YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/2547
KARAR NO : 2011/5666
KARAR TARİHİ : 26.04.2011

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılardan … ve … vekillerince temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 2007 ada 23 parsel sayılı taşınmazın satılması yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiş, davalılardan … vekili dava konusu taşınmazın muristen sonra 07.01.1993 tarihinde yapılan taksim sözleşmesiyle paylaşıldığını ve sözleşmenin tapuya tescil edildiğini, davalı … vekili ise fiili taksim sonucu davalı …’e düşen bağımsız bölümü satın aldığını belirterek davanın reddine, olmazsa kat mülkiyeti kurulmak suretiyle taksimine karar verilmesini istemiş, mahkemece taşınmazın mevcut durumu ile paydaşlar arasında aynen veya ivaz ilavesi suretiyle kat mülkiyeti kurulamayacağından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 699/2.maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan, taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı Yasanın 12.maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (K.M.K. m.1), yapının tümünün kargir olması (m.50/2) ve tapuda malik olan her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,
yine 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan kanunun 10.maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, özellikle tapu kaydı içeriğinden; dava konusu taşınmazın taksim sonucu …, … ile … adına 1/3 er pay olarak tescil edildiği, 07.01.1993 gün -1061 yevmiye nolu miras taksim sözleşmesi ile bodrum kattaki iki dükkanın paylı olarak bırakıldığı, iki ve dördüncü katlardaki dairelerin …’a, bir ve üçüncü kattaki dairelerin …’a, zemin ve beşinci katlardaki dairelerin ise …’a ait olmak üzere paylaştırıldığı ve bu taksim sözleşmesinin tapuya tescil edildiği, devam eden süreçte paydaşlardan … ve …’nın paylarını sattıkları, binanın onaylı mimari projeye uygun olmadığı (binanın tüm katlarında aydınlık bölümlerinin bağımsız bölümlere eklendiği, bodrum kattaki ortak yerlerin birleştirilerek daireye dönüştürüldüğü, çekme katın tam kata çevrildiği), taşınmazın fiilen yedi bağımsız bölümü ve dört paydaşı bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu saptandığından kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi mümkündür. Ancak kat mülkiyetine geçiş için bu şartlar yanında yukarıda açıklanan diğer koşulların da varlığı zorunludur.
Mahkemece, öncelikle onaylı projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve onay verilebileceğinin saptanması durumunda fiili durumu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünden onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde yukarıda sözü edilen taksim sözleşmesi de gözetilerek her bir paydaşa bir bağımsız bölüm özgülenmeli, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda hiçbir araştırma ve yeterli inceleme yapılmadan dava konusu taşınmazın aynen paylaştırılmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 26.04.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.