YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2029
KARAR NO : 2023/3494
KARAR TARİHİ : 26.10.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/217 E., 2021/461 K.
ASLİ MÜDAHİL : … vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 10.08.2004
HÜKÜM/KARAR : Ret
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve temyiz incelemesinden geçen tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı yükleniciler vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili yükleniciler ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın %95 oranda tamamlandığını, işlerin tamamlanmamasının arsa maliklerinin kusurundan ileri geldiğini, işlemler için vekaletname verilmemiş olduğunu, arsa maliklerinin 2 yıldan beri binada oturduklarını, kat irtifakı kurulmadığını ileri sürerek, sözleşme gereği davacılara isabet eden bağımsız bölümlerin adlarına tescilini talep etmiştir.
II. ASLİ MÜDAHİL DAVASINDA
Davacı asli müdahil vekili dava dilekçesinde özetle; binadaki 23 no.lu bağımsız bölümü müvekkillerinin murisi Mustafa Olgun’un davacı yüklenicilerden satın aldığını, taşınmazın tapusunun verilmesi ve dükkanın teslimi için davacılara defalarca başvurduğunu ancak davacıların buna yaklaşmadığını savunarak, 23 no.lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkillerinin miras payları oranında tapuya kayıt ve tescilini talep etmiştir.
III. CEVAP
Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; iskan ruhsatının alınamadığını, iskân ruhsatının alınabilmesi için binadaki eksikliklerin giderilmesi, binanın borçlarının ödenmesi ve binanın projesinin yeni duruma göre çizdirilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
IV. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI
İlk Derece Mahkemesi 2004/375 Esas, 2012/149 Karar ve 10.04.2012 tarihli kararıyla; dava konusu yapının mevcut haliyle ruhsat almasının mümkün olmadığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede inşaatın tamamlanan kısımlarına yönelik olarak yükleniciye kademeli olarak bağımsız bölüm tapusunun devredileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığı anlaşıldığından tapu iptali tescil davasının reddine karar verilmiştir.
V. BİRİNCİ BOZMA KARARI
A. Bozma Kararı
1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2015/6570 Esas, 2016/1635 Karar ve 16.03.2016 tarihli kararı ile özetle; mevcut inşaata sözleşmede yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü olduğu da dikkate alınarak, bu belgenin verilebilmesi için ne tür iş ve işlemlerin yapılmasının gerektiği ilgili belediyeden sorularak, gelecek bilgiler doğrultusunda mahallinde bilirkişiler ile keşif yapılarak, inşaatın durumu, hangi parsel veya parsellere inşa edildiği, onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı ile fiziki seviyesinin tespit ettirilmesi gerektiği, imar mevzuatına aykırı bir yön var ise eksiklerin giderilmesi ve yasal hale getirilmesi için yükleniciye makul süre ve yetki verilmesi sonucunda, bu hususların yerine getirilmesi ile inşaatın %95 ve üstü bir seviyede ikmal edildiğinin anlaşılması halinde, her ne kadar sözleşmede kademeli devir öngörülmemişse de, işin devamı ve tamamlanması açısından yasal bir inşaat için TMK’nın 2. maddesi uyarınca avans niteliğinde dahi olsa yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerden devir yapılabileceği dikkate alınarak, asli müdahilin talebi de gözden kaçırılmaksızın, arsa sahiplerinin muhtemel zararlarını karşılayacak miktarda bağımsız bölümün uhdelerinde bırakılarak bir karar verilmesi, yapılacak inceleme sonucu inşaatın mevcut haliyle yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı gibi bir sonuca ulaşılması halinde ise; şimdiki gibi davanın reddine karar verilmesi gerektiği, yüklenicinin tapuda pay sahibi olmadığı, dolayısıyla resmi merciler nezdinde işlem yapamayacağı gözden kaçırılarak ve kendisine yetki verilmeksizin sadece süre verilmek suretiyle uyuşmazlığın giderilmesine çalışılmasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.
VI. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 2017/217 Esas, 2021/461 Karar ve 09.09.2021 tarihli kararı ile özetle, davacı yükleniciye taşınmazı imar mevzuatına uygun hale getirmesi için defaatle süre verildiği, taşınmazların kat irtifakına geçirilmediği anlaşıldığından davacıya 3 aylık kesin süre ve yetki verilerek taşınmazların kat irtifakına geçirilmesinin istendiği, davacının verilen kesin süreye rağmen hiç bir işlem yapmadığı, taşınmazları da imar mevzuatına uygun hale getirmediği ve taşınmazlarda kat irtifakı kurulmadığı, bozma ilamında işaret edilen hususlar doğrultusunda mahkemece yapılan işlemlere rağmen taşınmazların yasal hale getirilemeyeceğinin anlaşıldığı, bu nedenle davacı yüklenicinin davasının reddine karar verildiği, davacının davası reddedildiğine göre yasal hale getirilemeyecek taşınmazdan taşınmaz fiilen bitmeden bağımsız bölüm satın alan asli müdahilin de iyiniyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle onun da davasının reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı yükleniciler vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı yükleniciler vekili, 10.12.2020 tarihli mahkemece kurulan ara kararın hakkaniyet ilkesine aykırı olduğu, inşaatın %98 oranında tamamlandığı, bağımsız bölümlerin davalılar tarafından kullanıldığı, ayrıca haksız şekilde kiraya verdikleri gerekçesiyle kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 inci, 3194 Sayılı İmar Kanununun 21 inci maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanunun 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda, davacı yüklenicilere ruhsat süresi biten ve yapı kullanma izni bulunmayan sözleşme konusu binanın imar mevzuatına uygun hale getirilmesi için yetki ve süre verildiği, ancak davacının verilen süreye rağmen inşa edilen binayı imar mevzuatına uygun hale getirmediği anlaşıldığından davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmeyip, reddi gerekmiştir.
VIII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı yükleniciler vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun
olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davacılardan alınmasına,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
26.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.