YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/8652
KARAR NO : 2011/10916
KARAR TARİHİ : 26.09.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı/karşı davalı vekili tarafından, davalı/karşı davacı aleyhine 06.10.2008 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi, davalı/karşı davacı tarafından, davacı/karşı davalı aleyhine 11.11.2008 gününde verilen dilekçe ile inanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın ve karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen 10.02.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı/karşı davacı ve davacı/karşı davalı vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, çapa bağlı taşınmaza hukuka aykırı şekilde yapı yapılarak oluşan elatmanın kal suretiyle giderilmesi ve ecrimisil tahsili istemlerine ilişkindir.
Davalı, davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise inanç sözleşmesi nedenine dayanarak davacının maliki olduğu 17 sayılı parselin bilirkişi krokisinde (A) ile gösterilen bölümünün tapu kaydının iptali ve adına tescili isteminde bulunmuştur.
Mahkemece, asıl davanın kabulü ile davalının çekişmeli taşınmaz bölümüne yaptığı haksız elatmasının giderilmesine ve taşınmazdan davalının tahliyesine, ecrimisil isteminin reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL’nin davacı ve karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.
1-Belirtildiği üzere karşı davada, inanç sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ise yapı değerinin tahsili talebinde bulunulmuştur. Davalı ve karşı davacının dayanağı olan 06.09.1988 tarihli adi yazılı düzenlenen sözleşme bir inanç sözleşmesi değilse de tapuya kayıtlı bir taşınmazın haricen satımına ilişkindir. Usul ekonomisi gereği taraflar arasında bir inanç sözleşmesi bulunmadığı kabul edilse dahi davalı ve karşı davacı Türk Medeni Kanununun 724.maddesine dayanarak temliken tescil talebinde bulunmuş sayılır. Zira, daima çoğun içinde aza dair istemler de vardır. Bu bakımdan eldeki uyuşmazlıkta Türk Medeni Kanununun 724.maddesi ile ilgili açıklamalarda bulunulması gerekmektedir.
Türk Medeni Kanunu m. 684. ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet … sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Şüphesiz, malzeme sahibi adi yazılı bir sözleşmeyle taşınmaz alıp da bu taşınmaz bölümünün bedelini taşınmazı haricen satın aldığı tarihte arazi malikine ödemişse, bedelin ayrıca ödetilmesi gerekmez.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince;
Davalı ve karşı davacının dayandığı 06.09.1988 tarihli adi yazılı sözleşme tapulu bir taşınmazın harici satışına ilişkindir. Taşınmaz böylesi bir sözleşmeyle satın alınmışsa, malzeme sahibinin ileride mülkiyetin kendisine geçeceği inancıyla başkasına ait arazi üzerinde kendi malzemesiyle yapı yaptığının, dolayısıyla iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir. Kısaca, malzeme sahibi davalı ve karşı davacının iyiniyetli olduğunun kabulü ile mahallinde keşif yapılarak bilirkişi krokisinde (A) ile gösterilen taşınmaz bölümü üzerindeki yapı değerinin yeniden saptanması, böylelikle eldeki davada Türk Medeni Kanununun 724.maddesine dayalı temliken tescil istemi için aranan ikinci koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği hususu üzerinde durulması gerekir. Bu koşul da gerçekleşmişse, dava konusu taşınmazın imar planı kapsamında olması sebebiyle ve bir imar parseli olmasından ötürü paylı olarak tescilinin olanaklı bulunduğu düşünülmeli, karşı dava bütün deliller toplandıktan sonra hükme bağlanmalıdır. Diğer taraftan belirtilmelidir ki, yapının imar mevzuatına uygun ya da aykırı olmasının bu davada incelenmesi gerekmez. Çünkü, imar mevzuatına uygunluk veya aykırılık hakkında karar verecek olan yer uygulamayı yapacak olan idari mercilerdir.
Karşı davanın yanılgılı değerlendirilmesi ve eksik inceleme ve araştırmayla reddedilmesi açıklanan nedenlerle doğru olmamıştır.
2-Yukarıdaki bozma nedenine göre mülkiyet … sahibi davacı ve karşı davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davalı ve karşı davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 2.bentte yazılı nedenlerle davacı ve karşı davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 26.09.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.