YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/13434
KARAR NO : 2007/13735
KARAR TARİHİ : 09.11.2007

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.11.1999 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine bozma ilamına da uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın tazminat istemi yönünden kabulüne dair verilen 10.04.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki ile kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, bu istek kabul edilmediği takdirde de satış bedeli ve değer artırıcı masrafların tahsili istemine ilişkindir. .
Davalılardan … , taşınmazın yüklenici tarafından kendisine satıldığını ve tapuda iyiniyetle kazandığını belirterek, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece uyuşmazlık konusu bağımsız bölüm tapuda önceden davalı … ’na satıldığından davacının dayandığı temlik sözleşmesi de geçersiz olduğundan mülkiyet aktarımı istemi reddedilmiş, bağımsız bölümün rayiç bedeli ile faydalı ve zorunlu giderlerin tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere bağımsız bölüm satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca kural olarak eserin tesliminde devri gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırmasıdır.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.
Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.
Görülüyor ki; davada dayanılan tarihsiz temlik sözleşmesi hüküm ve sonuç meydana getirir. Şahsi hakların yarışması halinde ise, yarışan haklardan önceki tarihli olanına değer verileceği Dairemizin öteden beri uyguladığı kurallar arasındadır.
Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını isbat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten BK m.167’ye göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri,temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir “. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir.
Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. Burada BK m.81 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik defini kullanma yetkisini vermektedir. Bu bakımdan, üçüncü kişilerin yüklenicinin temlikine dayanarak açtıkları tescil davalarında arsa sahibinin taraf durumunu alması zorunludur. Arsa sahibi taraf olmadan ve yüklenici ile aralarındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile bu sözleşme hükümleri irdelenip yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği araştırılmadan bir sonuca ulaşmak olanaksızdır. Zira az yukarıda söylendiği üzere yüklenici bağımsız bölümün tapuda üçüncü kişiye temlik etmiş olsa da başlangıçta arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu temliki avans niteliğinde olduğundan ve yükleniciye finans sağlanması amacıyla yapıldığından bağımsız bölüm tapusunu gerek arsa sahibi gerekse yüklenicinin temlik yaptığı diğer bir kişi tarafından dava konusu edinmesi her zaman mümkündür.
Bu durumda mahkemece; davacı arsa sahibi hakkında dava açmak, açılırsa bu davayı birleştirmek üzere uygun bir süre verilmeli, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat yapım sözleşmesi sağlanmalı, arsa sahibinin savunması ve delilleri tespit edilmeli, yüklenici ancak hak kazandığını temlik edebileceğinden, yüklenicinin bağımsız bölüm tesciline, hak kazanıp kazanmadığı yönü üzerinde durulmalı, davacı ile davalılardan …’nin yarışan şahsi haklarından hangisine değer verilmesi gerektiğinin saptanmalı, davalı …’nin davacıya yapılan temlik işlemine rağmen onun zararına olarak tapu kaydının kazanıp kazanmadığını, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruması altında bulunup bulunmadığını, taraf delilleri istenerek toplandıktan sonra değerlendirilmeli ve sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır. Tüm bu yönler üzerinde durulmadan eksik taraf teşkili ve yetersiz inceleme ve araştırmayla istem yazılı şekilde hüküm altına alındığından, karar bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 09.11.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.