YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/7025
KARAR NO : 2020/7401
KARAR TARİHİ : 19.11.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, müvekkili idarenin 2113 ada 21 parsel sayılı taşınmazın tamamının sahibi olduğunu, davalının hiç bir kanuni ve akdi sebebe dayanmaksızın taşınmazın dava dilekçesinin ekinde yer alan krokide D harfi ile gösterilen kısmını demirci atölyesi yapmak sureti ile işgal ettiğini, davalıya müvekkili kurumca ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edildiğini, ancak ödeme yapılmadığını öne sürerek 01.04.2010-22.07.2011 tarihleri arasına ilişkin olarak 29.617,40 TL ecrimisilin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, talebin zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin … Cami Yaptırma ve Yaşatma Derneği’nin kiracısı olduğunu, …’nin ise davaya konu taşınmaz üzerinde bulunan camiyi ve cami altında bulunan dükkanları yaptıran dernek olduğunu, tüm kira bedellerini makbuz karşılığı ve kira sözleşmesine istinaden …’ne ödediğini , ayrıca istenen bedelin çok fahiş olduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece; hükme esas alınan bilirkişi raporu uyarınca davanın kısmen kabulü ile 16.069,33 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK’nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır. Şöyle ki, dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile dava ve cevap dilekçesinin içeriğine göre dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan dükkanların dava dışı … tarafından yaptırılıp davalıya kiraya verildiği, dava konusu edilen dönemlerde davalı tarafça dükkan olarak kullanılmak sureti ile tasarruf edildiği anlaşılmıştır.
Bu durumda, Mahkemece, bir şeye malik olan kimsenin, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olacağı, (4721 s.lı TMK mad. 684/1), arazi üzerindeki mülkiyetin, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsayacağı, mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapıların da gireceği, taşınmaz üzerinde yer alan dükkanın davalı tarafça meydana getirilmediği hususunda taraflar arasında anlaşmazlık olmadığı nazara alınmak sureti ile işgal tazminatının dükkan niteliği kabul edilerek belirlenmesi, bu kapsamda Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken işgal tazminatının arsa niteliği ile belirlendiği bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda, (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine ve 274,43 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 823,27 TL’nin temyiz eden davalıdan alınmasına, 19.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.