YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/5871
KARAR NO : 2011/7004
KARAR TARİHİ : 30.05.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.12.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.12.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar … ve … tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 05.08.1974 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davalıların murisleri … ve …’nin 2134 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesinin devri taahhüdünde bulunduklarını belirterek, tapu kaydının iptali ile adına tecili isteğinde bulunmuştur.
Davalı … davanın reddini talep etmiş, diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalılardan … ve … temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olaya gelince;
Eldeki davada, dava konusu 2134 ada 49 (2134 ada 89,90,91) parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesi tapuda davalılar murisi … ve … ile dava dışı malikler adına elbirliği mülkiyeti ile kayıtlıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu altına giren … ve … dava konusu taşınmazda elbirliği mülkiyeti esasına göre malik bulunmaktadırlar. Elbirliği mülkiyeti sona erdirilip müşterek mülkiyete dönüştürülmeden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı yoktur. Davanın açıldığı tarihte elbirliği mülkiyeti devam ettiğinden sözleşmenin bu tarih itibari ile ifa olanağı mevcut bulunmamaktadır. Bu nedenle istemin reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 30.05.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.