YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/12950
KARAR NO : 2009/14066
KARAR TARİHİ : 14.12.2009

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.08.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulüne dair verilen 29.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir.
Davalılar 291 ada 6 sayılı parsel üzerine yapılan inşaatın rızaları dışında yapılıp tamamlandığını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece Türk Medeni kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil isteminin reddine, fazla haklar saklı kalmak koşulu ile taleple bağlı kalınarak 10.000.00 TL nin davalılardan Saime’den tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı ile davalılardan … temyiz etmiştir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı … ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davacı … taşınmazın eski maliki Saime’nin torunu olup aralarında yakın akraba ilişkisi bulunmaktadır, Davacı 291 ada 6 sayılı parselin davalı …’nin mülkiyetinde olduğunu bilmektedir. Buna rağmen çekişme konusu parsel üzerine mandıra ve eklerini yapmış, davalı …’nin inşaat için kendisine izin verdiğini savunmuştur. Ancak yazılı bir delili yoktur. Bazı tanıklar davacının iddiasını doğrulamış iseler de bir kısım tanıklar davacıya inşaat için izin verilmediğini belirtmiştir. Mülkiyet sahibi taşınmazından yararlanılması için izin vermiş olsa da bu rızasını her zaman kaldırabilir. Verilen izin kaldırılırsa malzeme sahibinin iyiniyeti de ortadan kalkar. Kısaca, davacı mülkiyeti bir başkasına ait 6 numaralı parselde inşaat yapmakta verilen izin kaldırıldığından iyiniyetli kabul edilemez. Olayda malzeme sahibinin iyiniyeti gerçekleşmediği gibi bilirkişi tarafından arsa değeri 13.026.00 TL yapı değeri ise 10.916.00 TL olarak saptanmıştır. Arsa değeri yapı değerinden daha fazla olarak saptandığından ortada temliken tescil davalarında aranan ikinci koşul da gerçekleşmemiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile yukarıda yazılan gerekçelere göre davacının bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2- Davalılardan …’in temyiz itirazlarına gelince;
Malzeme malikinin yaptığı yapı sebebi ile talep edebileceği tazminatın kapsamı onun iyiniyetli olup olmamasına göre değişir. Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyorsa veya bilebilecek durumda değil ise arsa malikinden istenebilecek tazminat muhik bir tazminattır. Ancak bu tazminat hiçbir zaman tam tazminat değildir. Bu hususta kullanılan malzemenin değerine ve harcanan emeğe bakmak gerekir. Arsa malikinin kusuru varsa bu kötüniyetli davranışı kuşkusuz muhik tazminatın takdir edilecek miktarını etkileyebilir. Eğer arsa maliki bir başkasının arsası üzerine yapı yaptığını görmüş, bu eyleme karşı hiçbir davranış sergilememiş ise bu gibi olaylarda Borçlar Kanununun 44.maddesinin 2.fıkrası uygulanabilir. Fakat somut olayda olduğu gibi malzeme maliki inşaatı kötüniyetli olarak yapmışsa arsa maliklerinin ödeyeceği tazminat malzemenin en az kıymetidir. Burada malzeme malikinin harcadığı emek hesaba katılmaz. Diğer yandan, tazminatın takdirinde hiç kuşkusuz Türk Medeni Kanununun 4.maddesi hakime takdir hakkı da tanımıştır.
Bu açıklamalara göre mahkemece yapılması gereken iş, kural olarak başkasına ait bir tapulu taşınmaza inşaat yapan kişinin somut olayın özelliğine göre de kötüniyetli olduğunun kabulü ile bilirkişiden ek rapor alınarak malzemenin en az kıymetini hesaplattırmak, tazminat olarak bu tutarı hüküm altına almak olmalıdır.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davacının bütün temyiz itirazlarının reddine hükmün 2.bent uyarınca davalılardan Saime yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatıranlara geri verilmesine, 14.12.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.