 7. satırdaki 29.09.2009 tarihli 11.500,00 TL kredi kartı ile yapılan ödemenin ek sözleşmenin (imza tarihi 28.4.2010-24.4.2010 tarihleri arasında olacağından) muhtemel imza tarihinden önceki bir tarihte yapıldığından, ek sözleşme ile taraflarca kabul edilen ödemeler içinde olduğu değerlendirilerek davacıların ödemelerine dahil edilmediği izah edilmiş, yapılan tüm ödemeler toplamı 40.393,20 EURO olarak açıklanmıştır. Bu açıklamalarımız ışığında davalı vekilinin 03.11.2009 tarihi ve 29.09.2009 tarihli kredi kartı ödeme slip belgesini sözde ayrı ödemelermiş gibi göstermeye çalışıldığı yönündeki temyiz sebebi yerinde görülmemiştir.

4. Bölge Adliye Mahkemesince, sözleşmeye konu taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı hesaplanarak hüküm altına alınmıştır. Ancak dosya kapsamında taşınmazın teslim edildiğine dair bir belirlilik yoktur. Taşınmazın teslim tarihinin belirlenmesi için öncelikle …9 Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/474 Esas sayılı dosyada yargılaması devam eden el atmanın önlenmesi dosyası getirtilerek incelenmeli, safahatı tutanağa bağlanarak tüm deliller ışığında taşınmazın teslim tarihi belirlenerek kira alacağına hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.