YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/14641
KARAR NO : 2011/121
KARAR TARİHİ : 17.01.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVALILAR : HAZİNE – KAHRAMANMARAŞ BELEDİYE BAŞKANLIĞI

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde; mevki ve sınırlarını bildirdiği Karacasu Kasabası, Köyiçi mevkiinde, bulunan taşınmazın tapuda kayıtlı olmadığını, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla taşınmaz edinme koşullarının müvekkili lehine oluştuğunu iddia ederek Medeni Yasanın 713. maddesi hükmüne göre müvekkili adına tescilini istemiştir. Daha sonra çekişmeli yer yargılama devam ederken yapılan imar uygulaması sonunda K.Maraş İli, Merkez İlçesi, Ferhuş Köyü, 1021 ada 2 parsel sayılı 2017.17 m2 yüzölçümü ile arsa niteliği ile Hazine adına tescil edilmiştir. Davacı vekili davasını bu nedenle tapu iptali tescil davası olarak ıslah etmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile K.Maraş İli, Merkez İlçesi, Ferhuş Köyünde bulunan ve tapuda maliye hazinesi adına kayıtlı bulunan 1021 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, Tapulama harici bırakılan yerde imar ihyaya dayalı olarak Medeni Yasanın 713/1. maddesi hükmüne göre açılan tescil ve imar uygulaması nedeniyle hazine adına olşturulan tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde dava tarihinden önce 19.04.1999 tarihinde ilan edilerek kesinleşen orman kadastrosu ve 2/B madde uygulaması bulunmaktadır. Merkez İlçe, Karacasu Kasabası Ferhuş Köyünde genel arazi kadastrosu 1960 yılında yapılmış ve sonuçları 17.09.1961 tarihinde kesinleşmiştir. Bu çalışmalarda dava konusu yer (TH) tapulama harici alan olarak bırakılmıştır.
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hükme yeterli değildir. Şöyle ki; hükme dayanak alınan Fen Bilirkişi … tarafından düzenlenen 01.04.2008 rapor ile 01.07.2009 tarihli ek rapor ve krokide tescile karar verilen dava konusu yerin yörede 1961 yılında kadastro yapılıp, 17.09.1961 tarihinde kesinleşen kadastro sırasında sadece eski ev yerlerinin kadastroya tabi tutulduğunu ve dava konusu yerle birlikte çevresinin (TH) tapulama harici bırakılan yerlerden olduğunu ve evrakı müsbitesinden hangi sebeple tapulama harici bırakıldığının belirlenemediğini, tapulama harici bırakılan dava konusu taşınmaz ve çevresinin 26.12.2008 tarihinde 1553 parsel olarak ve 480.284.58 m2 yüzölçümü ile Maliye Hazinesi adına ihdasen tescil edilmiş olduğunu, daha sonra yapılan imar planı uygulaması ile birden çok
-2-
2010/14641-2011/121

parsellere ifraz edilerek 1021 ada 2 parsel olarak Hazine adına 29.01.2009 tarih ve 1598 yevmiye ile tescil edildiğini bildirmiştir. Mahkemece 1961 yılında yapılan arazi kadastrosu sırasında çekişmeli taşınmaz ve çevresi için düzenlenen 27 – 28 – 29 – 30 numaralı kadastro paftasının orijinal aslından çekilmiş fotokopi örneği getirilmediği gibi, bölgeye ait daha sonraki yıllarda fotogometri yöntemiyle düzenlenen ve mülkiyet sınırını gösteren kadastro paftası da getirtilmemiştir. Çekişmeli taşınmazın hangi nedenle kadastro harici bırakıldığı mahkemece araştırılmamış ve çekişmeli taşınmaz gibi 1960 yılında yapılan kadastro sırasında tespit harici bırakılan, ancak daha sonra 1999 yılında yapılan orman kadastrosunda orman kadasro sınırı içine alınan taşınmazlarla aynı konumda olduğu gibi dava konusu yerin hangi nedenle orman sınırları içine alınıp alınmadığı kesin olarak belirlenmemiş, dava konusu taşınmazın eğim durumu kesin olarak bilimsel yöntemlerle saptanmamıştır. Çekişmeli taşınmaza en yakın komşu kadastro parselleri paftasından tespit edilerek bu parsellere revizyon gören varsa tapu ve vergi kayıtları getirtilip taşınmaz yönünü ne olarak gösterdiği üzerinde durulmamıştır. Keza imar uygulaması sonucu Hazine adına ihdasen tescil edilen 1553 parsel ile bu parselden imar uygulaması sonunda ifrazen oluşturulan davaya konu 1021 ada 2 parsel sayılı taşınmazın Hazine adına tescil sebebi olan iktisap nedeni üzerinde durulmamış, Hazine lehine bir ecrimisil uygulamasının olup olmadığı sorulup araştırılmamıştır.
Dava özünde, 3402 Sayılı Yasanın 17. maddesi bağlamında imar ihyaya dayalı olarak medeni yasanın 713. maddesine göre açılmış tescil davası olup, yörede 1982 ve 2008 tarihlerinde yapılan yapılan imar planı uygulamalarıda, 3402 Sayılı Kadastro Yasasının 17/2. maddesine göre tam olarak açıklığa kavuşturulmamıştır. Davanın kabulü veya reddi diğer olgular yanında somut olayda bu konuda odaklanmaktadır. Zira; dosya içersinde bulunan Belediye Başkanlığı İmar dairesi ile mahkemenin yaptığı muhtelif tarihlerdeki yazışmalara verilen cevaplarda; 27.01.2009 tarih 123-78 sayılı yazısında; (K. Maraş İli, Merkez İlçesi Karacasu Kasabası (Beldesi)’nın 1993 yılında belediyelik olduğu ve belediyenin 2007 yılı içersinde Konut alanına (AT) imar revizyon planı yapıldığı) yine 22.09.2008 tarh ve 861-503 sayılı yazısında; (K. Maraş İli, Merkez – Karacasu Kasabası Ferhuş Köyünde imar planının 03.12.1982 tarihinde iller bankası tarafından onaylanarak kesiştiği, ancak yerleşim yerleri revizyon imar planı uygulamasının 04.09.2007 tarih 06 numaralı belediye encümen kararı ile yapıldığı) yine 27.04.2009 tarih ve 2649 sayılı yazısında; (İlimiz Merkez Ferhuş mahallesinde bulunan ve kadastroda tapulama harici bırakılan alanların belediye encümeninin 11.09.2008 tarih ve 88 sayılı kararı ile imar uygulamasına tabi tutulduğunu ve davaya konu olan yerin 1021 ada 2 nolu parsel olarak maliye hazinesi adına tescil edildiği) bildirilmiştir. Nevar ki; çekişmeli taşınmaz ve çevresinin net olarak hangi tarihte nazım imar planı içersine veya uygulama imar planı içersine alındığı tam olarak saptanamamıştır. Bu husus davanın niteliğine göre esasını etkilemektedir, Zira 3402 Sayılı Kadastro Yasasının 17. maddsine göre; orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14’üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz. denilmektedir. Kural olarak; kadastroda taşlık-kayalık ve çalılık gibi nedenlerle tespit harici bırakılan bir yerin imar ve ihya yoluyla kazanılabilmesi için, imar-ihya edildiği tarihten imar planı içerisine alındığı tarihe kadar 20 yıldan fazla süreyle ekonomik amacına uygun çekişmesiz ve aralıksız ve mülk edinmek amacı ile tasarruf edilmiş olması gerekir. Başka bir anlatımla; para ve emek sarfedilerek yapılan imar
-3-
2010/14641-2011/121

ihya olgusunun taşınmazın imar planı kapsamına alınmadan önce gerçekleşmiş olması ve imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten taşınmazın imar planı içersine alındığı tarihe kadar da kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğinin dolmuş olması zorunludur. Taşınmazın imar planı kapsamına alındığı tarihten sonraki zilyetliğe de değer verilemez. Somut olayda; Yerel bilirkişi ve tanık anlatımlarına göre taşınmaz üzerindeki zilyetliğin 1974 yılındanberi süregeldiği söylenmiştir. Bu durumda, taşınmazın 1982 yılında imar planı kapsamına alındığının saptanması halinde zilyetliğin başladığı tarihten taşınmazın imar planı kapsamına alındığı tarihe kadar 8 yıl gibi az bir süre geçtiği ve 20 yıllık kazanım süresinin dolmadığı açıktır. Şayet taşınmazın 1982 yılı nazım imar planı dışında iken 2008 yılında yapılan revizyon imar planı kapsamına alındığının saptanması halinde ise, taşınmazda imar ihya çalışmalarının hangi tarihte başladığı ve hangi tarihte tamamlandığı imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten taşınmazın imar planı içersine alındığı 2008 tarihine kadar kazandırıcı zamanaşımı zilyetlik süresinin dolduğunun kabulü ile diğer koşullarında varlığı halinde ancak gerçek kişi lehine tescile karar verilebileceğinin düşünülmesi, aksi takdirde 3402 Sayılı Yasanın 17/2. maddesindeki engel nedeniyle davacı yararına tescile karar verilemeyeceğinin düşünülmemesi doğru bulunmamıştır. Bu nedenle;
3402 Sayılı Kadastro Yasasının 17. maddesi gereğince orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen ve il, ilçe ve kasabaların imar planları kapsamında kalmayan araziden masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilip tarıma elverişli hale getirilen (ev ve benzeri tesisler yapmak, dışarıdan toprak getirilerek tarıma elverişli hale getirmek imar ihya olarak kabul edilemez) ve imar ihyanın tamamlandığı tarihten tescil davasının açıldığı ya da tesbit tutanağının düzenlendiği güne kadar 20 yıl süreyle zilyet edildiği ileri sürülerek tapuya tescili istenen taşınmazların, Kadastro Yasasının 14. maddesinde yazılı diğer koşulların yanında niteliğinin, imar ihya edildiğinin ve üzerinde sürdürülen zilyetliğin, başlangıç ve süresinin, kullanılıp kullanılmadığının ve tasarruf sınırlarının ne olduğunun takdiri delil olan yerel bilirkişi ve tanık sözleri yanında, gerçeğin bir resmi olan en eski tarihli hava fotoğrafı ile gerçeğin modeli olan memleket haritaları ile dava tarihinden ya da kadastro tesbit tarihinden 15 – 20 yıl önce en az iki zamanda birbirini izleyen bindirmeli olarak çekilen çiftli hava fotoğrafları ve bu fotoğrafların yorumlanması ile üretilen memleket haritaları ve standart topografik fotogrametri yöntemi ile düzenlenen kadastro haritalarının, özellikle ön bindirmeli çekilen ve birbirini izleyen streoskopik çift hava fotoğraflarının streoskop aletiyle ve üç boyutlu olarak incelenip taşınmazın niteliğinin, konumunun ve kullanım durumunun anlatılan bilimsel yöntemle kesin olarak belirlenmesi gerekir.
Somut olayda mahkemece, anlatılan biçimde bir araştırma ve inceleme yapılmamıştır.
O halde; dava konusu taşınmazın orman sayılmayan ve zilyetlikle kazanılabilecek yerlerden olduğunun belirlenmesi halinde, dava konusu taşınmaz ve etrafını gösterir ve ilk defa o yerde grafik ya da fotogrametri yöntemiyle düzenlenen 1/5000 ölçekli arazi kadastro paftasının orijinal fotokopi örneği ile taşınmaza bitişik ya da yakın komşu parsellerin, kadastro tespit tutanak örnekleri ve bu parsellere uygulanan tapu ve vergi kayıtları ilk oluşturulduğu günden itibaren tüm gittileri ile, yine en eski tarihli memleket haritası ve hava fotoğrafları ile M.Y.’nın 713. maddesine dayanılarak açılan davalarda dava tarihinden, kadastro tespitine itiraz davalarında ise tespit tutanağının düzenlendiği tarihten 15 – 20 yıl önce iki ayrı tarihte çekilmiş stereoskopik hava fotoğrafları ve bu fotoğraflara dayanılarak üretilmiş orijinal renkli memleket haritaları bulunduğu yerlerden istenerek, bu belgeler Ziraat Fakültelerinin toprak bölümünden
-4-
2010/14641-2011/121

mezun olan bir ziraat mühendisi, bir Harita-Kadastro (Jeodezi ve Fotogrametri) mühendisi ile bir yüksek orman mühendisinden oluşturulacak bilirkişi kurulu aracılığıyla, dava konusu taşınmaz ile çevresine uygulanıp bu belgelerde dava konusu yer belirlendikten sonra, hava fotoğrafları ve dayanağı haritalar stereoskop aletiyle ve üç boyutlu olarak incelettirilip taşınmazın niteliğinin bu belgelerde ne şekilde görüldüğü, imar-ihya ve zilyetliğin hangi tarihte başlanılıp tamamlandığı belirlenmeli, bu belgeler ile kadastro paftası, pafta düzenlenmemişse dava konusu taşınmazın 23/06/2005 gün ve 9070 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Haritalar ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) hükümlerine göre koordinatlı olarak düzenlenecek haritası hem 1/5000 ve hem de 1/25000 ölçeklerinde eşitlenerek kadastro paftası ile düzenlenen harita, komşu ve yakın komşu taşınmazları da içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle çekişmeli taşınmazın konumu, hava fotoğrafları ile orijinal renkli memleket haritaları üzerinde gösterir biçimde bilirkişi kurulundan ayrıntılı ve bilimsel verileri içerir, topografik ve memleket haritalarından yararlanılarak taşınmazın gerçek eğim durumunu gösterir rapor alınmalı, dava konusu taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olması veya kesinleşen orman kadastro sınırları dışında kalması ya da orman ve arazi kadastrosunun yapılıp kesinleştiği tarih ile dava tarihi arasında 20 yıldan fazla süre geçmesi o yerin kişiler adına tescili için yeterli olamayacağından bu şekilde yapılacak inceleme sonucu dava konusu yerin;
1) Orman sayılan veya orman rejimine girmiş (15.07.2004 günlü Resmi Gazetede yayınlanan Orman Kadastro Yönetmeliği madde 26) yerlerden ya da 3402 Sayılı Yasanın 16. maddesinde belirtilen özel mülkiyete tabi olmayacak, kamu mallarından olduğunun belirlenmesi (3402 Sayılı Yasanın 16. md. A, B, C, D bentleri kapsamında kalan yerler),
2) Kamu hizmetine tahsis edilmiş olduğunun anlaşılması (3402 Sayılı Yasanın 17/1. maddesi gereğince orman yetiştirilmek üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen arazi ya da başka bir amaçla kamu hizmetine tahsis edilen arazi, imar-ihya ve zilyetlik yoluyla kazanılamaz. H.G.K. 03.06.1998 gün 1998/8-347-394 ve 12.12.2001 gün 2001/20-118-1156 S.K.),
3) İl, İlçe ve kasabaların nazım veya uygulamalı imar planlarının kapsadığı alanlarda kaldığının saptanması (3402 Sayılı Yasanın 17/2. md. H.G.K. 25.04.2001 gün 2001/20-390-396 S.K.),
4) Tescil davalarında, davanın açıldığı; kadastro tesbitine itiraz davalarında ise kadastro tespit tutanağının düzenlendiği tarihten 20 yıl önce çekilmiş hava fotoğrafları ve bu fotoğraflardan üretilmiş memleket haritaları veya fotogrametri yöntemiyle düzenlenen kadastro paftalarında zilyet ve tasarruf edilmeyen yerlerden olduğunun anlaşılması,
5) Kadastro tesbit ve tescil harici bırakma işleminin kesinleştiği tarihten tescil davasının açıldığı tarihe kadar 20 yıllık zilyetlik süresinin geçmemiş olması (H.G.K.’nun 22/03/1995 gün 1994/8-873-216 ve 19/02/1997 gün 1996/8-768-100 ve 24/09/1997 gün 1997/20-372-718 ve 18/02/1998 gün 1998/8-15-129 sayılı kararları),
6) O yerde orman kadastrosu kesinleşmiş olsun olmasın, taşınmazın 6831 Sayılı Yasanın 17/2. ve Orman Kadastrosunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğin 26/a. Maddeleri kapsamında orman içi açıklık konumunda bulunması (H.G.K.nun 10.12.1997 gün 1997/20-830-1034 ve 17.12.1997 gün 1997/20-808-1039 ve 22.10.2003 gün 2003/20-665-614 ve 11.10.2004 gün 2004/7-531-582 sayılı kararları ile orman içi açıklıkların zilyetlikle kazanılamayacağı kabul edilmiştir.),

-5-
2010/14641-2011/121

7) Dava konusu taşınmazın veya yakın çevresinin arazi kadastro ekiplerince kadastro paftası üzerinde orman nitelemesi yapılarak tesbit ve tescil harici bırakılması (H.G.K.nun 21.01.2004 gün 2004/8-15-7 ve 12.05.2004 gün 2004/8-242-292 ve 12/03/2008 gün ve 2008/20-214-241 sayılı kararları),
8) Kadastro (Tapulama) Komisyonu tarafından orman sayılarak tesbit ve tescil harici bırakılması (H.G.K.nun, 24.10.2001 gün 2001/8-964-751 ve 13.02.2002 gün 2002/8-183-187 sayılı kararları),
9) 15.07.2004 günlü Resmi Gazetede yayınlanan Orman Kadastrosunun Uygulanması Hakkındaki Yönetmeliğin 26. maddesinin 2. fırkasında yazılı,
a) 4785 Sayılı Yasayla Devletleştirilmiş orman,
b) 3116 Sayılı Yasanın Geçici 1. maddesine göre kamulaştırılmış orman,
c) 6831 Sayılı Yasanın 3. maddesine göre orman rejimine alınmış yer,
d) Aynı Yasanın 13. maddesinin (B) bendine göre orman olarak ağaçlandırılan veya ağaçlandırılacak yer,
e) Aynı Yasanın 24. maddesine göre kamulaştırılan ya da diğer suretle orman yetiştirmek üzere kamulaştırılan yer,
f) Devlet Ormanı olduğuna dair kesinleşmiş mahkeme kararı bulunan yer,
g) Herhangi bir nedenle orman sınırı dışında kalmış orman,
h) Maliye Bakanlığınca orman olarak tahsis edilmiş yerlerden ağaçlandırılmış ya da ağaçlandırılmak üzere planlanmış saha,
ı) Orman ve toprak muhafaza karakteri taşıyan funda ve makilik alan olduğunun belirlenmesi halinde bu tür yerlerin herhangi bir şekilde komisyonlarca sınırlama dışı bırakılmış veya orman sayılmamış olmasının bu yerlerin orman olma vasfını ortadan kaldırmayacağı düşünülerek başka bir araştırmaya gerek kalmadan Hazine davasının kabulü ile dava konusu taşınmazın orman niteliği ile Hazine adına tesciline karar verilmelidir (H.G.K.’nun 15/03/2006 gün 2006/8-106-68 sayılı kararı).
Yukarıda yazılı koşulların somut olayda bulunmaması halinde, taşınmazın öncesinin ne olduğu, imar-ihya yapılmışsa hangi tarihte başlanılıp bitirildiği, kimden kime kaldığı, zilyetliğin ne zaman başlayıp nasıl sürdürüldüğü ve ekonomik amacına uygun olup olmadığı, maddi olaylara dayalı ve ayrıntılı olarak, taşınmaz başında dinlenecek yerel bilirkişiler ile taraf tanıklarından sorulmalı, yerel bilirkişi ve tanık sözlerinin doğruluğu yukarıda belirtilen ve gerçeğin kendisi olan belgelere dayalı olarak düzenlenecek bilirkişi kurulu raporuyla denetlenmeli,
Somut olayın özelliği göz önünde bulundurularak ayrıca;
a) Taşınmazın eski ve yeni niteliği konusunda jeoloji mühendisinden de ayrıntılı rapor alınmalı,
b) Keşif sırasında taşınmazı çeşitli yönlerinden hali hazır durumunu gösterir renkli fotoğrafları çektirilip onaylanarak dava dosyası içine konulmalı,
c) Davanın açıldığı tarihten önce ya da sonra Hazine yetkilileri tarafından hazırlanan idari tahkikat ve haksız işgal (ecrimisil) tutanakları varsa bu tutanaklar da yerine uygulanıp tutanaklarda ismi yazılı kişiler tanık sıfatıyla dinlenilmeli,
3402 Sayılı Yasanın 14/1. maddesinde yazılı 40 ve 100 dönüm kısıtlama araştırmasının aynı maddenin 03/07/2005 gün ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Yasası ile değiştirilen 2. fıkrası hükümlerine göre yapılacağı düşünülerek, adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras bırakanları yönünden aynı çalışma alanı
-6-
2010/14641-2011/121

içerisinde belgesizden zilyetliğe dayalı olarak tesbit ve tescil edilen taşınmaz olup olmadığı, varsa cinsi, parsel numaraları ve miktarı, Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüklerinden ve yine, aynı kişiler tarafından açılan tescil davası olup olmadığı Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürlüklerinden ayrı ayrı sorularak gerektiğinde tesbit tutanak örnekleri ve tapu kayıtları ya da tescil dava dosyaları getirtilip incelenmeli, dava konusu taşınmazın sulu ya da kuru tarım arazisi olup olmadığı konusunda (5403 Sayılı Yasanın 3/j maddesi ile Taşınmaz Malların Sınırlandırma Tespit ve Kontrol İşleri Hakkındaki Yönetmeliğin değişik 10. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine göre, sulu tarım arazisi: tarım yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı araziler olarak açıklandığından) ziraat mühendisinden yasanın amacına uygun rapor alınmalı, bundan sonra toplanan delillerin tümü birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Hazinenin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 17/01/2011 günü oybirliği ile karar verildi.