YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/9088
KARAR NO : 2012/19901
KARAR TARİHİ : 26.09.2012

MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde 01.08.2011 tarihinden itibaren aylık brüt 28.175 TL olan kira parasının aylık brüt 60.000 TL olarak uyarlanması istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın brüt 47.000 TL olarak belirlenmesine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vek.Av…. geldi. Aleyhine temyiz olunan davacı vek.Av…. geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için 26.09.2012 gününe bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davada; dava konusu akaryakıt istasyonunun 01.08.2001 tarihinde 15 yıl süreli olarak davalıya aylığı 7000 TL’den kiralandığını, sözleşmeye göre sonraki yıllar kira bedellerinin … Ticaret Odasının Tüketici Fiyat Endeksinin yıllık artışı oranında artırılacağının da hüküm altına alındığını ancak, kiralanan yerin bulunduğu alan olan … Sanayi Sitesinin ekonomik olarak çok geliştiğini, çevredeki konut ve işyerlerinde olağanüstü şekilde gelişme yaşandığını, hemen yanında … Organize Sanayi Bölgesi kurulduğunu, bu nedenle ödenen aylık 28.175 TL kira bedelinin düşük kaldığı ileri sürülerek aylık kira parasının 60.000 TL olarak uyarlanması talep ve dava edilmiştir.
Davalı cevabında; müvekkilinin dava konusu kiralanan petrol istasyonuna 500.000 TL masraf ve ek tesisler yaparak daha da iyileştirdiğini, bölgede iddia edildiği gibi gelişmelerin yaşanmadığını, ödenen bedelin yeterli olduğunu, uyarlama şartların bulunmadığını ileri sürerek, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece alınan bilirkişi heyet raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 47.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davaya konu kira sözleşmesi 01.08.2001 tarihli ve 15 yıl sürelidir. Uyarlama istenen dönem sözleşmesinin sona ermesinden önceki dönemdir. Sözleşmede sonraki yıllar kira parasının…’nun Tüketici Fiyat Endeksi oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır.
Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. Md.4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmiyen hal şartı­-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık bu akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. Md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.’nun 1,2 ve 4 ncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (MK. md.l) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü” “sözleşme serbestisi” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar.Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuku tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikde olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152. vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd). Uyarlama davalarına ilişkin ilkeler, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulmaz. Mahkemece yapılacak iş, resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı,bununla birlikte kiralananın kullanım sahası,nitelikleri bulunduğu mevki, konumu emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli,daha sonra hal ve şartların değişmesi nedeniyle kiracıya ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta tüm dayanakları belirtilmiş,gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır.
Somut olayda, yukarıda bahsedilen şekilde deliller tam olarak toplanmamış, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira tespit davalarında esas alınan hak ve nesafet ölçüsüne göre belirleme yapılmıştır. Bu belirleme, uyarlama davalarında tek başına yeterli değildir. Tali (yardımcı) bir unsurdur. Rapor, uyarlamaya ilişkin yukarıda bahsedildiği şartları taşımamakta, soyut ve genel ifadelere dayalıdır, hüküm kurmaya elverişli değildir. Ayrıca davalı tarafından dava konusu yapıldığı ileri sürülen varsa masraf ve ek tesislerin işletmeye değer katıp katmadığı kira bedelini etkileyip etkilemediği hususlarında da bir inceleme ve araştırmada yapılmamıştır. Bu şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 900 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalı tarafa verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.09.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.