YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/9496
KARAR NO : 2021/1717
KARAR TARİHİ : 18.02.2021
MAHKEMESİ : ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : … 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında, bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; davacı …’ın, davalılardan …’nın … Köyünde bulunan 108 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 07/08/1991 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 5.000.000 TL bedel ödeyerek satın aldığını, ayrıca davalı …’nin çeşitli taşınmazlardaki hisselerini de 14/01/1977, 13/07/1979 ve 16/07/1979 tarihli sözleşmeler ile bedelini ödeyerek satın aldıklarını, sözleşmelerin imzalanması ile taşınmazların zilyetliklerini devraldıklarını, ancak davalıların tapu devrini gerçekleştirmediklerini, bu nedenle 6292 sayılı Kanun kapsamında Hazineye yaptıkları başvuru sonrasında 239.231,65 TL ödeme yapmak suretiyle 2524 ada 112 parsel sayılı taşınmazın davacı … adına tapuya tescilini sağladıklarını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 2524 ada 112 parsel sayılı taşınmazı satın almak için ödedikleri 239.231,65 TL’den; hisseleri itibariyle 136.703,80 TL’nin davalı …’den, 102.527,85 TL’nin ise davalı …’dan ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini, bu mümkün olmadığı takdirde ödedikleri satış bedellerinin dava tarihindeki güncellenmiş rayiç değerlerinin tespit edilerek faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmişlerdir.
Davalı …, davaya cevap vermemiştir.
Davalı …; davanın reddini istemiş, yargılama esnasında vefatı üzerine yasal mirasçıları davaya dahil edilmiştir.
Davacılar, davalı … mirasçıları ile yaptıkları 20/07/2018 tarihli anlaşma nedeniyle, bu davalı yönünden davadan feragat ettiklerini bildirmişlerdir.
İlk derece mahkemesince; dava konusu 108 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak yapılan tesbite karşı, davalı … ve diğer mirasçılar tarafından kadastro mahkemesinde açılan tesbite itiraz davasının reddedildiği, orman vasfı ile 12.000 m² yüzölçümlü olarak Hazine adına tescil edilen taşınmazın 11.010 m² lik bölümünün 6831 sayılı Kanun’un 2/B maddesi kapsamında orman sınırı dışına çıkarıldığı, sonrasında taşınmazın 2524 ada 109 ila 119 numaralı parsellere ayrıldığı, 2524 ada 112 parsel sayılı taşınmazın 6292 sayılı Kanun kapsamında davacı …’ye satıldığı, dava konusu taşınmazın murislerinden davalılara intikal ettiği, her ne kadar tapu kaydı olmasa da taşınmazın davalıların zilyetliğinde olduğu konusunda çekişme olmadığı, davalı …’nın hissesini 07/08/1991 tarihli sözleşme ile davacı …’a satarak zilyetliği devrettiği, işbu sözleşmenin zilyetliğin devrine ilişkin olduğu, davacı …’ın sözleşme uyarınca zilyetliğini tapunun beyanlar hanesine şerh verdirdiği, davacıların bu serh sayesinde taşınmazı 6292 sayılı Kanun kapsamında Hazineden indirimli olarak satın aldıkları, davacı …’nin kadastro mahkemesinde görülen davada taraf olması nedeniyle eşi olan davacı …’ın da işbu davadan haberdar olduğu, kadastro tespiti davası sırasında veya sonrasında davalı ile imzaladığı sözleşmelerin geçersizliğinden bahsetmeyen davacıların, taşınmazın mülkiyetini iktisap ettikten sonra geçersiz sözleşme nedeniyle ödedikleri bedeli talep etmelerinin TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı, diğer taraftan davacıların davalı … mirasçıları yönünden davadan feragat ettikleri gerekçesiyle; davalı … mirasçıları yönünden davanın feragat nedeni ile reddine, davalı … yönünden ise davanın esastan reddine karar verilmiş; davalı … yönünden verilen karara karşı, davacılar vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; orman alanlarının özel mülkiyete konu olması nedeniyle devir ve temlikinin hukuki sonuç doğurmayacağı, bu sebeple taraflar arasında yapılmış olan satş vaadi sözleşmesinin BK’nın 19 ve 20 nci maddeleri gereğince mutlak butlanla batıl olup baştan itibaren geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmelerde taşınmazın hukuka uygun yollarla tescil edilmiş olmasının BK’nın 192 nci maddesindeki satıcının zapta karşı tekeffül borcunu doğurmayacağı, zira bu maddenin sadece hukuken geçerli sözleşmelerde ileri sürülebileceği, davacının geçersiz sözleşmeye dayanarak ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet kurallarına göre isteyebileceği, geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını aynı anda iade ile yükümlü olduğu, davalı … tarafından davacı …’a satışı vadedilen ve zilyetliği devredilen dava konusu taşınmazın eşi olan diğer davacı … adına tapuya tescil edildiği, bu durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan davacı …’ın taşınmazı davalıya iade etme olanağı bulunmadığından alacak talep edemeyeceği gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre; davacı …’nin temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Uyuşmazlık; satış vaadinde bulunan kişinin aslında ifası mümkün olmayan bir yerin satışını vaat edip etmediği, bu durumun sözleşmenin geçerliliğini etkileyip etkilemeyeceği, burada varılacak sonuca göre, davacının bayiine giderken ormandan Hazine adına çıkartılan bir yerin satışı kendisine vaat edildiğinden, mülga 818 sayılı BK’nın 96 ve devamı (6098 sayılı TBK’nın 112 ve devamı) maddeleri uyarınca müspet zararını talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Dosya kapsamı ve rapor içeriklerinden; dava konusu 12.000 m2 yüzölçümlü 108 parsel sayılı taşınmazın, 1963 yılında yapılan tapulama çalışmaları sırasında, …’ın zilyetliğinde kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolmaması ve tapu kaydının da taşınmaza ait olmaması nedeniyle Hazine adına tespit gördüğü, … ve Orman Genel Müdürlüğü tarafından 01/04/1968 tarihinde söz konusu tespite itiraz edildiği, davanın görüldüğü … 2. Kadastro Mahkemesince; orman sınırlandırma haritasının kapsamı dışında bırakılan taşınmazın davacı … ‘ın dayandığı tapu kaydının kapsamı içerisinde kaldığı, ayrıca davacı … yararına kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğinin oluştuğu gerekçesiyle, 12/02/1991 tarihli ve 1982/630 E. 1991/1 K. sayılı kararla; davacı Orman İdaresinin davasının reddine, ölmüş olan davacı … ‘ın davasının kabulü ile taşınmazın (davalılar … ve …’nin de aralarında bulunduğu) mirasçıları adına miras payları oranında tesciline karar verildiği, davalı …’nın bu aşamadan sonra taşınmazdaki payını 07/08/1991 tarihinde noterce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 5.000.000 TL bedel karşılığında davacı …’a sattığı, akabinde söz konusu kararın temyizi üzerine Yargıtay tarafından taşınmazın davacı … tarafından dayanılan tapu kapsamında kalmadığı, taşınmazın öncesinin kızılçamlı makilik olduğu gerekçesiyle bozulduğu, bozmaya uyan … 2. Kadastro Mahkemesince verilen 21/01/2000 tarihli ve 1996/27 E. 2000/2 K. sayılı kararla; davacı … ‘ın davasının reddine, davacı Orman İdaresinin davasının kabulü ile taşınmazın orman vasfı ile Hazine adına tesciline karar verildiği, daha sonra Orman Kadastro Komisyonunca 108 parsel sayılı taşınmazın 11.010 m² lik bölümünün 6831 sayılı Kanun’un 2/B maddesi kapsamında orman dışına çıkartıldığı, kadastro Müdürlüğünce yapılan çalışma sonrasında 108 parsel sayılı taşınmazın 2524 ada 109 ila 119 numaralı parsellere ayrıldığı, askı ilanında beyanlar hanesinde zilyedinin davacı … olduğu belirtilen 1.433,62 m² yüzölçümlü 2524 ada 12 parselin 6292 sayılı Kanun kapsamında davacı … adına 26/08/2015 tarihinde satış suretiyle tescil edildiği anlaşılmaktadır.
Yerleşmiş Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere; gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, daha çok koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.
Gerek mülga BK’da, gerekse TBK’da, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisi benimsemiştir. Nitekim bu husus BK’nın 11 inci (TBK’nın 12 nci) maddesinin birinci fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak kanunda aksine bir kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında da, kanunda bir şekil öngörülmüşse ve bu şekilin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu şekile uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Yine, BK’nın 22 nci (TBK’nın 29 uncu) maddesinde; bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olduğu, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliğinin, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğu, hükmüne yer verilmiştir.
Taşınmaz mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmeler konusunda 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin 634 üncü (4721 sayılı TMK’nın 706 ncı) maddesinin birinci fıkrası; “mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar.” genel hükmünü getirmektedir. BK’nın 213 üncü (TBK’nın 237 nci) maddesinde de, sözleşmenin biçimi başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 uncu maddeleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re’sen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
Burada, kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında re’sen gözönüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05/12/2001 gün ve 2001/13-1021-1101 sayılı ilamı).
Diğer taraftan, BK’nın 12 nci (TBK’nın 13 üncü) maddesinde; “Kanunen tahriri olması lazım olan bir akdin tadili dahi tahriri olmak lazımdır. Şu kadar ki bu akdi nakız ve tadil etmiyen mütemmim ve fer’i şartlar bu hükümden müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir.
Öyle ise, kaynağını BK’nın 22 nci (TBK’nın 29 uncu) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; BK’nın 213 üncü (TBK’nın 237 nci), 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin 634 üncü (4721 sayılı TMK’nın 706 ncı) ve Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 uncu maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
Bu açıdan somut olay değerlendirildiğinde; davacı …, davalı …’nın 108 parselde kayıtlı taşınmazda bulunan payını, 07/08/1991 tarihli noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığından, şekil bakımından geçerli bir sözleşme bulunmaktadır.
Ayrıca BK’nın 20 nci (TBK’nın 27 nci) maddesine göre; bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır. Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz.
Tüm açıklamaların ışığında özetle belirtilecek olursa, kural olarak başkasının zilyetliğindeki tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların satışı ve başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez (…, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308). Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK’nın 20 nci (TBK’nın 27 nci) maddesinde öngörülen kesin hükümsüzlük (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, (borç doğuran) bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK’nın 96 ncı (TBK’nın 112 nci) maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK’nın 158 inci (TBK’nın 179 uncu) maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29/09/2010 tarihli ve 2010/14-386 E.2010/427 K. Sayılı ilamı da aynı yöndedir).
Bu yönden somut olay değerlendirildiğinde; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın sözleşme tarihinde davalı olması nedeniyle ifasının mümkün olmadığı, ancak bu imkânsızlığın sözleşmenin hiçbir zaman ifa edilememesine neden olacak şekilde objektif bir imkânsızlık olmadığı, nihayet dava sonunda ifasının mümkün olma ihtimalinin bulunduğu anlaşıldığından, yapılan satış vaadi sözleşmesinin bu yönden de geçerli olduğu sonucuna varılmaktadır. Geçerli olarak kurulan bu sözleşmedeki taşınmaza ilişkin davanın ise olumsuz sonuçlanması nedeniyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiği anlaşılmakla; davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre BK’nın 96 ncı (TBK’nın 112 nci) maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceğinde kuşku bulunmamaktadır.
Burada ayrıca belirtilmelidir ki, bir zararın oluşması, ona neden olanın tazminat ödeme yükümlülüğünü doğurur. Başlangıçta geçerli olarak kurulmuş olmasına rağmen daha sonra sözleşmenin ifa edilmesinin imkansız olduğunun anlaşılması durumunda, tazminat miktarı belirlenirken zarar görenin gerçek zararının esas alınması zorunludur.
Hal böyle olunca, ilk derece mahkemece; kadastro mahkemesinde görülen tesbite itiraz davasının kesinleştiği tarihte satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiği gözetilerek, öncelikle ilgili dava dosyası ve diğer belgeler getirtilmek suretiyle kararın kesinleştiği tarihin tespit edilmesi, sonrasında bilirkişi görüşüne başvurularak ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle 2524 ada 12 parsel sayılı taşınmazın güncel ve gerçek (rayiç) değeri ile bu değerden davalı …’nın (miras payını satmış olması nedeniyle) sorumlu olduğu miktarın belirlenmesi ve taleple bağlılık kuralı da gözetilerek davacı …’ın zararının tazminine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı …’nin temyiz itirazlarının reddine; ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı … yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 18/02/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.