YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/3294
KARAR NO : 2009/6129
KARAR TARİHİ : 15.05.2009

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.10.2005 gününde verilen dilekçe ile üst hakkına dayalı müdahalenin men’i, kal ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; müdahalenin men’i davasının … Deri Konfeksiyon Turizm Dış Tic. A.Ş. ve … … Tesis İşletmeleri Ltd. Şti. yönünden kabulüne, davalı … yönünden reddine, ecrimisil talebinin tüm davalılar yönünden reddine dair verilen 20.11.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar … Deri Konfeksiyon Turizm Dış Tic. A.Ş. ve … … Tesis İşletmeleri Ltd. Şti. ve duruşmasız olarak temyizi davalı …, dava ihbar olunan Hazine tarafından istenilmekle, tayin olunan 12.05.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı şirketler vekili Av….ile davalı … vekili Av…. ve dava ihbar olunan Hazine vekili Av…. ile karşı taraftan davacı şirket vekili Av…. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. … karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, mülkiyeti Hazineye ait 1975 sayılı parselde üst hakkı bulunduğunu, yine Hazinenin malik olduğu komşu 1915 parsel sayılı taşınmazda davalıların üst hakkı bulunduğunu, davalı üst hakkı sahibinin 1975 parsel sayılı taşınmaza elattığını, elatmasının haklı bir yanı olmadığını, yersiz elatmanın kal suretiyle kaldırılmasını ve ecrimisil ödetilmesini istemiştir.
Davalılardan … …., davada taraf sıfatı olmadığını,
Davalı şirketler, çekişme konusu her iki parselin Hazinenin mülkiyetinde olduğunu, dava açma yetkisinin de Hazineye ait bulunduğunu, kaldı ki davacının üst hakkı kapsamında kalan yere elatmalarının olmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.
Davanın ihbar edildiği Hazine, davaya katılma isteminde bulunmuş, davanın taraflarının yapılar sebebiyle üst hakkı sahibi olduklarını, uyuşmazlığın idari işlemle çözülmesi gerektiğini belirtmiştir.
Mahkemece, dava davalı … Ltd.Şti. ile … A.Ş. hakkında kısmen kabul edilmiş, 16.09.2005 tarihli bilirkişi krokisinde (A) ve (B) ile belirtilen alana davalıların elatmasının kal suretiyle önlenmesi, diğer davalı … yönünden elatmanın önlenmesi davasının reddine ve tüm davalılar yönünden ecrimisil isteminin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar ile davanın ihbar edildiği Hazine temyiz etmiştir.
Davada, davacı şirket 07.01.2005 tarihli üst hakkı sözleşmesine, davalı … şirketi ise 21.12.2005 tarihli sözleşmeye dayanmıştır. Davalılardan … şirketi, üst hakkı sözleşmesi sahibi … şirketinin kiracısıdır. Gerek 1915 gerekse davacının üst hakkı sözleşmesinin kurulduğu 1975 sayılı parseller tapuda Hazine adına kayıtlıdır. O yüzden taraflar arasındaki uyuşmazlığın, üst hakkına ilişkin Türk Medeni Kanununun 726-826 vd maddelerine göre çözümü gerekmektedir.
Bilindiği üzere üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve bu inşaat üzerinde hak sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanununun 827.maddesine göre de üst hakkı, resmi senetle kurulur. Yasa hükmünde geçen “resmi senet” den maksat, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. Üst hakkı tesisine ilişkin resmi senet, 30 yıldan daha az bir süre için yapılmışsa bunun, tapunun irtifak hakları sütununda gösterilmesi yeterlidir. Şayet üst hakkı, 30 yıldan fazla bir süre için düzenlenmişse o zaman tapu kütüğünün ayrı bir sayfasında bağımsız bir taşınmaz mal künyesi gibi tescil edilir. Buna uygulamada, bağımsız ve sürekli üst hakkı denilmektedir. Üst hakkının sahibine, başkasına ait taşınmaz üzerinde veya altındaki binalar nedeniyle yararlanma hakkı sağladığı kuşkusuzdur. Dolayısı ile üst hakkı sahibi, hak kapsamındaki bir yer üzerinde Türk Medeni Kanununun 683.maddesinin mülkiyet hakkı sahibine tanıdığı yetkileri kullanabilir.
Burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus da Türk Medeni Kanununun 827.maddesidir. Gerçekten, yasanın “içerik ve kapsam” başlıklı bu
hükmü “üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmi senette yer alan özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgüleme amacına ve üzerinde … bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır” şeklindedir. Kısaca, üst hakkının kapsamını üst hakkının kurulduğu resmi senet ile yasanın anılan bu hükmü tayin eder.
Somut uyuşmazlıkta, davacı şirketin dayandığı 07.01.2005 günlü resmi senedin beyanlar hanesinde “19.12.2003 tarih 2019 yevmiye numaralı 21 maddelik taahhüt senedi düzenlenmiştir” belirtmesinin yapıldığı, 28.02.2005 günlü resmi senette ise 19.12.2003 tarihli taahhütnamenin 3. ve 5.maddelerinin A ve C bentlerinin tadil edildiği, üst hakkı sözleşmesinin bu biçimiyle tescil edildiği anlaşılmaktadır. Üst hakkı sözleşmesinin eki olan 19.12.2003 günlü resmi senedin 4.maddesinde ise üst hakkının kapsamı 1975 parsel üzerinde 497 yatak kapasiteli 5 yıldızlı otel ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca onaylı projelerde belirtilen tüm üniteler olarak tayin edilmiştir. Davalı … şirketinin dayandığı 21.12.2005 tarihli resmi senetten de 19.12.2003 tarih 2018 yevmiye numaralı taahhütnamenin varlığı belirtmesinin yapıldığı, bu taahhütnamede ise, üst hakkı kapsamının 1915 parselde 842 yatak kapasiteli 1.sınıf tatil köyü ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca onaylı projelerinde belirtilen üniteler olarak gösterildiği görülmektedir.
O halde, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, hem davada dayanılan resmi senetlerde yer alan üst hakkının belirlenmesine ilişkin sözleşme hükümleri ve bu hükümlerin devamı niteliğindeki taahhütnameler hem de üst hakkının içerik ve kapsamını belirleyen Türk Medeni Kanununun 827.madde hükümlerine göre çözümü gerekir.
Açıklanan bütün bu nedenlerle davayı çapa bağlanan taşınmaza elatmanın önlenmesi davası olarak niteleyen ve sonuca bu şekilde ulaşan mahkeme hükmünde isabet yoktur.
Mahkemece yapılması gereken …, tarafların dayandıkları resmi senetlerde yer alan Kültür ve Turizm Bakanlığında mevcut onaylı proje örneklerini bu yerden celbetmek, içlerinde hukuki nitelemede yardımcı olacak üniversite öğretim görevlilerinden bir kişinin de bulunacağı bilirkişi kuruluyla yerinde yeniden keşif yapmak, taraflara ait üst hakkı kapsamını resmi senetteki hüküm, taahhütnameler ve getirtilecek onaylı projeler ile Türk Medeni Kanununun 827.maddesi çerçevesinde belirlemek, mevcut uyuşmazlığı bütün bunların sonucuna uygun gidermek olmalıdır.
Hatalı niteleme sonucu dava yazılı olduğu şekilde kabul edildiğinden, kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de;
Hakkındaki dava reddedilen Vakıflarbankası …. yararına avukatlık ücreti takdir edilmemesi HUMK.nun 417.maddesi hilafına yargılama giderlerinden sorumlu tutulması, ayrıca davanın ihbar edildiği Hazinenin, davaya müdahale talep ettiği 21.09.2006 tarihli dilekçesinin hakkını doğrudan ilgilendirdiği halde kabul edilmemesi doğru değildir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 625,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 15.05.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.