YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/6163
KARAR NO : 2009/14431
KARAR TARİHİ : 21.12.2009

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.07.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.09.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı … vekili Av…. ile karşı taraftan… Konut Yapı Kooperatifi vekili Av…. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, davalı kooperatif adına kayıtlı bulunan 307 ada 1 parsel sayılı, 10.692.m2 arsanın satış bedelinin ödenmeyen bölümü karşılığı ve Kooperatif Genel Kurulu kararları gereğince, kat irtifakı kurularak bağımsız bölümler haline getirilen ve üzerlerinde bina bulunmayan 11 adet arsa tapu kaydının iptali ile davacı adına bedelsiz olarak tescilini istemiştir.
Davalı kooperatif cevabında öncelikle alacağın zamanaşımına uğradığını, davacının alacağı olduğu kabul edilse bile, tapu iptali ve tescil isteyemeyeceğini, TMK’nun 705.m. gereğince taşınmaz mülkiyetinin ancak tescille kazanılabileceğini, TMK’nun 706.maddesinde de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin ancak resmi şekilde düzenlenmiş olmaları koşulu ile geçerli olacağının hükme bağlandığını, oysa davacının taşınmazlar üzerinde hiçbir ayni hakka ve sözleşmeye dayanmadan Kooperatifin Genel Kurul kararlarına istinaden bu davayı açtığını, Kooperatif Genel Kurul kararıyla, Yönetim Kuruluna sadece yetki verildiğini, yetki verilmiş olmasının
bu yetkinin kullanılacağı anlamına gelmeyeceğini,Yönetim Kurulunun bu yetkiyi kullanıp kullanmamakta insiyatif kullanacağını, bu konuda takdir yetkisi tanındığını, Yönetim Kurulunun aldığı yetkiyi kullanıp kullanmamakta serbest olup bu yetkisini kullanmadığını, davacı tarafın, kat irtifakı kurulması ve altyapı çalışmalarına katılmadan büyük bir değer kazanan arsaları talep etmesinin kötüniyetli bir davranış olup korunamayacağını, kooperatif genel kurul kararlarının koopratif yöneticileri ile üyelerini bağlayacağı, üçüncü şahısların bu kararlara dayanarak hak talep etmeleri mümkün olmadığını, bu kararların içe yönelik olduğunu, davacının bu kararları dayanak yaparak taşınmazlar üzerinde hak talep edemeyeceğini, arsaların metrekaresinin asgari 5.000.000 TL’den satılması için yetki verildiği halde, davacı taraf arsaların “bedelsiz” olarak adına tescilini istemesinin de doğru olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, ortada gayrimenkul satışına yönelik yapılmış resmi bir sözleşme bulunmadığı, Kooperatif Genel Kurullarında, Yönetim Kuruluna satış yetkisinin verilmesinin, taşınmaz devrini gerektiren bir sözleşme olmadığı, kaldı ki, 10 adet arsanın belirli bir bedel karşılığında satışı için yetki verildiği, taraflar arasında bu hususta da resmi olarak yapılmış ve karşılıklı olarak imzalanmış bedel konusunda da anlaşmayı içeren bir sözleşmenin bulunmadığı, sadece bu yetkiye dayanılarak davalıdan tahsil edilemeyen borca karşılık olarak davalı adına kayıtlı olan taşınmazların tapu kaydının iptalinin istenemeyeceği, ipotekli borcun vadesinin 01.11.1994 tarihinde son bulduğu, bu tarihten itibaren ipotekli alacağın tahsili yönünde herhangi bir talebin bulunmadığı, bunun dışında taraflar arasında imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da satış vaadi sözleşmesi bulunmadığı, tapu iptali ve tescil davasının koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosya içerisindeki kayıt ve belgelere göre, davacının maliki olduğu 307 ada 1 parsel sayılı, 10.692 m2 “arsa” vasıflı taşınmazın 03.11.1993 tarihinde 2.7 milyar TL bedel karşılığında davalı kooperatife tapudan satılarak devredildiği, tapu senedine göre tarafların “…satış bedelinden 1.7 milyar TL’nin nakten ve peşinen alındığını, geri kalan 1 milyar TL 01.11.1994 tarihinde alınacağından bu tarihe kadar süre ile kanuni derecede, bila faizli olarak ipotek tesisini” talep ve kabul etmeleri üzerine tapu kaydına aynı tarihte kalan 1 milyar TL borcun teminatı olarak 1 yıl süreli ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Davalı kooperatifin, 45 adet arsa için bu sayıda üye kaydetmesi gerekirken sadece 34 üye bulabilmesi ile 11 adet arsanın açıkta kaldığı, bu nedenle bakiye 1 milyar TL borcun davacı arsa sahibine ödenemediği, borcun ödenebilmesi bakımından davalı Kooperatifin muhtelif genel kurullarında kalan borca karşılık 11 adet arsanın davacıya devredilmesi için muhtelif kararlar alındığı; 03.06.1995 tarihli Kooperatif Genel Kurulunda, kooperatif uhdesinde bulunan arsalar üzerine ortak kaydedilmek şartı ile konut yapılmasına, yeni alınacak ortaklardan alınacak ilave aidatlarla davacıya olan borcun ödenmesine, bunun mümkün olmaması halinde kalan arka sıradaki bu arsaların mal sahibi …’a 660.000.000 TL’ye verilmesine, 15.06.1996 tarihli Genel Kurulda, kooperatifin inşaat sahası dışında kalan ve kooperatifin uhdesinde bulunan arsaların adedinin asgari 60.000.000 TL üzerinden eski mal sahibi …’a Yönetim Kurulu tarafından satılmasına, 25.04.1998 tarihli Genel Kurulda, yapılan yeni konutlarla ilgili ve arsa sahibine devredilecek arsa kısmı için bağımsız bölümlerin kat irtifakı tesis edildikten sonra kat irtifaklı olarak ortaklar adına adlarına ferdi mülkiyete geçilmesine ve ortaklar adına kat irtifaklı tapuların çıkarılmasına karar verildiği ve kooperatifin tasfiye sürecine girmesinden sonraki 26.07.2003 tarihli Genel Kurulunda ise önceki genel kurullarca arsa sahibine iadesi kararlaştırılan ve Yönetim Kuruluna yetkisi verilen 11 adet arsadan 1 adedinin “altyapı katılımı” karşılığı kooperatife bırakılıp “bekçi evi” olarak kullanılmasına,10 adet arsanın da mal sahibi …’a devrinin yapılmasına, metrekaresinin asgari 5.000.000 TL’den satılmasına, bu işlemler için Tasfiye Yönetim Kuruluna oybirliği ile yetki verildiği, 29.12.2006 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, kat irtifakı ile 45 adet bağımsız bölüm oluşturularak bütün bağımsız bölümlerin davalı kooperatif adına tescil edildiği görülmüştür.
Davacı, kat irtifakı kurulmasından sonra davalı kooperatife 22.03.2007 tarihli bir ihtarname göndererek; kooperatif genel kurullarında söz konusu 11 adet arsanın davacıya devir ve intikaline karar verilmiş olmasına rağmen kat irtifakına geçilemediğinden genel kurul kararları ile taahhüt edilen devirlerin yapılamadığını ancak, 29.12.2006 tarihinde kat irtifakı kurularak gayrimenkulde, fiilen tamamlanmış ve üyelere teslim edilmiş 34 adet konut yapıldığına, artık davacıya devrine ve satılmasına karar verilen 10 adet bağımsız bölümün davacıya devir ve satılmasına karar verilen arsaların devri önünde engel kalmadığını belirterek kat irtifaklı 10 adet bağımsız bölüm arsanın metrekaresi 5.000.000 TL’den 15 gün içinde Tapu Sicil Müdürlüğünde davacı …’a satılması talebinde bulunmuştur.
Kooperatif Tasfiye Memurluğu ise, davacıya gönderdiği 02.04.2007 tarihli cevabi ihtarname ile; genel kurul kararında kesin bir satış bedeli kararlaştırılmadığını, satılması halinde “asgari 5.000.000 TL” den satılması için yetki verildiğini, üst sınır belirtilmediğini, bu arsaların satılması için kesin bir karar alınmadığını, sadece satılabilmesi için Yönetim Kuruluna yetki verildiğini, yetki verilmiş olmasının, bu yetkinin mutlak olarak kullanılacağı anlamına gelmeyeceğini ayrıca yetkinin kullanması halinde de Yönetim Kurulunun asgari had üzerinden satış yapmak zorunda olmadığını, arsaların bugüne kadarki tüm vergi, harç ve resim giderleri, proje ve altyapı giderleri ile açılan dava ve icra dosyalarına yapılan masrafların kooperatifçe karşılandığını, davacının bu masraflara iştirak etmediğini, arsaların kat irtifakı kurulması nedeniyle inşaat yapılabilir hale geldiğini ve çok büyük değer kazanması nedinyle (5.000.000 TL’den) 5 YTL’den satılmasının mümkün olmadığını, bu değeri kazanması için yapılan tüm giderlerin Kooperatifçe ödendiğini, bu giderlerden davacının talep ettiği 10 adet arsaya düşen katkı payları karşılandıktan sonra ve makul bir fiyat teklif edilmesi halinde satışın gerçekleşebileceğini bildirmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davalı kooperatifin 11 adet arsanın davacıya devredilmesi konusunda almış olduğu Genel Kurul kararları karşısında bu bağımsız bölümlerin davacıya devrinin mümkün olup olmadığı, mümkün ise hangi koşullarla devredilmesi gerektiği, bu konuda davalı kooperatifin bir bedel istemesinin haklı olup olmadığı, davacı lehine ipotekle tesis edilen alacak tutarının ne suretle ve ne oranda değerlendirileceği hususlarındadır.
Davalı kooperatif, 03.06.1995 tarihli ilk Genel Kurul kararından itibaren davacıya kalan borcunu nakit yerine 11 adet arsanın iadesi olarak ödemeyi beyan ve taahhüt etmiş olup bu hususta taraflar arasında anlaşmazlık söz konusu değildir. Davalı kooperatif, bu taahhüdünü birçok kez tekrar etmiş ise de; arsalarda değer artışı olduğu, davacının altyapı katılım bedellerine katılmaması gibi nedenlerle davanın açıldığı tarihe kadar arsaların iadesi mümkün olmamıştır.
Davalı kooperatifin son olarak almış olduğu 06.12.2008 tarihli Genel Kurul kararında ise öneriler somutlaştırılmış; Genel Kurul toplantı tutanağının 4.gündem maddesi ile “…Kooperatif adına kayıtlı … ili, …İlçesi, …Köyü, 307 ada 1 parselde bulunan 1, 2,3,4, 5,6,7,8,9 ve 10 no’lu bağımsız bölümlerin, taşınmazın önceki sahibi olan …’a, 307 ada 1 parseldeki tüm bağımsız bölümlerde bulunan ipotekli borca karşılık emlak
beyan değerinden aşağı olmayacak şekilde devir ve tescil edilmesine, tapu sicil müdürlüğünde bu devir ve tescil işlemlerinin yapılması hususunda Yönetim Kurulu’na oybirliği ile yetki verilmiş, devir işlemleri sırasında; yapılacak tüm masraf, vergi ve harçların … tarafından ödenmesine, bekçi evi olarak kullanılan 25 no’lu bağımsız bölüm kooperatif bünyesinde kalmak kaydı ile kooperatifçe bu devrin gerçekleştirilebilmesi için arsa sahibi … tarafından tüm taşınmazların üzerindeki ipoteğin kaldırılarak 01.02.2009 tarihine kadar kooperatif kasasına alt yapı katılım bedeli olarak net 85.000 YTL yatırmasına, anılan tarihe kadar bahsi geçen bedelin yatırılmaması ve ipoteğin kaldırılmaması durumunda devir işleminin gerçekleştirilmeyeceği ve 16.08.2008 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 9/A maddesinin aynen geçerli olmasına…” oybirliği ile karar verildiği görülmüştür.
Borçlar Kanununun “Borcun sebebi” başlıklı 17. maddesi hükmüne göre; “Borcun sebebini ihtiva etmemiş olsa bile borç ikrarı muteberdir.”
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42. Maddesi uyarınca “Kooperatif
Genel Kurulu” bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır.
1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 42. maddesinin 6. bendinde, kooperatif genel kurulunun gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek, 8. bendinde ise yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tespit etmek yetkisine sahip olduğu hükmüne yer verilmiştir. Davalı kooperatifin bu yetkilerini kullanarak arsalardaki değer artışı ve altyapı katılım bedelleriyle ilgili olarak net rakamlar talep ederek taahhüdünü tekrarlaması ve davacının da bu önerileri kabul etmesiyle taraflar arasında artık yeni bir sözleşme yapma iradesi ortaya konulmuştur.
O halde uyuşmazlığın ortaya konulan bu yeni irade doğrultusunda çözümü gerekir.
Davalı kooperatifin almış olduğu son Genel Kurul kararı karşısında mahkemece; Bekçi evi olarak kullanılan 25 no’lu bağımsız bölüm kooperatif bünyesinde kalmak kaydı ile kooperatif adına kayıtlı … ili, …İlçesi, …Köyü, 307 ada 1 parselde bulunan 1,2,3,4,5,6,7,8,9 ve 10 no’lu arsaların “emlak beyan değerleri” ile taşınmazların tapudan devri için gerekli “vergi ve harçlar ile tüm masraflar” bilirkişi aracılığı ile belirlenmeli, ayrıca “85.000 YTL alt yapı katılım bedeli”olmak üzere toplamı davalı Kooperatife ödenmek üzere depo etmesi için davacı …’a makul bir süre verilmeli, toplam bedel depo edildiği takdirde “birlikte ifa kuralı” gereğince davacı … tarafından tüm bağımsız bölümler üzerindeki ipoteğin kaldırılması koşuluyla dava konusu taşınmazların davalı kooperatif adına olan tapu
kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, aksi takdirde davanın reddine karar verilmelidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 625.00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı vekiline verilmesine, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 21.12.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.