YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/2403
KARAR NO : 2010/4224
KARAR TARİHİ : 20.07.2010

Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı-k.davalı …, davacı kooperatif ile davalı-k.davacılar …, …, …, …, … vekillerince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-k.davalılar vekili Avukat … ile davalı-k.davacı … vs. vekili Avukat …, diğer davalılar … vs. vekili Avukat …, davalılar vekili Avukat … ve diğer davalı … vekili Avukat … …. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –
Davacılar … ve Kooperatif vekili 26.08.1997 tarihli daire karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahiplerine %47 oranında bağımsız bölüm verilmesinin, her bloktan dengeli dağıtım yapılmasının kabul edildiğini, inşaatın devamı sırasında arsa sahipleri ile yapılan sözlü anlaşma ile taraflara ayrı bloklar verilmesinin kararlaştırıldığını, arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılan blokun inşaatına başlamadan önce imar durumunun değiştirildiğini, arsa sahiplerine ait blokun inşaat alanının daraltıldığını, arsa sahiplerinin %47 oranının tamamlanması için kendilerine ait bloktan arsa sahiplerine bağımsız bölüm ayrıldığını, trafo binası, bekçi kulübesi, kanalizasyon sistemi, PTT hattı, elektrik hattı, istinat duvarı gibi ilave işler yapıldığını, arsa sahiplerinin bunların bedellerini ödemeyi kabul etmediklerini, inşaatın devamı sırasında ülkede ekonomik kriz yaşandığını, iki blok arasına
15.H.D.
2010/2403
2010/4224
istinat duvarının belediyenin şart koşması nedeniyle yapıldığını, bu durumların inşaat maliyetlerini arttırdığını belirterek, ilave işlerin maliyetlerinin tespitini, arsa sahiplerinden tahsilini veya sözleşmedeki paylaşım oranlarının değişen şartlara göre yeniden tespitini istemiş, davalı arsa sahipleri vekili yapılanların sözleşme gereği olduğunu, sözleşme dışı iş bulunmadığını, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım şekli ve oranının değiştirilmediğini, sözlü anlaşma yapılmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
Arsa sahipleri vekili İzmir 11. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/68 E. sayılı dosyasında, sözleşme gereği paylaşımın yapılması, taraflara düşen bağımsız bölümlerin arsa payları ile birlikte belirlenmesi, kat irtifakının kurulması, taraflar arasındaki muarazanın giderilmesi istemlerinde bulunmuş, … ve Kooperatif vekili davanın reddini istemiş, karşı dava olarak dava dilekçesindeki iddialarını tekrarlamışlar, bu dava dosyasının asıl dosya ile birleştirilmesine karar verilmiştir.
Arsa sahipleri vekili İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/993 E. sayılı dosyasında, gecikme tazminatı isteminde bulunmuş, … vekili davanın reddini istemiş, bu dava dosyasının da asıl dosya ile birleştirilmesine karar verilmiştir.
Mahkemece, yüklenici payının %69,89, arsa sahipleri payının %30,11 olarak tespitine, bu oranların ve fiili paylaşım şeklinin kat irtifakı kurulması sırasında gözönünde tutulmasına, muarazanın bu şekilde giderilmesine, davacıların diğer istemleri ile arsa sahiplerinin gecikme tazminatı istemlerinin reddine, kat irtifakının kurulması yönünden mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş, karar … dışındaki taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Dosyada bulunan 26.08.1997 tarihli Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yüklenici olarak …, arsa sahipleri olarak da davalı ve birleşen dosyaların davacıları tarafından imzalanmıştır. Sözleşmede arsa sahiplerine %47, yükleniciye %53 oranında pay verilmesi arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin her bloktan zemin, çatı ve normal kat olarak dengeli dağıtılması kabul edilmiş, inşaatın bir yıl içerisinde ruhsat alınıp, ruhsat tarihinden itibaren 36 ayda bitirilmesi, iskân ruhsatlarının giderleri karşılanarak yüklenici tarafından alınması, yüklenicinin arsa sahiplerinin tüm hakları aynı kalmak kayıt ve şartıyla sözleşmeyi dilediği kooperatife devir edebileceği kararlaştırılmıştır.
Sözleşmeyi yüklenici olarak imzalayan … ile kooperatif arasında yapılmış yazılı bir devir sözleşmesi dosyaya konulmamıştır. Kooperatif karar defterindeki 01.09.1997 tarihli kararda, sözleşmenin 7. maddesindeki arsa sahipleri tarafından verilen devir yetkisine dayanılarak, arsa sahiplerine %47’si verilmek şartıyla sözleşmenin devir alınmasına karar verildiği belirlenmiştir. Kooperatif bu şekilde sözleşmenin tarafı olmuştur. Davacı kooperatifin sözleşmenin tarafı olmasına ve yüklenici sıfatı kazanmasına arsa sahiplerinin itirazları bulunmamaktadır.
Davacılar dava dilekçesinde ve yargılama sırasında arsa sahipleri ile yapılan sözlü anlaşma sonucu sözleşmedeki paylaşım şeklinin değiştirildiğini, birinci blokun kendilerine, ikinci blokun arsa sahiplerine ait olmasının kararlaştırıldığını iddia etmişlerdir. Davacıların
15.H.D.
2010/2403
2010/4224
bu iddiaları arsa sahipleri tarafından kabul edilmemiş, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım şeklinde değişiklik yapılmadığı, blok olarak paylaşımın söz konusu olmadığı savunulmuştur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu nitelikteki sözleşmelerde yapılacak esaslı değişikliklerin de BK’nın 12. maddesi uyarınca ayni şekilde ve yazılı yapılması gerekir. Davacılar sözleşmedeki paylaşım şeklinin değiştirilmesine ilişkin yazılı bir belgeyi dosyaya koymamışlar, sözlü anlaşma yapıldığını iddia etmişlerdir. Bu iddia arsa sahipleri tarafından kabul edilmediğine ve davacılar tarafından da yazılı belge ile kanıtlanmadığına göre, sözleşmedeki paylaşım şeklinin değiştirildiği iddiasının kabul edilmesi mümkün değildir. Mahkeme kararındaki kat irtifakının kurulması sırasında fiili paylaşım durumunun gözönünde tutulması ibaresi bu iddianın ve yüklenici tarafça oluşturulan fiili durumun kabulü anlamında olduğundan bozma nedenidir.
3-Mahkemece sözleşmedeki %47-%53 paylaşım oranının değiştirilmesine de karar verilmiştir. Bu değişikliğin gerekçesi yüklenici tarafın ilave imalâtlar yapmış olmasıdır. Arsa sahipleri ilave iş yapılmadığını, yapılanların sözleşme gereği olduğunu savunmuşlardır. Sözleşmede masraflar dahil olmak üzere iskân ruhsatının yüklenici tarafça alınması kabul edilmiştir. Bu durum arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi, her şeyiyle oturulabilir şekilde teslimi anlamına gelmektedir. Dava dilekçesinde belirtilen ve bilirkişiler tarafından değerlendirilen imalâtlar bağımsız bölümlerin kullanılması için zorunlu imalâtlardır. Yüklenici taraf konunun uzmanı olup, arsaları görerek ve değerlendirerek sözleşme imzaladığına göre, gerekli tüm imalâtları ve belediyenin zorunlu kıldığı istinat duvarını yapmak zorunda olup, bu işler için arsa sahiplerinden bedel isteminde bulunamaz.
Dairemizin yerleşmiş uygulamasına göre, yüklenici ancak arsa sahibinin bağımsız bölümlerine sözleşmede kararlaştırılan dışında imalât yaptıysa bunların bedellerini isteyebilir. Ortak yerlere yapılan fazla imalâtlardan arsa sahipleri gibi yüklenici veya ondan bağımsız bölüm alanlar da yararlandıklarından, ortak yerlere yapılan fazla imalâttan dolayı yüklenici arsa sahiplerinden talepte bulunamaz. Yüklenici tarafça bildirilen imalâtlar ortak kullanım için yapıldığından, bunların sözleşme dışı imalât kabul edilmesi halinde dahi, yüklenicinin arsa sahiplerinden bedel istemesi mümkün değildir. Ancak bunların yapım süresi kadar inşaat süresine ekleme yapılması ve bilirkişilerin yaptığı gibi teslim tarihinin buna göre belirlenmesi gerekir.
Sözleşme dışı imalât yapılmışsa, yukarıda açıklanan kurallara göre yüklenici bedelini isteyebileceği imalât için, yapıldığı yıl mahalli serbest piyasa rayiçlerine göre talepte bulunabilir. Bu imalâtlar nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranının değiştirilmesini isteyemez.
Yüklenici tarafça arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler için sözleşme dışı fazla imalât yapıldığına ilişkin bir istem olmadığına göre, bu konudaki istemin kabul edilmesi ve bu nedenle paylaşım oranlarının değiştirilip yeniden belirlenmesi doğru olmamıştır.
4-Arsa sahipleri birleştirilen İzmir 11. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/68 E. sayılı dosyasında, sözleşmeye göre paylaşımın yapılması, taraflara ait bağımsız bölümlerin arsa payları ile birlikte belirlenmesi, taraflar arasındaki muarazanın giderilmesi istemlerinde de bulunmuşlardır. Taraflar arasındaki muarazanın giderilmesi için sözleşmedeki paylaşım oranı
15.H.D.
2010/2403
2010/4224
ve şekline göre bağımsız bölümlerin paylaştırılması gerekir. Kat irtifakı kurulmamışsa, her bağımsız bölümün Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, ileride kurulacak kat irtifakına esas olacak şekilde arsa paylarının konunun uzmanı bilirkişilere hesaplattırılması ve paylaşım yapılırken belirlenecek arsa paylarının da dikkate alınması, bağlantı kurulması zorunludur.
Mahkemece, bu konularda araştırma yapılmadan ve keşif yapılarak konunun uzmanı bilirkişilerden rapor alınıp paylaşım gerçekleştirilmeden, paylaşım oranı değiştirilmek suretiyle ve yüklenici tarafça yapıldığı anlaşılan fiili paylaşım durumuna değer verilerek muarazanın giderilmesine karar verilmesi de hatalı olmuştur.
5-Birleştirilen İzmir 11. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/68 E. sayılı dosyasına verdikleri cevap dilekçesi ile … ve kooperatif karşı dava açmışlar, asıl dosyadaki istemlerini karşı davaya da konu yapmışlardır. Harcı yatırılarak açılan karşı dava bulunduğuna göre, bu dava hakkında da hüküm oluşturulması zorunludur. Mahkemece … ve Kooperatif tarafından açılan dava ile ilgili hüküm kurulmaması da doğru olmamıştır.
Yapılacak iş, arsa sahiplerine ait olacak bağımsız bölümler için sözleşme dışı imalât yapıldığı iddiası bulunmadığına göre, paylaşım oranının değiştirilmesi veya alacak ve paylaşım şeklinin sözlü anlaşma ile değiştirildiğine ilişkin yüklenici tarafın davasının reddedilmesinden, arsa sahipleri tarafından açılan ve bu dosya ile birleştirilen İzmir 11. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/68 E. sayılı dosyasındaki yukarıda belirtilen istemler hakkında konunun uzmanı bilirkişilerden keşifle Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak hüküm kurulmasından, hüküm kurulmayan karşı dava hakkında da hüküm oluşturulmasından, arsa sahibi …’un durumunun kayıtlar getirtilerek değerlendirilmesinden ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, kararın 2., 3. ve 4. bentler uyarınca arsa sahipleri, 5. bent uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA, … ve Kooperatifin diğer temyiz istemi konusunda bu aşamada karar verilmesine yer olmadığına, 750,00’şer TL vekâlet ücretinin taraflardan karşılıklı olarak alınarak, Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunan diğer tarafa verilmesine, fazla alınan temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacılar ile davalı-k.davacılara geri verilmesine, 20.07.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.