YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/9435
KARAR NO : 2011/10726
KARAR TARİHİ : 27.10.2011

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde taşınmaz ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacılar vekili dava dilekçesinde … ada … parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalı taraf ise taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasını istemiş, mahkemece ortaklığın taşınmazda kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesi gereğince taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
2011/9435-10726
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde 4 bağımsız bölümlü bina mevcut olup taşınmazın tapuda davacılar ve davalı ile bunların ortak murisi adına kayıtlı olduğu, mevcut durumda 3 paydaşın bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmazın üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası’nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple mahkemece, kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 10. maddesi hükmü uyarınca taşınmazda kat mülkiyetinin kurulması için anılan Yasanın 12. maddesinde yazılı belgelerin de eksiksiz tamamlattırılıp dosyaya konulması gerekir. Dosya içerisindeki belgeler incelendiğinde taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına dayanak belgelerden anayapının yargılama sırasında hazırlanan mimari projesinin bilirkişi raporlarında incelendiği ve ikinci bilirkişinin, projenin dosyadaki binaya ait fotoğraflarla karşılaştırıldığında bir çok uyumsuzluğun bulunduğunu bildirdiği, hükme esas alınan üçüncü bilirkişi kurulu raporunda da mimari projenin onaylandığının ve birinci kattaki 2 adet dairenin brüt alanının 205,80 m² olmasının üst katta balkon ve mutfak eklentisi bulunmasından kaynaklandığının belirtilmesine karşın davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının projeye uygun olup olmadığının açıklanmadığı ayrıca her bir bağımsız bölümün değerleri ile oranlı arsa payının gösterilmeyip bunların herbirine m² cinsinden belli alanların özgülendiği, mahkemece bu rapora itibarla tarafların fiili taksim hususunda anlaşamadıkları da gözetilmeksizin üç adet bağımsız bölümün fiili taksim olduğu ileri sürülerek davacı ve davalılara, kalan bir bağımsız bölümün de kur’a yolu ile davacılardan …’a, her bir bağımsız bölümün arsa payı ve nev’i gösterilmeksizin sadece bulunduğu kat ve bağımsız bölüm numaraları yazılmak suretiyle hüküm kurulduğu bunun da Yargıtay uygulamalarına ve Yasa kurallarına uygun düşmediği anlaşılmaktadır.
Bu durum karşısında mahkemece davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının hazırlanan projeye uygun olup olmadığının denetlenmesi, aykırılık var ise giderilmesi, sonradan hazırlanan projeye uygun değil ise, mevcut haliyle projesinin çizdirilmesi halinde belediyeden alınacak ön bilgiye göre onay verilebileceğinin saptanması durumunda öncelikle mevcut duruma uygun onaylı projenin tamamlanıp onaylanması, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptandıktan sonra, tarafların fiili taksim hususunda anlaşamadıkları da dikkate alınarak tüm bağımsız bölümler için çekilecek kur’a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilerek yine kur’a ile paydaşlara özgülenmesi, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da yeniden
2011/9435-10726
belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve bu şekilde araştırmanın tamamlanmasıyla birlikte her bir bağımsız bölümün numarası, cinsi, arsa payı ve özgülendiği paydaşın adı-soyadı açıkça belirtilerek tesciline ve bu suretle kat mülikyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece yukarıda belirtilen eksiklikler giderilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, 27.10.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.