YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/4859
KARAR NO : 2011/6336
KARAR TARİHİ : 16.05.2011
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.06.2004 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.12.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı S.S. … Konut Yapı Kooperatifi vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalılardan … ile diğer davalı yüklenici … İnşaat San. ve Tic. Ltd.Şti. arasında 46224 ada 1, 46219 ada 1, 46259 ada 1 sayılı parseller üzerinde inşaat yapımı için 15.09.2000 tarihli asıl ve paylaşıma ilişkin 22.03.2001 tarihli ek sözleşmenin bulunduğunu, davalı yüklenici şirketin 15.09.2000 tarihli sözleşme uyarınca kendisine bırakılması kararlaştırılan 46224 ada 1 sayılı parseldeki A blok 10.katta bulunan 42 numaralı bağımsız bölümü 29.000,00 TL bedelle sattığını, bedelini ödediğini, ancak ferağ işleminin yapılmadığını, taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı yüklenici … İnşaat San. ve Tic. Ltd.Şti., davaya cevap vermemiştir.
Diğer davalı …, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin fesh edildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalılardan … temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, edimini yerine getirdiğinde kazanacağı kişisel hakkını, doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, bu hakkı üçüncü kişilere de devredebilir. Bu devir şekli uygulamada alacağın temliki biçiminde yapılmaktadır. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile
onu devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle tabi bir akittir. Alacağın temliki işleminin bir akit olduğu BK.m.163’ün kenar başlığındaki “akdin şekli” deyiminden anlaşılmaktadır. Bu akdin tarafları ise devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni alacaklı)dır. Somut uyuşmazlıkta, davacının dayandığı 11.04.2002 tarihli sözleşme, belirtildiği üzere bir temlik sözleşmesidir.
Eldeki davada, dosya içinde bulunan bilgi ve belgelerden; davalı arsa sahibi kooperatif ile yüklenici şirket arasında yapılan 15.09.2000 tarihli sözleşmenin 22.06.2004 tarihli tespit raporuna göre ancak %65 fiziki seviyeye getirildiği, davalılardan kooperatifin 07.06.2004 tarihinde yüklenici şirkete fesih ihbarında bulunarak sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, fakat tarafların bir araya gelerek 29.11.2007 tarihinde “sulh sözleşmesi” başlıklı belgeyi düzenledikleri, bu sözleşmenin 2.maddesi ile yüklenici şirketin eksik bıraktığı inşaat işlerinin parasal değerini arsa sahibi kooperatife ödemesi karşılığında, kooperatifin teminat olarak tutulan taşınmazları serbest bırakmasının kararlaştırıldığı, buna karşılık da 36 eşit taksitte ödenmesi koşuluyla yüklenici şirketin kooperatife 2.037.000,00 TL ödeyeceğinin hükme bağlandığı anlaşılmaktadır.
Görülüyor ki, davalılar arasındaki sözleşme feshedilmiş, ancak davalılar feshedilen sözleşmenin tasfiyesini teminen 29.11.2007 tarihli “sulh sözleşmesi” başlıklı belgeyi düzenlemiştir. Bu belge içeriğinden, 15.09.2000 tarihli sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği anlaşılmaktadır. Feshin ileriye veya geriye etkili olması ayrımı, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat, temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı ile ilgilidir. Çünkü, eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşcasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaattan yapamadığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaatın bedelini alabilir. Fakat fesih ileriye etkili kabul edilirse, imalat oranına paralel arsa payının devri istenebilir. Bu husus, konunun görüşülmesi sırasında 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ayrıntılı olarak tartışılmıştır. Kısaca ve yeniden belirtmek gerekirse, 29.11.2007 tarihli sözleşmede davalılar feshin ileriye etkili sonuçlar doğurmasını kabul ederek işin tasfiyesini yapmıştır. Belirtildiği üzere, böyle bir tasfiye yükleniciye yaptığı imalatın oranına uygun bağımsız bölüm tescilini talep yetkisi tanır. Dolayısıyla, şayet dava konusu 46224 ada 1 sayılı parseldeki A blokta bulunan 42 numaralı bağımsız bölüm tasfiyede yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler içindeyse, davacı yüklenicinin temlik işlemine dayanarak bu bağımsız bölümün adına tescilini talep edebilir.
Bütün bu anlatılanlardan görüleceği üzere, burada ileriye etkili sonuç meydana getirecek şekilde yapılan fesih işleminde çekişme konusu 42 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yerlerden olup olmadığının saptanması önem kazanmaktadır. Ancak mahkemece bu konuda bir inceleme ve araştırma yapılmamıştır.
Yapılması gereken iş, bilirkişiler yardımıyla değinilen biçimde inceleme ve araştırma yapmak, fesih sonucu yapılan tasfiyede çekişme konusu 42 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılıp bırakılmadığının duraksamaya yer vermeyecek biçimde tespit etmek ve davadaki istemi bunun sonucuna uygun hükme bağlamak olmalıdır.
Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 16.05.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.