YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/9445
KARAR NO : 2011/12582
KARAR TARİHİ : 24.10.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.05.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 18.03.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı kooperatif, 11.02.1993 tarihli kooperatif kararı ile davalı adına kayıtlı 573 ada 48 parsel numaralı taşınmaz üzerine inşaat yapılmasına karar verildiğini, daha sonra taşınmaz üzerine inşaat yapılarak taşınmazdaki bağımsız bölümlerin kooperatif üyelerine teslim edildiğini, ancak Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/1013 E – 2001/995 K sayılı ilamı ile 11.02.1993 tarihli kooperatif kararı ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespit edildiğini, müvekkilinin iyiniyetli olarak taşınmaz üzerine bina yaptığını ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olduğunu belirterek uygun bedel karşılığında taşınmazın tapu kaydının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu gerekçesi ile sözleşme hükümleri uygulanmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalılar vekili temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanunu m. 684. ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması
halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde
bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
HMK’nun 25. maddesi hükmünce Kanunda öngörülen istisnalar dışında, hâkim, iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek davranışlarda dahi bulunamaz. HMK’nun 26 m. maddesinde hükme bağlanan ve uygulamada “taleple bağlılık” kuralı olarak bilinen ilke uyarınca yasaların öngördüğü ayrık durumlar hariç hakim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Eldeki davada davacı, dava dilekçesinde açıkladığı hukuki işlemler ve olayları Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yazılı iyiniyet koşulunun göstergesi olarak açıklamış ve dilekçesinin sonuç kısmında da taşınmazın uygun bir bedel karşılığında adına tescilini istemiştir. Hal böyle olunca; mahkemece yukarıda açıklanan Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmü uyarınca temliken tescil koşullarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin yöntemince araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, kesinleşmiş mahkeme kararı ile inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu tespit edilmesine rağmen inşaat sözleşmesi geçerliymiş gibi karar verilmesi doğru olmamış bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına 24.10.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi