YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/4782
KARAR NO : 2011/6335
KARAR TARİHİ : 16.05.2011

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07.06.2004 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.12.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı S.S … Konut Yapı Kooperatifi vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_
Davacı, davalılardan S.S. … Konut Yapı Kooperatifi ile diğer davalı yüklenici … İnşaat San. ve Tic. Ltd.Şti. arasında 46224 ada 1, 46219 ada 1, 46259 ada 1 sayılı parseller üzerinde inşaat yapımı için 15.09.2000 tarihli asıl ve paylaşıma ilişkin 22.03.2001 tarihli ek sözleşmenin bulunduğunu, davalı yüklenici şirketin 15.09.2000 tarihli sözleşme uyarınca kendisine bırakılması kararlaştırılan 46224 ada 1 sayılı parsel A Blok 39 numaralı bağımsız bölümü 25.000,00 TL bedelle 20.08.2001 tarihinde kendisine sattığını, bedelini ödediğini ancak ferağ işleminin yapılmadığını belirterek taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı yüklenici … İnşaat San. ve Tic. Ltd.Şti., davaya cevap vermemiştir.
Diğer davalı S.S. … Konut Yapı Kooperatifi, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin feshedildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur. Davalılardan …, iyiniyetli kayıt maliki olduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalılardan S.S. … Konut Yapı Kooperatifi temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, edimini yerine getirdiğinde kazanacağı kişisel hakkını, doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, bu hakkı üçüncü kişilere de devredebilir. Bu devir şekli uygulamada alacağın temliki biçiminde yapılmaktadır. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle tabi bir akittir. Alacağın temliki işleminin bir akit olduğu BK’nun 163. maddesinin kenar başlığındaki “akdin şekli” deyiminden anlaşılmaktadır. Bu akdin tarafları ise devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni alacaklı)dır. Somut uyuşmazlıkta, davacının dayandığı 20.08.2001 tarihli sözleşme, belirtildiği üzere bir temlik sözleşmesidir.
Eldeki davada, dosya içinde bulunan bilgi ve belgelerden; davalı arsa sahibi kooperatif ile yüklenici şirket arasında yapılan 15.09.2000 tarihli sözleşmenin 22.06.2004 tarihli tespit raporuna göre ancak % 65 fiziki seviyeye getirildiği, davalılardan kooperatifin 07.06.2004 tarihinde yüklenici şirkete fesih ihbarında bulunarak sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, fakat tarafların bir araya gelerek 29.11.2007 tarihinde “sulh sözleşmesi” başlıklı belgeyi düzenledikleri, bu sözleşmenin 2. maddesi ile yüklenici şirketin eksik bıraktığı inşaat işlerinin parasal değerini arsa sahibi kooperatife ödemesi karşılığında, kooperatifin teminat olarak tutulan taşınmazları serbest bırakmasının kararlaştırıldığı, buna karşılık da 36 eşit taksitte ödenmesi koşuluyla yüklenici şirketin kooperatife 2.037.000,00 TL ödeyeceğinin hükme bağlandığı anlaşılmaktadır.
Görülüyor ki, davalılar arasındaki sözleşme feshedilmiş, ancak davalılar feshedilen sözleşmenin tasfiyesini teminen 29.11.2007 tarihli “sulh sözleşmesi” başlıklı belgeyi düzenlemişlerdir. Bu belge içeriğinden, 15.09.2000 tarihli sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği anlaşılmaktadır. Feshin ileriye veya geriye etkili olması ayrımı, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı ile ilgilidir. Çünkü eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaattan yapamadığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaatın bedelini alabilir. Fakat fesih ileriye etkili kabul edilirse, imalat oranına paralel arsa payının devri istenebilir. Bu husus, 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ayrıntılı olarak tartışılmıştır. Kısaca ve yeniden belirtmek gerekirse, 29.11.2007 tarihli sözleşmede davalılar feshin ileriye etkili sonuçlar doğurmasını kabul ederek işin tasfiyesini yapmışlardır. Belirtildiği üzere, böyle bir tasfiye yükleniciye yaptığı imalatın oranına uygun bağımsız bölüm tescilini talep yetkisi tanır. Dolayısıyla, şayet dava konusu 46224 ada 1 sayılı parsel, A Blok 39 numaralı bağımsız bölüm tasfiyede yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler içindeyse, davacı yüklenici temlik işlemine dayanarak bu bağımsız bölümün adına tescilini talep edebilir.
Bütün bu anlatılanlardan görüleceği üzere, burada ileriye etkili sonuç meydana getirecek şekilde yapılan fesih işleminde çekişme konusu 39 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yerlerden olup olmadığının saptanması önem kazanmaktadır.
Ancak mahkemece bu konuda bir inceleme ve araştırma yapılmamıştır. Mahkemece öncelikle yapılması gereken iş, bilirkişiler yardımıyla değinilen biçimde inceleme ve araştırma yapmak, fesih sonucu yapılan tasfiyede çekişme konusu 39 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılıp bırakılmadığını duraksamaya yer vermeyecek biçimde tespit etmek olmalıdır.
Eldeki davada; çözümlenmesi gereken diğer husus, davalı kooperatifce yüklenici şirkete arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle bırakılması kararlaştırılan A Blok 39 numaralı bağımsız bölümün 39.06.2003 günlü işlemle davacıya, yüklenici tarafından temlik edilmesine rağmen, tapuda diğer davalı …’e yolsuz vekaletnameye dayanılarak satılıp satılmadığını, bu satışa hukuken değer tanınıp tanınmayacağını tespit etmektir.
Bu konuda, davalı … de dahil bazı kişiler hakkında resmi evrakta sahtecilik ve dolandırıcılık suçundan kamu davası açıldığı, açılan davanın … 5. Ağır Ceza Mahkemesinin 2004/271 esasına kayıtlı ve derdest olduğu anlaşılmaktadır. Borçlar Kanununun 53. maddesi uyarınca hukuk hakimi, ceza mahkemesinin beraata ilişkin kararıyla bağlı değilse de, maddi olayı belirleyen mahkumiyet kararıyla bağlıdır. Dolayısıyla, derdest olan davanın sonucu eldeki uyuşmazlığı doğrudan ilgilendirmektedir. Mahkemece, ağır ceza mahkemesinde derdest olduğu saptanan dava dosyasının beklenilmesi, mahkumiyete ilişkin ve davalıları bağlayacak bir karar olup olmadığının incelenmesi zorunludur.
Ceza mahkemesi tarafından davalı kayıt maliki … hakkında beraat kararı verilmesi durumunda ise, bu kişinin hukuki durumu Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinde “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Ayni hak, kütüğe tescil yoluyla kazanılmışsa kural olarak böyle bir tescile dayanan iyiniyetli kişinin iktisabı korunur. Fakat tescilin yanı başında, bir de bunun haklı bir sebebe dayanması ve tescil talebinin o hak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kimse (TMK’nun 1013.m) tarafından yapılmış olması şarttır. Yetkisiz bir kimse tarafından yapılan talep veya haklı bir sebep olmadan yapılan bir tescil, hakkı iktisap ettirmez. Ancak bu yönden tescil sakat dahi olsa, iyiniyetli, yani sakatlığı bilmeyen ve bilmeleri de kendilerinden beklenemeyen kimseler yönünden geçerli bir tescilin sonuçlarını doğurur. Böyle bir tescile dayanarak iyiniyetle o gayrimenkul üzerinde ayni bir hak iktisap eden kimsenin iktisabı korunur (TMK’nun 1023.m). Yani iyiniyetli kimseler kütüğün görünüşüne inanmakta haklıdırlar.. Bu kuralın tapu kütüğüne güven sağlamak için getirildiği kuşkusuzdur (TMK’nun 1020.m)
Bütün bu hususlar bir yana bırakılarak, eksik inceleme ve araştırma sonucu davanın yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmadığından, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 16.05.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.