YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/12546
KARAR NO : 2007/14972
KARAR TARİHİ : 27.11.2007
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.5.2006 gününde verilen dilekçe ile kiracılığın tespiti ve muarazanın önlenmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 1.5.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, mülkiyeti davalı … başkanlığına ait olan 15253 ada 5 parsel numaralı taşınmazda bulunan dava konusu tesisin, 20.6.2001 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi ile dava dışı … İmar Belde A.Ş. ne kiraya verildiğini, kira süresi dolmadan kiralananı kendilerinin devralarak davalı … ile 11.3.2004 tarihinde kira sözleşmesi düzenlediklerini, tesisin 9.9.2002 tarihinde işletmeye açıldığını, kira süresinin dolmadığı gibi davalının süresinde ihbarda bulunmaması sebebiyle kira sözleşmesinin yenilenmiş sayılması gerektiğini, davalının, her hangi bir yargı kararı da bulunmadığı halde kiralananı boşaltılması isteminde bulunduğunu belirterek anılan sözleşmeler uyarınca dava konusu tesisin kiracısı olduğunun tespiti ile davalının kiralanandaki çalışmalara engel olmak ve tahliye etme girişimlerinden kaynaklanan muarazanın önlenmesi isteğinde bulunmuştur.
Davalı, 20.9.2005 tarihinde sona eren kira sözleşmesinin süresinin uzatılmayacağını belirten ve kiralananın boşatılması isteğini içeren 14.9.2005 tarihli encümen kararının davacıya, 20.9.2005 tarihinde tebliğ edildiğini, davalı belediyenin yasal hak ve yetkilerini aşan eylemi olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davacı-kiracı aleyhine açılmış bir tahliye davası bulunmadığı, dava tarihi itibarıyla yanlar arasındaki kiracılık ilişkisinin devam ettiği, sözleşmenin yenilenmiş sayılacağı gerekçeleri ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, Borçlar Kanununun 270 ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat kira sözleşmesinden kaynaklanan tespit ve muarazanın giderilmesi isteğine ilişkindir. Anılan madde uyarınca hasılat kira sözleşmesi; hasılat veren bir mal veya hakkın kullanılmak, semerelerinden faydalanılmak ve işletilmek üzere bir bedel (kira parası) yada işletme gelirinden bir pay karşılığında kiralayan tarafından kiracıya devredilmesi borcunu doğuran, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Hasılat Kira Sözleşmesinin kurulması için, yanların birbirine uygun irade beyanlarının hata, hile ve ikrahtan uzak olarak bulunması gerekli olup, yapılan sözleşmesinin geçerliliği Borçlar Kanunu’nun 19 ve 20. maddesince konulan prensiplere de bağlıdır.
Borçlar Kanunu’nun 287.maddesi uyarınca, kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılabileceği gibi süresiz olarak da yapılabilir.Hasılat kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış ve Borçlar Kanununun 287.maddesindeki şartlar gerçekleşmemiş ise sözleşme bu sürenin geçmesi ile sona erer. Sözleşme belirli bir süre için yapılmış olmakla beraber sürenin sonunda kiralayanın bilgisi ile ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiçbiri yapmadığı takdirde sözleşmede aksine bir düzenleme de yok ise, bir senelik sürenin sona ermesinden altı ay önce ihbar ile fesholuncaya kadar seneden seneye yenilenmiş sayılır.
Bu bilgiler ışığında somut olaya dönüldüğünde;
Mülkiyeti davalı …’na ait olan lokanta, kafeterya ve spor kompleksinden oluşan dava konusu taşınmaz, 20.6.2001 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi ile davalı tarafından dava dışı … İmar Belde A.Ş.’ne iki yıl süre ile kiralanmıştır. … İmar Belde A.Ş:’nin başvurusu üzerine 3.7.2003 tarihli encümen kararı ile sözleşmenin süresi iki yıl daha uzatılmıştır. Sözleşmenin 8.maddesi; “İhale konusu tesis kafeterya, lokanta, voleybol ve basket sahası, tenis kortu ile birlikte ihale edilmiş olup bunlar ayrı ayrı bölünerek kiralanmadığı gibi hepsi birlikte devir yapılamaz,
ortak alınamaz.Tek müstecire devir yapılabilir ve ortak alınabilir.Devir yapıldıktan ve ortak alındıktan sonra en geç bir ay içinde … Belediyesine bilgi verilir.Gerekli sözleşmeler yapılır ve teminatlar değiştirilir…”hükmünü içermekte olup bu hüküm uyarınca kiracı … İmar Belde A.Ş. kiralananı S.Z. İnşaat Ticaret Ltd.Şti’ye devretmiş ve davalı kiralayan … ile davacı kiracı S.Z. Ltd. Şti.arasında 11.3.2004 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşme yeni bir sözleşme olmayıp, içeriği yukarıda açıklanan 8.madde hükmünce 20.6.2001 tarihli sözleşmenin devamı niteliğindedir. Esasında bu husus taraflarında kabulünde olup uyuşmazlık gerek 20.6.2001 tarihli sözleşme ve gerekse 11.3.2004 tarihli sözleşme kapsamında kira sözleşmesinin 20.9.2005 tarihinde sona erip ermediğinin belirlenmesine ilişkindir. Burada hemen belirtilmelidir ki yanlar arasındaki sözleşme, sözleşmeye konu taşınmazın niteliği ve kira sözleşmesi ile güdülen amaca göre düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve devamı maddelerinde yapılan hasılat kira sözleşmesidir. Borçlar Kanununun 287.maddesinde de açıkça belirtildiği gibi hasılat kira sözleşmelerinde sözleşmenin konusunu oluşturan şeyin niteliği, taraflarının sıfatı, konusu ve ticari istikrarın sağlanması amacıyla yanların iradesine üstünlük sağlanmış, aynı maddede belirtilen istisnalar dışında belirtilen sürenin geçmesi ile sözleşmenin sona ereceği kabul edilmiştir. Eldeki davaya konu sözleşmede 20.6.2001 tarihinde iki yıl süre ile yapılmış, kiracının üç yıllık uzatım talebine rağmen dönemleri de açıkça bildirilmek suretiyle iki yıl daha uzatılmış, sözleşmenin süresi açıkça belirlenmiştir. Davacı, sözleşmenin kiralananın işletilmeye başladığı 9.9.2002 tarihinde yürürlüğe gireceği iddiasında bulunmuş ise de, sözleşmenin 2.maddesinde; “…bu müddet sözleşmenin yapıldığı tarihinden itibaren üç ayla sınırlıdır.” Hükmü bulunmakta olup bu hükme göre kiranın başlangıç tarihi 20.9.2001’dir. Yine yanlar arasındaki kira sözleşmesinde taraflara her hangi bir ihbar yükümlülüğü getirilmediği gibi 14.maddesinde “Kiralama süresinin bitmesi veya herhangibir nedenle sözleşmenin bozulması halinde kiralanan yeri kiracı her türlü hasar ve eksikten ari olarak boşaltır….”hükmü bulunmaktadır. Davalı kiralayanın kira süresinin uzatılmayacağı ve kiralananın boşaltılması isteğini içeren yazısı davacı kiracıya sözleşmenin son günü olan 20.9.2005 tarihinde bildirilmiş olup sözleşmenin yenilendiğinin kabulüne olanak yoktur. Belirtilen tüm bu nedenlerle davanın reddi yerine yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 27.11.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.