YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/1103
KARAR NO : 2023/2844
KARAR TARİHİ : 19.09.2023
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2016/413 E., 2022/935 K.
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalılar .. Konut Yapı Kooperatifi vekili Avukat …, yine duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalı …. vekili Avukat … ile davacılar vekilleri Avukat …, Avukat …’nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili, müvekkillerinin davalı kooperatifin kurucu üyeleri olup, bugüne kadar tüm edimlerini yerine getirdiklerini ve davalı yedi üyesi dışında başka bir üye bulunmadığını davalı kooperatif ile arsa sahibi olan …’e vekaleten diğer davalı … arasında 15.11.2011 tarih 51488 yevmiye numaralı arsa payı karşığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici kooperatif tarafından inşaatların bitirilme aşamasına geldiğinde ortaklar arasında sorunlar ortaya çıktığının, o tarihte kooperatif başkanı olan dava dışı …, davalı …’le işbirliği yaparak müvekkillerinin bilgisi dışında kur’a çekimi yapmadan, tüm bağımsız bölümlerin paylaşımını yaptıklarını, müvekkilleri dışında kalan diğer ortaklara ve arsa sahipleri adına taşınmazların tescilinin yapıldığını oysa sözleşme uyarınca müvekkillerine 1.72 oranında hisse isabet ettiğini ileri sürerek, 44086/1 ada 4 no.lu bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili … adına 44086/1 ada 8 no.lu bağmısız bölümün yine davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile diğer müvekkili … adına 4487/1 parselde bulunan 6 no.lu bağımsız bölümün ise davalı … adına olan tapu kadını iptali ile 1/2 pay alarak müvekkilleri adına tesciline karar verilmesi talep ve dava etmiştir. 14/12/2022 tarihli dilekçe ile dava konusu edilen bağımsız bölümlerin dava dışı üçüncü kişilere devredilmiş olması nedeni ile davaya tazminat olarak devam edilmesi talebinde bulunulmuştur.
II. CEVAP
Davalı … vekili davacıların dava açma hakları ve ehliyetleri bulunmadığını, davacıların ortağı olduğu diğer davalı kooperatif ile arsa sahibi …’e vekaleten oğlu müvekkili davalı … arasında sözleşme imzalandığını, davacıların yöneticisi oldukları davalı kooperatif ile sözleşme uyarınca hiçbir yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, inşaatın yarım kaldığını ve müvekkilinin çabası ile bitirildiğini, müvekkillerinin diğer davalı kooperatif ile de arasında bir anlaşma yapılmadığını, davacıların 1 yıllık zaman aşımı süresi geçtikten sonra dava açtıklarını davacıların diğer davalı kooperatife ne kadar ödeme yaptıklarını açıklamadaklarını, bu konuda belge sunmadıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı kooperatif, davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 06/03/2014 tarihli ve 2011/511 Esas, 2014/96 Karar sayılı kararıyla; iddia, savunma, bilirikişi raporu ve tüm dosya içeriğine göre; davacılar ile dava dışı arsa sahibi … arasında bir sözleşme bulunmadığı, bu kişi ile davalı kooperatif arasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmeyi davadışı arsa sahibi adına davalı oğlu …’in vekil sıfatı ile imzalandığı, davalı kooperatif adına sözleşmeyi imzalayanlardan birininde yönetici sıfatı ile davacı … olduğu, davacıların bu sözleşmede taraf sıfatlarının bulunmadığı, yine davalı kooperaif ile diğer davalı … arasında imzalanan 23.12.2003 gün 60144 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de davacıların taraf olmadığı, söleşmelerinin davacılara mülkiyet hakkına dayalı talep hakkı vermeyeceği, davacıların kooperatif üyeliğinden kaynaklı hak ve uğradıkları zararı ancak davalı kooperatiften isteyebilecekleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı bir talep hakları bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/10630 Esas, 2015/6513 Karar sayılı ve 13.10.2015 tarihli kararı ile davacıların davalı kooperatifin üyesi olduklarının anlaşıldığı, davacıların talebi, tapu iptali ve tescil olduğu için taşınmazların maliki olarak görünen davalı …’in davada davalı olarak yer almasının yasal zorunluluk olduğu, davalı kooperatif üyesi olan davacıların kooperatifler hukukundan kaynaklanan bir hakları varsa 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu uyarınca talepte bulunmaları mümkün olduğu, hal böyle olunca mahkemece davacıların bir hak talebinde bulunup, bulunamayacakları hususu üzerinde durulup, deliller toplanıp, gerekirse uzman bilirkişi kurulundan rapor alınıp, tüm deliller birlikte değerlendirilmek sureti ile uygun sonuç dairesince bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmelerle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulmasına karar verilmiştişr.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kooperatif ortağının kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinmesi ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsis edilmemesi gerekmekte olup normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen bir başka anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer ortaklara verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebilecek olduğu, 7 ortaklı olan davalı kooperatifin diğer 5 ortağının yapmış oldukları ödeme miktarları ile her bir davacının aynı yıllarda yapmış olduğu ödeme miktarlarının eşit olduğu tespit edilmiş olmakla davalı kooperatifin ortaklarına konut tahsisi veyahut kura çekimi yapılmaksızın ve sözleşme eki paylaşım tablosuna uyulmaksızın 16 bağımsız bölümün tamamının kat irtifakına geçilerek davalı arsa sahibi … adına tapuda kaydedilip, 2’si kooperatif ortaklarının eşleri olmak üzere üçüncü kişilere satış ve devir işleminin yapılmış olması karşısında diğer 5 kooperatif ortağı ile aynı ödemede bulunduğu tespite edilen davacı ortaklara bağımsız bölüm verilmediği ve verilecek bağımsız bölümünde bulunmadığı tespit edildiğinden emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceklerinin kabul edildiği, dava dilekçesinde 44086 ada 1 parsel 4 no.lu bağımsız bölümün davacı … adına, 44086 ada 1 parsel 8 no.lu bağımsız bölümün davacı … adına, 44087 ada 1 parselde bulunan 6 no.lu bağımsız bölümün de 1/2 hisseler nispetinde davacılar adına tesciline karar verilmesi aşamalarda tazminata hükmedilmesi talep edilmiş ise de davalı kooperatif ortakları yönünden konut tahsisi ve kura çekimi yapılmamış olmakla davacıların dava dilekçesinde talep edilen bağımsız bölümlerin değil ancak emsal bir bağımsız bölümün rayiç değerinin tazminini talep edebilecekleri, Bilirkişi heyetinin 31.05.2021 tarihli kök raporunda keşfen yapılan inceleme sonucunda belirlenen dava tarihi itibariyle 44086 ada 1 parseldeki 8 konutun her birinin piyasa rayiç değerinin 725.000,00 TL, 44087 ada 1 parseldeki 8 konutun her birinin piyasa rayiç değerinin 800.000,00 TL olduğu tespit edilmiş olmakla 23.12.2003 tarihli sözleşme eki paylaşım tablosunda her bir adada 4 bağımsız bölüm olmak üzere toplam 8 bağımsız bölümün davalı kooperatife ait olacağı kararlaştırıldığından kooperatife isabet eden 8 bağımsız bölümün dava tarihi itibariye ortalama piyasa rayiç değeri ( 725.000,00 TL * 4 + 800.000,00 TL * 4 = 6.100.000,00 TL / 8 = 762.500,00 TL) 762.500,00 TL tazminatın her bir davacı yönünden istenebilir olduğu, yine 7 ortaklı olan davalı kooperatife isabet eden 8 bağımsız bölüm nedeniyle 8. bağımsız bölümün 1/2 oranında tescili/tazmini talep edilmiş ise de ortak sayısını aşan 8. bağımsız bölüm yönünden her bir ortağın 1/7 oranında talep hakkının bulunduğu, bu kapsamda her bir davacının 8. bağımsız bölüm değerinin 108.928,57’sini (762.500,00 TL / 7 = 108.928,57) talep edebileceği anlaşılmakla her bir davacının toplam 871.428,57 TL (762.500,00 TL + 108.928,57 TL) tazminata hak kazandığı sonuç ve kanaatine varılmış, 8. bağımsız bölümün her bir davacı yönünden 1/2’si talep edildiğinden davacıların 1/7’yi aşan fazlaya ilişkin talepleri yönünden davanın reddine verilmiştir.
Hükmedilen bedelden davalı …’in sorumluluğu bakımından ise ;İlke olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kooperatif ortağının arsa sahibine doğrudan dava açma hakkı bulunmamakta ise de somut uyuşmazlıkta davalı kooperatife isabet eden 8 bağımsız bölüm dahil sözleşmeye konu 16 bağımsız bölümün tamamının 2003 yılında davalı arsa sahibi adına tescili yapılarak kooperatif ortağı olan …’ın eşi …’a ve yine kooperatif ortağı olan . …’in eşi …’e 2007 tarihinde arsa maliki davalı … tarafından tapu kayıtlarının devredildiği, diğer taşınmazların kooperatif ortağı olmayan üçüncü kişilere işbu dava tarihinden önceki ve sonraki tarihlerde davalı … tarafından tapu kayıtlarının devredilmiş olduğu, diğer 2 kooperatif ortağı … ve …’in davalı arsa malikinin çocukları olduğu ve yine davacılar ile davalı arsa maliki arasında işçi iş veren ilişkisi bulunduğu beyan edilmekle davacıların hak kazandığı tazminattan davalı kooperatif ile birlikte diğer davalı …’in de sorumlu olduğu kabul edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı kooperatif vekili ve davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı … vekili; Müvekkili …’in 15/11/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, vekil olarak sözleşmeye imza attığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davanın tespit dosyası sonrası 1 yıllık zamanaşımı süresinde açılmadığını, davanın tapu iptali ve tescil olarak açıldığını, 14/12/2022 tarihli dilekçe ile HMK 125 uyarınca davaya tazminat olarak devam etmek isteyen davacı taraf lehine hükmedilen bedele de 14/12/2022 tarihinden itibaren faiz hükmedilmesi gerekirken dava tarihinden itibaren faiz hükmedilmesinin hatalı olduğunu, dosya kapsamında alınan raporların bozma ilamında belirtilen hususları aydınlatmadığını, davacılarca dosyaya sunulan belgelerin imzasız olduğunu ve aslına uygun olmadıklarını, kooperatifte görevi bulunan davacıların görevlerini yerine getirmeyerek genel kurul yapmadıklarını ve hiçbir aidatı ödemediklerini, yerel mahkemece hak ve vecibelerde eşitlik prensibine dayalı olarak karar verilmiş ise de bunun için önce davacıların sorumluluklarını yerine getirmesi ve kooperatifin amacına ulaşması gerektiğini, üyelerin hiçbirine konut teslim edilemediğini, … ve …’e müvekkilinin yanında işçi olarak çalışmış olmaları nedeni ile kıdem tazminatı karşılığı konut verildiğini, diğer dört konutun …’a ve yakınlarına verildiğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.
Davalı Kooperatif vekili; Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu villaların tüm masraflarının esasen davalı … ve sahibi olduğu şirket tarafından karşılandığını, kooperatifin ve …’in mali sorunlar yaşaması nedeni ile işlerin durduğunu, kooperatif ortaklarının da bilgisi dahilinde dava dışı bir yüklenici ile de sözleşme imzalandığını, yapım işinin tamamen kooperatif dışında tamamlandığını ve diğer ortakların da kendi çabaları ile taşınmazları edindiğini, davacılara kooperatif genel kurulunun yapılabilmesi için ihtarname çekilmesine rağmen kooperatif genel kurulunun toplanamadığı ve olağanüstü genel kurula dahi davacıların çağrıya rağmen katılmadıklarını, eldeki tapu iptali ve tescil davasında kooperatife husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını, taşınmazların hiçbir zaman kooperatif adına tescil edilmediğini, HMK 125. maddesini hükmünün kooperatif açısından uygulamasının mümkün olmadığını, davanın dayanağının 2001 tarihli sözleşme olarak sunulmasına rağmen mahkemece davanın dayanağının muvafakatleri olmamasına rağmen sonradan sunulan 2003 tarihli sözleşme olarak değiştirildiğini, gerekçeli kararın kendi içinde çelişkili olduğunu, davacıların kooperatifte görevli olmalarına karşın ve ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemelerine karşın sundukları imzasız belgeler ile ödeme yapmış gibi kabul edildiğini, davacılar dışında konut verilemeyen ortaklar da olduğunun tespitine karşın davacılar lehine tazminata hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, tazminat hakkının zamanaşımına uğradığını, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davalı kooperatifin ortağı olan ve kendilerine bağımsız bölüm (villa) tahsis edilmeyen davacılar tarafından davalılar kooperatif ve arsa/bağımsız bölüm maliki aleyhine açılan tapu iptali ve tescil/tazminat talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 436, 437. maddeleri,
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanunun 437 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava dilekçesinde 44086/1 ada 4 no.lu bağımsız bölümün davacı … adına, 44086/1 ada 8 nolu bağımsız bölümün davacı … adına, 44087/1 parselde bulunan 6 no.lu bağımsız bölümün de 1/2 hisseler nispetinde davacılar adına tesciline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
2.1. Yapı kooperatiflerinin ana amacı, ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında ana sözleşmeye uygun olarak konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat istenebilmesi için kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı hâlde, davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, belirtilen tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.
2.2. Somut olayda , dosya kapsamında alınan 31/05/2021 tarihli bilirkişi raporuna göre 2001,2002 ve 2003 yıllarında diğer 5 ortağın yaptığı ödeme miktarı ile davacıların her birinin aynı yıllarda yaptıkları ödeme miktarlarının tamamen aynı olduğu, Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/561 Esas sayılı dosyasında olduğu belirtilen davalı kooperatife ait 2000 ile 2009 yılları ticari defterlerinin bulunamadığı, 2004,2005,2006,2007 ve 2008 yıllarına ilişkin genel kurullar yapılmadığından davacıların 2004 yılına ilişkin ödeme iddialarının incelenemediği, bununla birlikte davacıların her birinin 2001-2002-2003 yıllarında yaptıkları ödemeler ile dava dışı diğer 5 ortağın aynı yıllarda yaptıkları ödemelerin örtüştüğü dikkate alındığında diğer 5 ortağın da 2004 yılında davacılarla aynı miktarda ödeme yapmış olabilecekleri kanaati belirtilmiştir.
2.3. Bu durumda, dosya kapsamının incelenmesi ile 7 ortaktan oluşan kooperatifte davacılar dışında bir ortağa da tahsis ve teslimin yapılmadığı, 31/05/2021 tarihli bilirkişi raporuna göre konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen davacılar lehine tazminata hükmedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, davalı …’in ise kendisine düşmeyen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiği ve bu oranda sebepsiz zenginleştiği anlaşıldığından hükmedilen bedelden sorumlu tutulmasında hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşılmıştır.
3. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı kooperatif ve davalı … vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalılardan alınmasına,
8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınıp Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 19/09/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.