YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/7054
KARAR NO : 2012/10959
KARAR TARİHİ : 25.09.2012

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.06.1990 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; asli müdahilin davasının açılmamış sayılmasına, asıl davanın kabulüne dair verilen 17.01.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … … mirasçıları tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne dosya içinden duruşma pulu çıkmadığından duruşma talebinin reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
… mirasçıları olan davacılar …, …, … ve … 12.04.1962 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan …’ın, miras bırakanları …’ye 63 ve 114 parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerinin yarısı ile 439 parseldeki hissesinin tamamını satmayı vaat ettiğini, 14.04.1962 tarihli Noterde düzenlenen beyannamede 63 sayılı parselde satışı vaat edilen hissenin tüm hisse olduğunun kabul edildiğini, 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan … …’nın Sultançiftliği mevkiinde bulunan “tapunun rengi K grubu 32 karmen renk, D grubu 38, F grubu 38, E grubu 38 parselleri” satmayı vaat ettiğini, aynı şekilde Sultançiftliği’ndeki müşterek mülkiyet rejimine tabi hak ve hisselerin miras bırakanlarına satıldığını, taşınmazların da teslim edildiğini, satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasından sonra bir kısım parsellerdeki payların tapuda devralındığını, kadastro mahkemesinde davalar açıldığını, davalı …’ın hem kendi hisselerini hem de … …’dan aldığı hisselerin tamamını murislerine sattığından bahisle; 171, 172, 173, 174, 484, 787, 788, 789, 790, 792, 793 ve 794 parsel sayılı taşınmazlardaki satış vaadi borçlularına ait hisselerin iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Davacılar 22.09.2010 tarihli dilekçelerinde ise, dava konusu 171, 172, 173, 174, 484, 674, 787, 788, 789, 790, 792, 793, 794 ve 999 sayılı parseller ile 744 ada 1 parsel, 2038 ada 2 parsel ve 3101 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda davalılardan … … mirasçıları adına kayıtlı hisselerin iptali ile adlarına tescilini talep etmişlerdir.
… … mirasçıları davalılar … … (…), … … (…) ve … görev itirazında bulunmuş, ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesindeki 10 yıllık hak düşürücü sürenin de geçtiğini, davanın reddini savunmuşlardır.
Davaya aynı zamanda asli müdahil olarak katılan … … mirasçıları … ve diğerleri dava konusu taşınmazların aslında ortak olarak satın alındığını, satın alanlar arasındaki sözleşmeye göre her bir satın alana 52/5760 pay düştüğünü ileri sürerek tapu kayıtlarında … … adına olan payın … … mirasçıları adına tescilini istemişlerdir.
Mahkemece, davacıların dayandığı 12.04.1962 tarihli satış vaadi sözleşmesinin resmi şekle uygun olarak düzenlenmediği, 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satışı vaat edilen taşınmazların tapu kaydının … … tarafından davacılara devredildiğinden davanın konusuz kalması nedeniyle davaların reddine karar verilmiş, davaya müdahil olarak katılmak isteyen … … mirasçılarının talepleri ise hukuki yararları bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.
Hükmü davacılar ile davaya müdahil olarak katılmak isteyen … … mirasçıları temyiz etmişlerdir.
Dairemizin 05.07.2007 tarihli ve 2007/2627 Esas, 8892 sayılı kararı ile “… 12.04.1962 tarihinde biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlara ilişkin davacı iddiası sözleşme kapsamına göre değerlendirilmeli, gerekli inceleme ve araştırma yapılarak çekişmenin esası hakkında bir hüküm kurulmalıdır.
Davacıların 07.07.1958 tarihli sözleşmeye dayalı iddialarına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Bu sözleşmede vaat borçlusu olan … …, vaad alacaklısı davacılar miras bırakanı …’ye sözleşmenin 2 ve 3. sayfasında yazılı taşınmazların satışı vaadinde bulunmuştur. Satış vaadine konu taşınmazlardan bir kısmı sözleşmeye örneğin; “kahverengi K grubu 32 parsel” gibi tapu sicilinde alışık olunmayan bir tarifle geçirilmiştir. Mahkemenin öncelikle sözleşmeye yazılan bu gibi tariflerin hukuki anlamda neyi ifade ettiğini
taraflardan sorup saptaması, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırması, vaat borçlusu … …’nın satım vaadinde bulunduğu halde sözleşmeye konu bir kısım parsellerden vaat alacaklısına mülkiyeti geçirmediği kayıtlar varsa bununla ilgili değerlendirmeyi sonucuna uygun yapması gerekir. Mahkemece satış vaadine konu taşınmazların hangi parseller olduğu ve bu parsellerden mülkiyeti nakledilmemiş olanlar varsa bunların hangi parseller olduğu açığa kavuşturulmadan satış vaadine konu tüm parseller mülkiyeti vaat borçlusu tarafından alacaklıya tapuda devredilmiş gibi davanın reddi doğru olmamıştır.
Eksik inceleme ve araştırmayla istem reddolunduğundan kararın bu nedenle bozulması da gerekir.
2- Davaya müdahil olarak katılmak isteyen … … mirasçılarının temyiz itirazlarına gelince;
… … mirasçıları harcını ödemek suretiyle tüm taşınmazlarda örnekleri dosya arasında bulunan “… … Çiftliğini satın alan hissedarlara mahsus taahhüt senedi” başlıklı belgelere dayanarak hak iddiasında bulunmuştur. Davaya müdahale istemlerinde hukuki yararlarının bulunduğu şüphesizdir. O yüzden müdahale istemlerinin kabulü ile iddialarının nedenleri açıklattırılarak delilleri toplanmak suretiyle istemlerinin sonuçlandırılması gerekirken hukuki yararları bulunmadığından söz edilerek müdahale taleplerinin reddi doğru değildir.
Kararın açıklanan nedenle de … … mirasçıları yararına bozulması gerekir.” denilerek bozulmuştur.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; davalı ve müdahil davacılar … … mirasçıları …, … (…) …, … (…) …, … …, … (…) …, … (…) … ve … …’nın davalarının 16.10.2008 tarihli celsede davanın takip edilmemesi nedeniyle HUMK’nun 409.maddesi gereğince işlemden kaldırıldığı ve müdahil davacılar tarafından yenilenmediğinden 6100 sayılı HMK’nın 150/5. maddesi uyarınca AÇILMAMIŞ SAYILMASINA, davacılar … mirasçılarının davasının ise KABULÜNE karar verilmiş olup hükmü davalılardan … … mirasçıları temyiz etmişlerdir.
Mahkemece, Dairemizin bozma ilamına uyulmuş ise de bozma ilamı doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemeler yapılmamıştır. Şöyle ki;
Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89.
madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gerçekten Borçlar Kanununun 213 ve ön sözleşmeye ilişkin 22. maddesi hükmü gereğince taşınmaz mülkiyetini nakletme özelliğinden dolayı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekilde yapılması koşuluna bağlıdır. Yasadaki resmi senetten maksat yasaların yetkili kıldığı memur tarafından usulüne uygun tanzim ve tasdik edilmiş senettir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerini düzenleyecek olan resmi memur ise 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesi hükmü gereğince kuşkusuz noterliktir. Zira, anılan yasanın 60. maddesinin 3. bendinde noterlerin görevleri arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” da bulunmaktadır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri hukuken sözleşme özelliği taşıdığından hiç şüphesiz sözleşmenin varlığı için iki tarafın yani vaat borçlusu ile vaat alacaklısının sözleşmenin yapıldığı anda birlikte bulunmalarını ve sözleşme iradelerini noter önünde açıklamalarını gerektirir. O yüzden, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri noterlikçe re’sen tarafların huzurunda onların irade beyanları alınarak ve bu iradeleri resmi senede geçirilerek düzenlenir.
Bu kısa açıklamalardan sonra somut uyuşmazlığa gelince; gerek 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmesi gerekse de 12.04.1962 tarihli satış vaadi sözleşmesi yasada belirtilen biçim koşullarına uygun ve geçerli olup satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlara ilişkin talep … doğuracağı tabidir. Ancak, karara dayanak yapılan satış vaadi sözleşmelerinin içeriği incelendiğinde, temyiz eden davalıların murisi … …’ın adı geçen sözleşmelerin tarafı olmadığı anlaşılmaktadır. 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmesinde davacılar murisi … vaat alacaklısı, … … da vaat borçlusudur. 12.04.1962 tarihli satış vaadi sözleşmesinde ise davacıların murisi … vaat alacaklısı, … ise vaat borçlusudur.
Hüküm kurulurken satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu konumunda olmayan … … ve mirasçılarının tapu kayıtlarından toplamda 104/5760 hissenin iptal edilerek davacılar adına tescil edilmesinin başka bir deyişle “satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan kişi ve onun mirasçıları aleyhine” karar
verilmesinin gerekçesi açıklanmış değildir. Karar bu yönüyle isabetli olmamıştır.
Davacılar muhtelif tarihlerdeki dilekçelerinde, dosya arasında mevcut olan “… Sultançiftliğini satın alan hissedarlara mahsus taahhüt senedi” başlıklı 1949 tarihli belgeye dayanmışlardır. Söz konusu belge incelendiğinde; bir kısım davalıların murisi … …’ın da aralarında bulunduğu 11 kişinin dava konusu taşınmazların da içinde bulunduğu … Sultançiftliği’nin 3/4 hissesini satın aldıkları, aralarında satış vaadi sözleşmelerinde vaat borçlusu konumunda bulunan … … ve …’ın da olduğu 89 kişinin para verdiği ancak taahhüt senedinin aralarında … …’ın da bulunduğu 11 kişi adına yapıldığı sabittir. Davacılar, murisleri …’nin vaat alacaklısı olduğu yukarıda bahsi geçen satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaadi borçlusu konumundaki … … ve … adına bu taahhüt senediyle … … tarafından alınan ancak tapuda intikalin yapılmadığını iddia ettikleri payları talep etmektedirler. Bu husus bilhassa davacıların 27.05.1998 tarihli dilekçelerinden anlaşılmaktadır. Mahkemece 1949 tarihli taahhüt senedi başlıklı belgenin incelenmeden, hukuki nitelendirmesi yapılmadan hüküm kurulmuş olması da doğru olmamıştır.
Diğer yandan, 1949 tarihli taahhüt senedindeki hakların tasfiyesi niteliğinde olan Eyüp Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 10.10.1952 tarihli 1951/35 Esas, 1952/900 sayılı izalei şuyu kararında, temyiz eden bir kısım davalıların murisi … … davalılar arasında olup 1949 tarihli taahhüt senediyle satın alınan taşınmazlardaki kendisine düşen paylara ilişkin oranlar belirlenmiştir. Söz konusu kararda davacıların taleplerine dayanak yaptıkları … … ve …’dan kendilerine geldiğini iddia ettikleri paylara ilişkin herhangi bir açıklık bulunmamaktadır. Söz konusu mahkeme kararının ve içeriğinin incelenmemesi de doğru görülmemiştir.
Dava konusu taşınmazların tapularının oluşumuna esas teşkil eden Gaziosmanpaşa Tapulama Mahkemesi’nin 18.06.1987 tarihli 1972/9 Esas, 1987/10 sayılı kararı incelendiğinde; eldeki davada davacı olan … mirasçılarının bu dosyada müdahil oldukları, … … mirasçıları ile … ve … …’nın davalı konumunda bulundukları, davanın tespitite itiraz davası olduğu anlaşılmaktadır. … mirasçılarının eldeki davaya konu olan satış vaadi sözleşmelerine ilişkin iddialarını bu dosyada ileri sürdükleri ancak mahkemece bu talebin görev yönünden reddine karar verildiği, bu dosyada 1949 tarihli taahhüt senediyle 1952 tarihli izalei şuyu kararının irdelendiği, netice itibariyle aralarında dava konusu edilen taşınmazların da bulunduğu bazı parseller yönünden … … ve 65 arkadaşı adına tescil kararı verildiği saptanmıştır. Mahkemece, tapulama mahkemesinin bahsi geçen kararının incelenip tartışılmamış olması da isabetli değildir.
Her ne kadar, bozma ilamımızda satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğuna değinilerek karar bozulmuş ise de satış vaadine konu edilen yerlerin belirlenmesinde dosya içerisinde mevcut olan “… Sultançiftliğini satın alan hissedarlara mahsus taahhüt senedi” başlıklı 1949 tarihli belge ile 1949 tarihli taahhüt senedindeki hakların tasfiyesi niteliğinde olan Eyüp Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 10.10.1952 tarihli 1951/35 Esas 1952/900 sayılı izalei şuyu kararı ve Gaziosmanpaşa Tapulama Mahkemesi’nin 18.06.1987 tarihli 1972/9 Esas, 1987/10 sayılı kararı da değerlendirilerek vaat borçlularına isabet ettiği iddia edilen paylar belirlenerek bir karar vermek gerekirken belirtilen hususlar değerlendirilmeksizin hüküm kurulduğu görülmüştür.
Bu durumda mahkemece, davada dayanılan 12.04.1962 ve 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmeleri; 1949 tarihli taahhüt senedi, 1952 tarihli izalei şuyu kararı ve 1972/9 Esas sayılı tapulama mahkemesi kararıyla birlikte değerlendirilerek ve yukarıda değinilen diğer bütün hususlar araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekili … … mirasçılarının temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 25.09.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.