YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/14789
KARAR NO : 2007/15875
KARAR TARİHİ : 13.12.2007
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.6.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.2.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili ve davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili istemleri ile açılmıştır.
Davalı arsa sahibi Mustafa zemin kattaki dükkanın yüklenici tarafından binadaki eksik işlerin tamamlanması bedeli olarak kendisine bırakıldığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı yapının eksikliklerinin kendisi tarafından tamamlandığını bildirmiştir.
Mahkemece dava konusu mesken niteliğindeki bağımsız bölüm tapusu dava sırasında davacıya geçirildiğinden meskene ilişkin davanın reddine, davalı arsa sahibi …’ın davacıya harici satışı bildiği kanıtlanamadığından hakkındaki davanın reddine, 1.356,48 YTL tazminatın yüklenici …’dan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı ile davalı arsa sahibi … temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davalı arsa sahibi …’ın bütün, davacının ise aşağıdaki kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2-Davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 16.8.1999 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Anılan sözleşmeye göre yüklenici davalı …’ın edimi, mülkiyeti diğer davalıya ait arsa üzerine sözleşmesine, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun bir bina meydana getirmek, sözleşmede arsa sahibine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri ona teslim etmek, arsa sahibinin karşı edimi ise ortaya çıkartılarak
kendisine teslim edilen bağımsız bölümlere karşılık yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm tapularını bir bakıma eser bedeli olarak ona devretmekten ibarettir. Sözleşmenin yüklenici tarafı kural olarak, eserin tesliminden sonra kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler mülkiyetini doğrudan ondan isteyebileceği gibi bunları Borçlar Kanunun 162. maddesinden yararlanarak ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de alacağın temliki yoluyla temlik edebilir. Eldeki davada davacının isteminin dayanağı davalı yüklenici ile yapılan tarihsiz temlik sözleşmesidir.
Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.
Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşıda ileri sürebilir. (B.K.m.167)
Burada öncelikle belirtilmesi gereken husus davalı arsa sahibi …’a husumet düşeceği kısaca, davalı safında yer alması gerektiğidir. Zira yapının kat irtifakı kurulmuş, çekişme konusu dükkan tapuda arsa sahibi adına 12 numaralı bağımsız bölüm olarak tescil edilmiştir. Davanın konusu 12
numaralı bağımsız bölüm mülkiyetinin aktarılması olduğuna göre dava mülkiyet hakkı sahibine yöneltilecektir. Diğer yandan, davalılar arasındaki 16.8.1999 tarihli sözleşmede 12 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırıldığından davalı arsa sahibinin sözleşme hükmünü bilmediğinin, dolayısiyle iyi niyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur. Kaldı ki, davacı iddiasını 16.8.1999 günlü sözleşmeye dayandırdığından bunun aksini savunarak 12 numaralı bağımsız bölümün yapıdaki eksik işlere karşılık kendisine bırakıldığını ileri süren davalı …’ın bu savunmasını Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunun 290. maddeleri hükmünce senetle yani 16.8.1999 günlü sözleşmeyi tadil sözleşmesi ile kanıtlaması gerekir.
Eserin sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun teslimi demek binanın bir bütün olarak tamamlanıp arsa sahibinin kullanımına hazır bulundurulması demektir. Somut uyuşmazlıkta davalı arsa sahibi eserin kendisi tarafından tamamlandığını savunmuşsa da bu savunmasını da yaptırdığı bir delil tespiti ile kanıtlayamamıştır. Yine kural olarak, 16.8.1999 günlü sözleşme ayakta kaldığı sürece binanın yüklenici tarafından yapıldığının kabulü gerekir. Ne var ki; eserde eksik ve ayıplı işlerin olduğu da bir gerçektir.
Bütün bu anlatımların sonucu olarak, mahkemece yapılması gereken iş; yerinde yeniden keşif yapılarak ve dosyada toplanan diğer delillerden de yararlanılarak sadece ortak alanlar ve dava konusu dükkanda değil, binanın tamamının getirildiği fiziki seviyeyi saptamak, bu seviyeye göre yüklenicinin sözleşmesi uyarınca dava konusu 12 numaralı dükkanın mülkiyetini talebe hak kazanıp kazanmadığını, dolayısıyle davacının şahsi hakkın temliki suretiyle mülkiyet isteyip isteyemeyeceğini değerlendirmek, şayet yapıda eserin reddini gerektirmeyen ve tahammül edilebilir eksiklik ve ayıplar varsa bunların bedelini bilirkişiye hesaplatmak, bu bedeli depo ettirmek yoluyla ve birlikte ifa kuralı hükümlerince istemi hüküm altına almak olmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davalı …’ın bütün, davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, hükmün 2.bent uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın iadesine, 13.12.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.