YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/1357
KARAR NO : 2011/3278
KARAR TARİHİ : 15.03.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.05.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 12.11.1952 ve 16.04.1956 tarihli biçimine uygun olarak düzenlenen taşınmaz satış satış vaadi sözleşmeleri ile buna bağlı yapılan 16.5.1959 tarihli yazılı taşınmaz devir ve temlik işlemiyle, davalılar murisinin taşınmazda 144m2lik kısmın devri taahhüdünde bulunduğunu, bedelin ödendiğini, davacı kullanımında olduğunu belirterek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Bir kısım davalılar davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Somut olaya gelince; davacının hakkını dayandırdığı satış vaadi sözleşmeleri ve temlik geçerli ise de,3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmü gereğince veraset yoluyla intikal eden, bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yoluyla satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Bu hüküm imar uygulamasına geçilmeyen yerlerde çarpık yapılaşmayı önlemeye yöneliktir. Mahkemece kamu düzenine ilişkin bu yasa hükmü üzerinde durulmadan ve taşınmazın hisselendirmeler suretiyle tescilinin olanaklı olup olmadığı araştırılmadan istemin hüküm altına alınması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 15.03.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.